Договор долевого участия строительства — Юридические советы

Всем известно, что основным источником получения денег для застройщика многоквартирных домов являются их покупатели, в частности, дольщики, оформляющие договора-долевого участия (ДДУ), еще на этапе котлована.

А вы знаете, что не только застройщик может заработать на вас, но и наоборот, вы можете заработать на застройщике, если он не вовремя сдал вам квартиру в эксплуатацию? Если вы являетесь одним из таких дольщиков с просроченным ДДУ, то эта статья для вас.

Если вы ждете от застройщика трехкомнатную квартиру в Москве, то всего лишь за два года просрочки, набегает неустойка по цене однокомнатной квартиры в том же районе. Эти пропорции сохраняются почти для любого района страны.

К примеру, если в Москве трехкомнатная квартира стоит двадцать миллионов, то неустойка по ней сопоставима по стоимости однокомнатной квартиры в семь миллионов. В Зеленограде трехкомнатная квартира стоит десять миллионов и однокомнатная квартира будет в районе трех с половиной миллионов.

Как раз столько за два года неустойка и набегает см. рис.1. Посчитайте ваши потенциальные деньги на нашем калькуляторе неустойки.

Если вас смущают цифры в два года, то смеем вас заверить, что задержки в сдачи многоквартирного дома в Подмосковье бывают и больше, это зависит от многих факторов, начиная от финансово-технических возможностей застройщика, и заканчивая стабильностью экономической ситуации в России.

Договор долевого участия строительства — Юридические советы

Для начала вы должны прикинуть для себя максимально возможную выгоду от обращения с исковым заявлением.

Поэтому, делаем вывод: если вы считаете, что калькулятор неустойки показал «рентабельные» для вас цифры, то идите к юристу..

Калькулятор неустойки выдает теоретические цифры, а не практическую реально возможную сумму

Нужно быть морально готовым к тому, что вы зря потратите время и вообще ничего не получите, плюс, косвенный убыток, от госпошлины, которую вам придется оплатить в случае проигрышного дела. Формула расчета калькулятора неустойки по 214-ФЗ находится здесь .

Казалось бы, все просто! Неустойка по ДДУ четко прописана в договоре, уже давно появился ФЗ-214, , который защищает права дольщиков . Можно смело идти в суд и получать 100% положенных по договору долевого участия деньги.

Однако практика судов показывает, что судья снижает, а то и вовсе отменяет штрафные санкции и неустойку к застройщику, указанную в судебном иске. На то есть множество других законов в частности 333 ГК РФ . В частности: «если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку….

», а на практике, судья и вовсе может вам отказать в удовлетворении судебных исков. Вариант снизить неустойку у застройщика полно.

Мало того, те застройщики, которые знают, что большая часть квартир не будет сдана вовремя, уже заранее ищут опытных узкопрофильных юристов, имеющих положительную практику по защите застройщика в рамках ФЗ-214.

И в суде вам придется столкнуться вовсе не с учредителем компании застройщика, а именно с таким юристом.

В итоге, вы проиграете дело в первой инстанции, что означает фактически практически полный проигрыш в последующих инстанциях.

Поэтому, делаем вывод: взыскать сложно, но возможно.

Что за суммы вы можете получить от застройщика

За нарушение сдачи сроков построенной квартиры вы можете получить сумму, состоящую из трех частей:

  1. Взыскание процентов за неустойку, пропорционально времени просрочки, которое исчисляется как разница между датой подачу искового заявления и гарантируемым по договору датой сдачи недвижимости в вашу собственность (фактическая дата указанная в вашем договоре, причем в свидетельстве о собственности может быть иная ).
  2. Штраф по неустойке ДДУ, за неисполнение требований о выплате, который появляется из-за того, что застройщик не захотел добровольно выдать причитающиеся вам деньги за срыв сроков, предполагая, что вы, либо не знаете о существовании такой возможности, либо, надеясь, на вашу лень, что тоже часто случается.
  3. Можно также частично сэкономить на государственной пошлине, Статья 98 ГПК РФ , которую необходимо оплатить при обращении в суд, но только соразмерно удовлетворенным требованиям.

Поэтому, делаем вывод: все вышеуказанное — немалые деньги и тратить время на взыскание по ДДУ вам выгодно.

К каким юристами по дду лучше обращаться?

Конечно, вы можете обратиться к частному юристу по ДДУ или к кому подешевле, однако надо понимать, что у застройщика всегда больше финансовых возможностей нанять хорошего дорого юриста, а значит, и в суде юрист со стороны ответчика будет «сильнее» вашего юриста со скромным вознаграждением.

Поэтому, экономить на юридических услугах в таком непростом деле как взыскание неустойки с застройщика как минимум нерентабельно. Другой вопрос хороший юрист не всегда означает хорошее знание именно ДДУ. Мало того, т.к.

99% юристов в Москве и Подмосковье хватаются за все дела подряд, тем самым их процент знаний по неустойки ДДУ ничтожно мал. Тут важно именно узко направленность услуг юридической фирмы, в идеале — когда компания занимается только взысканием неустойки с застройщика и больше ничем.

Мало того, нужно еще проверить портфолио, т.е. список положительных дел в суде у данной компании и чем их больше, тем лучше.

Можно сделать вывод: обращаться надо в юридическую фирму, а не к частному юристу. И искать фирму надо с максимально узким профилем.

Варианты сотрудничества с юристами по ДДУ: продавать долг или нанимать юристов?

Вариантов сотрудничества с юристами по ДДУ не так много:

  1. получить мало денег, но без рисков и очень быстро;
  2. получить много денег, но с большими рисками, затратив массу времени;

Есть также третий вариант, обратиться самостоятельно, но мы не рекомендуем это делать (см. подробнее статья самостоятельный суд по ДДУ), поэтому третий вариант тут не рассматривается.

Если вы не любите рисковать и хотите спать спокойно, то продавайте свой долг юристам по ДДУ. Вы сразу получаете деньги и просто забываете об этой проблеме. Ни в суд, ни к застройщику, ни еще раз к юристам ходить вам не надо.

По сути дела, после подписания договора цессии вам вообще будет наплевать, выиграют ли дело юристы или нет, есть ли деньги у застройщика для погашения задолженности по неустойки или нет. Теперь это не ваша проблема.

Согласитесь, очень удобно: вы вечером после работы забегаете на полчаса в юридическую фирму по ДДУ, подписываете цессию и уже имеете на руках живые деньги. Подчеркиваем: до всех судебных разбирательств с застройщиком вы уже имеете приличную сумму денег, которую можете смело тратить.

К примеру, для вышеуказанных в этой статье примеров вы получаете к примеру 15-25%, т.е. примерно полтора миллиона (см. первый абзац) для московской квартиры и свыше полмиллиона для зеленоградской(см. рис.1.).

Неплохая прибавка к вашей зарплате! Быстрота, стабильность, отсутствие рисков и самое главное почти мгновенное получение денег без всяких обязательств. Однако такое бывает достаточно редко и в основном юристы предлагают процент не от суммы неустойки , а от суммы, присужденной судом.

Обратите внимание, на курсив. Если в первом случае вы получаете деньги сразу, то во втором случае, только после выигрыша в суде, а какую юристы выбьют неустойку, никто точно не знает. В итоге, вы можете получить 15-25% от копеечной суммы. Однако этот вариант тоже неплохой, т.к. если вы вообще ничего не выигрываете, то и юристам за услуги вы ничего не должны, или должны какую-то формальную сумму, которая не сильно вас затруднит.

Перспектива не портить нервы, перед предстоящим судом и сразу получить деньги нравится многим дольщикам, но редко нравится юристам, которые отнюдь не всегда готовы подписать цессию по передаче долга с мгновенной выплатой денег дольщику до судебного процесса.

Однако, если юристы видят, что ДДУ без проблем и взыскать с богатого застройщика не составит труда, то чтобы переманить клиента к себе, могут вам предложить такие хорошие условия сотрудничества, которые не предложат конкуренты.

Практически, в каждой юридической конторе, которая занимается скупкой и выбиванием долгов есть свои сложные методики расчета рентабельности того или иного долга.

Рассмотрение методики расчета, какой договор ДДУ выгоден по цессии, а какой нет, выходит за рамки данной статьи, однако основными параметрами являются следующие:

Договор долевого участия строительства — Юридические советы возможность неофициальной договоренности застройщика с конкретным судом, где предполагается подать судебный иск, по-вашему ДДУ
Договор долевого участия строительства — Юридические советы  успешность прошлых судебных дел с вашим застройщиком вообще по всем судам
Договор долевого участия строительства — Юридические советы финансовые возможности застройщика для удовлетворения судебных исков
Договор долевого участия строительства — Юридические советы сложности именно вашего судебного процесса (к примеру, есть нюансы в ДДУ)

Поэтому, обращаясь в юридическую фирму с намерением заключить цессию, будьте морально готовы к отказу. Если вам отказали в цессии в первой юридической фирме, то вероятность отказа в остальных достаточно высока, т.к.

методика расчета рентабельности застройщика хоть и сложные, но более менее одинаковы во многих юридических фирмах. Поэтом, лучший вариант — разослать потенциальным юридическим компаниям по эл. почте обращение о возможности заключить договор цессии неустойки по ДДУ и приложить скан-копии вашего ДДУ.

Предварительно можно зачеркнуть на скане свои паспортные данные, хотя реально, они никому из юристов не интересны.

В случае, когда ваш застройщик окажется вменяемым, ответы от юридических компаний могут быть разнообразными, например:

  • Одни — могут предложить оплату договора цессии вам в твердой сумме, к примеру, 10% от суммы НЕУСТОЙКИ, т.е. ВНЕ зависимости от результатов судебного дела;
  • Вторые — могут предложить оплату договора цессии вам в плавающей сумме, к примеру, 40% от суммы ПРИСУЖДЕННОЙ СУДОМ, т.е. в зависимости от результатов судебного дела;
  • Третьи — могут предложить вам процент от выигрышного дела, с оговорками, к примеру, что госпошлину и другие судебные расходы, пропорционально выигранному делу будут оплачивать юристы, а не вы;
  • Четвертые — могут предложить вам процент от выигрышного дела, при отсутствии оплаты вами каких-либо услуг, предоставляемых юристом (даже в случае проигрыша дела в суде), а значит, вы не сможете понести убытки, обратившись к юристам;
  • А кто-то — может предложить сумму, которая не связана с суммой неустойки, а как-то персонально рассчитывается для сложных застройщиков, такой вариант бывает, когда юристы уверены что ничего не смогут взыскать с застройщика, но чтобы не «пропадал» ваш заказ на юридические услуги могут предложить скромную сумму за покупку долга, которая никак не коррелирует от суммы квартиры в договоре и от суммы неустойки;

Вариант взаимодействия с юристами: продать долг по ДДУ или нанять юристов

Если вы хотите повоевать в суде с застройщиком и не хотите расставаться с правом требования долга, то заключайте с юридической фирмой обычный договор на оказания услуг, в рамках которых юристы представляют в суде ваши интересы, но при этом сами они правом требования долга не обладают.

Как следствие, в случае проигрыша дела, вы понесете потенциальные убытки в виде неустойки ДДУ и штрафа по ней. Причем, дальнейшее дело в апелляционном и кассационном суде, это ваши дополнительные расходы, т.к. юристы бесплатно подавать на апелляцию не будут, а первоначально заплаченные вами деньги по договору юридических услуг уйдут на расходы в суде первой инстанции.

Таким образом, вы можете достаточно долго ходить по инстанциям и постоянно нести потери.

Зато если выигрываете, то на суммы, указанные в калькуляторе ДДУ вы вполне можете рассчитывать. Причем, при полном удовлетворении ваших исковых требований, вы можете сумму, указанную на калькуляторе, умножить в полтора раза, т.к.

вы — потребитель, а значит попадаете под закон «о защите прав потребителя» №2300-1, где в ст.6. сказано что, если продавец (в вашем случае это застройщик) не захотел добровольно выплатить неустойку по ДДУ, то взимается еще 50% штраф от присужденной истцу суммы, что сложно в рамках договора цессии, т.к.

судится уже не потребитель, а ИП или юр. лицо, нанятой вами юридической конторы, которому могут отказать в выплате штрафа, хотя практика суда последнего года бывает разной. Это неплохо! В наших примерах (см.

первый абзац статьи), вы получаете уже не семь миллионов , а целых десять! А это уже двухкомнатная квартира, фактически, бесплатно получаемая, к уже итак, предоставляемой трехкомнатной квартире по договору ДДУ.

Поэтому, делаем вывод: не хотите рисковать — продавайте свой долг юристам по цессии по низкой цене, хотите рискнуть — нанимайте юристов и получаете либо всё, либо ничего.

Вместо эпилога

По мнению многих юристов: скупка долгов, в принципе дело выгодное. Конечно, не надо скупать все долги подряд бездумно и без анализа.

Примером тому служат многочисленные колекторские агентства по всей территории страны, которые скупают различные долги (в основном у банков), а затем не совсем законными методами выколачивают эти долги из должников.

Мы вовсе не призываем вас обращаться к коллекторам, если должник-застройщик не хочет добровольно отдавать неустойку! Дело не в этом.

Просто, по сути дела, юристы по ДДУ это те же коллекторы, только методы работы у юристов порядочные и законные (в отличие от коллекторов), т.е. юристы отстаивают ваши законные интересы в суде. В целом, если у вас не совсем уж провальный договор ДДУ, то юристы вам предложат несколько интересных вариантов сотрудничества и вы получите свои деньги.

С чем мы столкнулись при юридическом сопровождении сделки по дду, и нужна ли эта услуга в действительности

Искать юриста мне долго не пришлось. Знакомые из управляющих структур посоветовали пару-тройку толковых специалистов, с каждым из которых я встретилась. Выбрала того, кто показался самым заботящимся о моих интересах при покупке жилья (ну или просто того, кто был больше «по душе», тут уже я прислушивалась и к голосу интуиции, который в итоге не подвел).

Что касается стоимости, отмечу, что первую консультацию я получила бесплатно (юристы предлагают ее с целью привлечения клиента, чтобы тот смог оценить знания и опыт), благодаря чему легко сориентировалась, в каком направлении и в какой последовательности будем действовать.

В целом, на юридическое сопровождение сделок с недвижимостью цены варьируются в диапазоне от 35 000 до 150 000 рублей и даже выше, – все зависит от того, что входит в комплект услуг. Я выбрала в итоге полное сопровождение сделки, которое обошлось в 75 000 рублей.

А это, с учетом опыта, уровня квалификации специалиста и всех хлопот, которых удалось избежать, получилось недорого (сама могла потерять гораздо больше). К тому же, мое участие, временные и эмоциональные затраты были минимальными.

Что делал и проверял юрист

Специалист провел серьезную работу:

  • проверил информацию о квартире в закрытых источниках (в т.ч. на юридическую чистоту);
  • сделал анализ и оценку рисков;
  • тщательно проверил договор долевого участия;
  • проанализировал дополнительные документы;
  • предоставил заключение с описанием рисков и рекомендаций;
  • участвовал в переговорах с застройщиком по согласованию сделки, когда нашел в договоре пункты, смутившие меня;
  • сопровождал расчеты в банке (через ячейку, т.к. аккредитив мне не подошел);
  • помог собрать нужные документы и организовал регистрацию перехода права собственности;
  • подготовил акт приема-передачи;
  • проконтролировал передачу расписок, ключей.

Плюс ко всему юрист выдал мне гарантийный сертификат на сделку и свои услуги (сроком на 5 лет). Это меня успокоило и вселило еще больше уверенности, что принятое решение о сотрудничестве с ним является правильным.

Подводные камни в договоре с девелопером

А теперь расскажу детальнее, с чем мы столкнулись – какие пункты в ДДУ смутили, и как решали вопрос.

В целом, я изначально была готова к сложностям, поэтому, когда юрист (для удобства буду называть его Юрий) нашел в документе невыгодные или подозрительные пункты и показал мне их, одновременно описав альтернативу и пути решения проблемы, я тут же позвонила в офис застройщика, чтобы назначить встречу.

Нас не устроили пункты, касающиеся в основном финансовой стороны: привязка цены к курсу доллара и завышенная неустойка для инвестора – штраф за расторжение. То есть, в случае, если я надумаю расторгнуть договор, мне придется уплатить 10% от стоимости квартиры.

Договор долевого участия строительства — Юридические советы

Рис. 1. Штраф за расторжение ДДУ по инициативе дольщика

Третьим, самым безобидным на первый взгляд, пунктом была привязка к конкретной управляющей организации, что в будущем может повлечь завышение тарифов на обслуживание дома. Аналогичным пунктом было и то, что от дня ввода дома в эксплуатацию до момента передачи мне квартиры я буду обязана платить за обслуживание дома.

Договор долевого участия строительства — Юридические советы

Рис. 2. Оплата коммуналки

Честно признаюсь, что сама (без юриста) я бы этот пункт даже не заметила, хотя привыкла работать с документами и тщательно вычитываю все бумаги перед подписанием.

Уловки застройщика

На первой встрече представитель застройщика попробовал отговорить меня от изменений, намекая на то, что «этой квартирой уже столько людей интересовалось».

Однако, я не поддалась, поскольку уже слышала от знакомых о таких манипуляциях, единственной целью которых является отговорить потенциального клиента «тратить время на бесполезные разговоры по поводу внесения правок в ДДУ». Аргументация может быть совершенно разная:

  • последняя квартира, завтра ее могут забрать;
  • планируется повышение цен;
  • ограниченный срок получения скидки либо действия акции;
  • такого выгодного предложения больше нет и не будет.

В подобных ситуациях нужно оценить рискованные пункты в договоре и сопоставить с возможностью приобретения недвижимости на более подходящих условиях (в другом ЖК, у другого застройщика).

Я же сделала встречный ход, воспользовавшись своим арсеналом методов «давления» на представителя застройщика. Если быть точнее – показала, что являюсь для него выгодным и желанным клиентом. Почти оптовым. Конечно же, я не скупала все оставшиеся квартиры. Просто нашла «союзников», которые тоже рассматривали вероятность покупки жилья в этой новостройке.

Помните об этом, когда будете взаимодействовать с застройщиком. Он быстрее согласится на корректировки в ДДУ во время переговоров с представителем «единого фронта», готовым выкупить все квартиры на этаже, нежели при общении с одиночным клиентом. Хотя и тут возможны исключения.

Но намек о том, что вы дадите своим знакомым рекомендации для покупки недвижимости в этом доме, не будет лишним.

Договор долевого участия строительства — Юридические советы

Краткий ликбез о том, как правильно провести переговоры с застройщиком

У каждого застройщика есть свой стандартный договор долевого участия, который он предлагает подписать всем покупателям квартир. И прописанные там условия (зачастую невыгодные для инвестора) не особо стремится менять. Однако мы нашли аргументы (об оптовой покупке), что сподвигли девелопера внести в типовой ДДУ изменения, отвечающие интересам покупателя – моим в данном случае.

Подскажу по собственному опыту – для того, чтобы все сложилось самым благоприятным образом, важно следовать простым правилам:

  1. Ограничиться минимальным количеством человек на переговорах – чем их больше, тем сложнее найти компромисс.
  2. Стараться, чтобы с обеих сторон число людей, присутствующих на переговорах было одинаковым. Это важный психологический ход – преобладание численности отрицательно воздействует на противника.
  3. Встречу лучше назначить в первой половине дня – когда минимальна усталость и нервозность.
  4. Полезно внедрять прием «завышенных требований», тогда ваши реальные требования покажутся цветочками (например, максимально повысить уровень ответственности застройщика или минимизировать сроки выполнения им обязательств).
  5. Самые важные корректировки в ДДУ отложить напоследок. Чем больше раз вам откажет противоположная сторона в правках, тем выше вероятность, что она хоть в чем-то будет вынуждена уступить (чем и станет последний пункт).
  6. Придерживаться правил этикета – разговаривать спокойным и низким тоном, реагировать на все сдержанно.

Стратегия и тактика переговоров с застройщиком

Сразу отмечу, что процесс переговоров с застройщиком существенно отличается от формата привычных деловых переговоров.

Именно эти особенности (убедилась лично), обычно приводят покупателей к провалу – даже тех, кто как и я, по роду деятельности зачастую проводит с партнерами успешные переговоры.

Перечислю главные причины, из-за которых дольщики не добиваются в офисе девелопера уступок (осознала их после анализа ситуации, с которой пришлось столкнуться):

  1. В большинстве случаев переговоры с дольщиком ведет не тот, кто принимает решения по затронутым в ДДУ вопросам (чаще всего инвестора слушает менеджер).
  2. Дольщик заинтересован в покупке выбранной квартиры гораздо больше, нежели застройщик в получении денег от одного «мелкого» клиента (особенно если тот покупает студию или «однушку»).
  3. И выплывающее из предыдущего пункта – застройщик быстрее согласится изменить некоторые положения договора и пойти на уступки инвестору, покупающему несколько квартир, нежели прислушиваться к дольщику, выбравшему ту же крохотную студию.
  4. Высокий спрос на объект. Когда у застройщика в отделе продаж очередь – вероятность того, что он пойдет вам на уступки, крайне мала.
  5. Распространяющиеся слухи о том, что в договор внесены изменения. Существует вероятность «сарафанного радио», вследствие чего другие покупатели начнут активно давить на застройщика и требовать правок или изменений в каждом договоре. Чтобы не допустить таких «заморочек», застройщик готов отстаивать свои позиции до последнего, отказывая даже самым перспективным инвесторам.

Все эти моменты необходимо учитывать и продумывать их нейтрализацию заранее. Не менее важно добиться встречи с юристами застройщика, а не с менеджером, который не способен повлиять на договор. Действия дольщика должны быть таковыми:

  1. Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
  2. Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
    • слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
    • привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
    • указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
  3. Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.

Застройщики обычно не хотят соглашаться на следующие изменения в договоре:

  • увеличение их материальной ответственности при невыполнении обязательств;
  • изменение порядка проведения расчетов (как у меня – нужно было отвязать стоимость квартиры от курса быстрорастущего американского доллара);
  • предоставление дольщику права свободы выбора управляющей организации (с этим я еще готова была смириться);
  • установление конкретных сроков передачи недвижимости в собственность покупателя (повезло, что в моем договоре они были четко прописаны, иначе бы и в этом месте я возмутилась);
  • уменьшение материальной ответственности дольщика в случае ненадлежащего выполнения условий договора (чрезмерная неустойка – тоже пункт «из моей оперы»).

Хотя изменения в договор вносились крайне неохотно, мы с Юрием достигли своих целей.

Застройщик зафиксировал за мной цену в рублях до конца года (независимо от меняющегося курса доллара США) и почти в два раза снизил процент материальной ответственности (убрать этот пункт застройщик наотрез отказался).

Я же в знак благодарности сделала «встречные уступки» – согласилась на услуги управляющей организации застройщика. Также я согласилась на оплату коммуналки в надежде, что серьезной задержки с передачей ключей не возникнет.

Совет: старайтесь уступками в менее значимых положениях добиться уступок в более важных для вас пунктах (как сделала я).

И помните: если представитель застройщика вам заявляет, что внести правки в договор невозможно – не расстраивайтесь и не опускайте руки. Пообщайтесь с лицами, которые уполномочены принимать такие решения, а еще лучше – хотя бы проконсультируйтесь со специалистом. Таким образом вы повысите свои шансы на победу и сможете изменить хотя бы некоторые пункты в ДДУ.

Письменные обещания и достижение компромисса

Очень важно все обещания и гарантии юристов застройщика или представителей отдела продаж фиксировать сразу в договоре. Никаких устных заверений! Иначе это время можно будет считать потраченным зря. Знайте: то, что не описано в договоре – обычно не выполняется.

После удачных (на ваш взгляд) переговоров, необходимо еще раз тщательно все прочитать и изучить договор в новой редакции. Проверьте:

  • внесены ли все изменения, которые вы обсуждали;
  • точная ли формулировка (без подсмысла и дополнительных нюансов);
  • нет ли других добавленных в ДДУ без вашего ведома пунктов, которые нейтрализуют согласованные с вами изменения.

Если выявили нарушения, которые противоречат закону о защите прав потребителей – смело можете их оспорить.

Договор долевого участия строительства — Юридические советы

Выводы

Напоследок отмечу, что услуги юриста обошлись недешево. Но зато я была абсолютно уверена в собственной безопасности (в плане финансов). А тем, кто не может себе позволить юридическое сопровождение сделки по ДДУ при покупке квартиры в новостройке, нужно проявить особую бдительность и учитывать ряд моментов, чтобы не попасть «впросак».

Что проверять и на что смотреть при заключении договора долевого участия с застройщиком:

  • Репутация застройщика. Нужно изучить, насколько компания крупная, как давно на рынке, что построила, какие отзывы покупателей, есть ли претензии от контрагентов. Многое можно найти в интернете или через другие средства массовой информации (в т.ч. из открытых источников от органов исполнительной власти и судебных структур – порталы арбитражных/районных судов и прочие).
  • Пакет документов, подтверждающий права застройщика: на ведение строительства и продажу недвижимости; акт местного органа власти (например, администрации) на землю; проектную декларацию; инвестиционный контракт с компанией, разделяющей обязательства по строительству дома; дополнительные соглашения и протоколы.
  • В случае заключения договора не с основным застройщиком, важно проверить всю цепочку – как лицо, уступающее вам свои права на жилье, сам приобрел эти права; его полномочия; документы, подтверждающие оплату перехода прав ему; каким образом эти права будут переданы вам. Если оплата им не была произведена, существует большой риск того, что договор признают недействительным, и он будет расторгнут.
  • Заключается ли действительно ДДУ (договор долевого участия), а не какой-то его аналог – например, предварительный договор, на который действие ФЗ-214 не распространяется. Он не защищает от двойных продаж, не подлежит государственной регистрации и может маскировать мошеннические схемы (а следовательно, является весьма опасным способом покупки недвижимости).
  • Обязательства застройщика по передаче жилья в собственность после завершения строительства объекта. Некоторые недобросовестные компании используют вместо этой измененные формулировки, которые выводят сделку из-под действия закона ФЗ-214. К примеру: финансирование совместной деятельности в рамках строительства, участие в инвестиционной деятельности и т.д. Попробуйте отыскать и другие «лазейки» в договоре: указание «ориентировочного», а не конкретного срока сдачи новостройки, попытка продажи квартиры после начала процедуры банкротства…
  • Если все в порядке и претензий нет, важно еще проверить, прописаны ли в договоре обязательные условия и пункты: определение и местоположение квартиры, ее характеристики, стоимость и условия оплаты, регистрация ДДУ, сроки завершения строительства дома и передачи квартиры, штрафные санкции за неисполнение застройщиком обязательств.

Только после того, как будет оформлен (а лучше зарегистрирован) договор, можно вносить оплату по нему.

Обычно осуществляется платеж по безналичному расчету на счет строительной компании – платежное поручение с чеком является вашей главной подстраховкой.

Наличные вносить не стоит, поскольку известны случаи, когда даже при получении чека от бухгалтера или квитанции от застройщика платеж оказывался недействительным, и по решению суда покупатель лишался не только квартиры, но и денег.

Когда можно обойтись без юридического сопровождения сделки по ДДУ

Без юриста можно обойтись, наверное, только в двух случаях:

  • когда квартира берется в ипотеку (сделку проверяет и контролирует банк);
  • когда застройщик крупный и давно известный.

Однако внимательность и осторожность не помешают никогда – ведь как банк, так и застройщик может в любой момент обанкротится.

Наконец-то! Получили приглашение от застройщика на осмотр своей квартиры в новостройке. Мы ждали этого больше года. Сдача в эксплуатацию была изначально намечена на 2-й квартал прошлого года, но девелопер сорвал сроки. В итоге – пришлось ждать. Поэтому договорились о встрече и с нетерпением на следующий же день отправились на приемку.

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика — Новостройки — Журнал Недвижимости

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК

ДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.

Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе.

Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая.

— Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».

ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком.

ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т. д.

 Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.

«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года». 

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ. 

Преимущества и недостатки ДДУ

Преимущества ДДУ:

Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей. «В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта», — поясняет Мария Литинецкая.

Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.

Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т. д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.

Если что-то случится со стройкой, деньги вернут.

По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.

Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок.

«Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“.

 — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)». 

Недостатки ДДУ:

Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.

  • Как проверить застройщика
  • Прежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.
  • В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).

Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов).

Но только в том случае, если к 1 июля 2019 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади.

Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).

Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.

«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».

Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства Наш.Дом.рф. Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.

Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками.

«Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая.

— Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».

На что обращать внимание при заключении ДДУ

Как правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной. 

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая.

— Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».

В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.

«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.». 

ДДУ и ипотека

Если квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.

«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова.

— Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона.

Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».

Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.

Переуступка прав по ДДУ

Переуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу.

Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи).

Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.

Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.

«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая.

— Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами.

Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».

Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построен

После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).

Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова.

«Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры», — советует она.

Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания. Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры.

Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку.

Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.

«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».

После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.

Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?

Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая.

— Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги.

Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Страхование при ДДУ

Страхование при ДДУ имеет важное значение. Документ направлен на создание условий безопасного и надежного привлечения средств граждан в долевое строительство, на достижение положительного конечного результата и исключение разного рода рисков, связанных с потерей денежных вложений.

Правовая основа страхования ДДУ

Ситуация на строительном рынке в стране с участием долевого строительства складывается неоднозначно. Армии пострадавших дольщиков в различных регионах страны – явление довольно распространенное.

Чтобы защитить интересы граждан, государство выступило с инициативой по упорядочению взаимоотношений между подрядчиком и заказчиком при долевом строительстве. Был принят закон №-214, который определил последовательность действий застройщика в части страхования договора ДДУ.

Закон возложил на застройщика обязательство по страхованию своей ответственности перед гражданами, заключившими договор на строительство.

Оформить страховой документ предлагается в следующем порядке:

  1. В страховой компании. Важно правильно выбрать страховщика, соответствующего определенным требованиям. Главными критериями отбора является финансовая составляющая компании, активы не менее 1 млрд. руб., наличие лицензии и опыта работы на рынке услуг не менее 5 лет.
  2. В форме гарантии банка.
  3. Страхование через общество взаимного страхования.

Практика показала низкую эффективность действия нормативного акта. Рынок страховщиков с учетом предлагаемых требований оказался ограниченным. Банки не хотели рисковать и не спешили давать гарантии.

В связи с этим в 2017 году принят ФЗ-218 о защите прав граждан. С этого момента обязательство по заключению данных договоров для застройщика стало его правом. Новый правовой акт закрепил обязанность перечислять взносы в Государственный Фонд защиты дольщиков.

Размер страхования, риски

Порядок страхования договора ДДУ дает строительной компании возможность выбора. Можно заключить договор на весь объект сразу, а можно застраховать каждую квартиру отдельно. Чаще всего строители используют второй вариант, он более удобный.

Стоимость на услуги определяется в зависимости от выбора страховщика:

  1. При оформлении страховки ДДУ через специализированную компанию стоимость услуги по основному тарифу составляет 1% от общей стоимости объекта недвижимости. Но у страховщика есть право на гибкий расчет суммы с помощью специального коэффициента. Рассчитывать на получение скидки может застройщик с положительным имиджем и хорошей репутацией, не имеющий судебной истории. Важным дополнением для снижения цены будет выбранное для строительства место: чем ближе к центру, тем больше гарантии, что жилье будет пользоваться спросом.
  2. Сумма, определенная для зачисления в госфонд, составляет 1,2% от суммы каждого договора на долевое строительство. Перечислить эту сумму необходимо до начала регистрации договора на ДУ.

Страховка ДДУ – главный документ, который защищает гражданина от потери финансовых средств. Обстоятельства, при которых дольщик попадает под определение «страховой случай» следующие:

  • застройщик нарушает сроки, предусмотренные в договоре ДДУ;
  • случай продажи квартиры два раза;
  • повышение цены квадратного метра жилплощади;
  • уничтожение всего объекта;
  • остановка строительства по причине замораживания строительства.

Не относятся к страховым рискам:

  • деятельность, которая ведется без лицензии;
  • не оформлено право собственности на землю;
  • нарушены условия ДДУ одной из сторон;
  • прекращены работы по предписанию надзорных органов.
  • Проверить данные относительно надежности каждого застройщика можно на специальном сайте.

Выплаты при страховом случае

Период действия страхования договора ДДУ не может быть меньше, чем срок получения дольщиком квартиры. Ситуации, на которые распространяется страховой случай, следующие:

  • если арбитражный суд вынес решение о банкротстве строительной организации;
  • если объект строительства взыскан в залог и имеется решение суда.

В случае банкротства застройщика для получения выплаты необходимо подать заявление в арбитражный суд.

Размер выплаты, подлежащий к возмещению по судебному решению, рассчитывается в зависимости от цены, определенной в договоре. Он не может быть меньше стоимости квартиры, которую гражданин планировал приобрести. Максимальная площадь квартиры не может превышать 120 кв.м.

Основная цель страхования договора ДДУ — обеспечить защиту участника строительства от финансовых потерь, повысить ответственность застройщика, степень доверия к нему. Страховая система призвана сделать привлекательной эту сферу деятельности и увеличить темпы строительства жилья.

Правда и мифы о деньгах в OK

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *