Ипотечный кредит — Юридические советы

Человек, решивший купить жилье с помощью ипотеки, должен отдавать себе отчет в том, что это серьезный груз, который, скорее всего, придется нести десятилетиями. Чтобы не омрачать себе радость жизни и не выплачивать банку стоимость пяти квартир, ютясь 30 лет в маленькой студии, важно правильно выбрать банк, ипотечную программу, а также избежать типичных ошибок заемщиков. 

ЦИАН с помощью специалистов: Валерия Кузнецова, директора по продажам девелоперской компании RDI, Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», Алексея Новикова, руководителя ипотечного центра компании Est-a-Tet, составил пошаговую инструкцию «правильной ипотеки». В основном мы будем говорить о «чистой» ипотеке – без учета нюансов и привилегий, доступных некоторым категориям граждан, поскольку такой разбор мог бы потянуть на отдельную брошюру.

Принимая решение о покупке квартиры в ипотеку, придерживайтесь нескольких правил, позволяющих выбрать оптимальное предложение.

ШАГ 1. Найти квартиру и специалистаИпотечный кредит — Юридические советыДля начала нужно найти дом, в котором вы хотите купить квартиру. Если это новостройка, узнайте, в каких банках она аккредитована и какие условия предлагаются в каждом из них. Когда речь идет о вторичном жилье, нужно посмотреть, какие кредитные организации имеют соответствующие ипотечные продукты.

Бывает, конечно, что потенциальный покупатель изначально «отталкивается» не от выбранной квартиры, а от имеющейся суммы и от банка, предлагающего лояльные условия, а уже потом ищет подходящий объект. Но это, как говорит Ирина Доброхотова, происходит довольно редко, и в основном – на вторичном рынке. В любом случае покупатель должен учитывать, что одобрение банка действует в среднем 3 месяца.

Риэлторы советуют обязательно проконсультироваться с несколькими специалистами по ипотеке. Они, как правило, всегда присутствуют в офисах продаж девелоперских компаний и агентств недвижимости.

Консультанты могут знать об актуальных акциях, которые проводит банк или застройщики и других нюансах. Ирина Доброхотова, в частности, приводит пример предложения от банка ВТБ, который предлагает ипотеку по сниженной ставке (на 0,7 п. п.) на квартиры большой площади (от 65 кв. м).

Впрочем, эксперт уточняет: ипотечные акции на определенные лоты проводятся довольно редко.

особые условия

Льготные условия для некоторых категорий граждан никто не отменял. Если у вас молодая семья, много детей и пр., узнайте, есть ли в выбранных банках специальные программы с пониженной процентной ставкой.

Ищите больше информации по программам льготной ипотеке в журнале под хештэгом #льготная ипотека.

В любом случае нужно обязательно самостоятельно проанализировать и сравнить условия нескольких банков. И ни в коем случае нельзя ориентироваться исключительно на размер процентной ставки. Да, это важный параметр, от которого зависит конечная сумма переплаты за квартиру. Но не единственный. 

  • Стоит очень внимательно изучить условия программ – бывает такое, что процентные ставки даются на определенных условиях – например, при покупке жилья у конкретного застройщика, при покупке дополнительных продуктов банка или на определенный срок, после которого процентная ставка будет увеличена.
  • Осторожно, «подводные камни»!
  • Соблазнив вас низким процентом по ипотеке, банк может «уравновесить» его сопутствующими услугами, такими как повышенная комиссия или запрет на досрочное погашение кредита, всевозможными дополнительными платами, которые приведут к большим расходам.
  • Внимательно отнеситесь к обещаниям банка устроить ипотечные каникулы или выдать кредит без первого взноса, поскольку эти акции обычно в конечном итоге значительно утяжеляют кредитное бремя.

важно

  1. Обязательно нужно сравнивать:
  2. — стоимость страховки;
  3. — комиссионные платежи;
  4. — размер возможных штрафов и пеней при просрочке погашения кредита.

Тонкий момент – оформление ипотеки с плавающей процентной ставкой.

«Специалист объяснит вам, как выгодна плавающая процентная ставка – в зависимости от рыночной ситуации вы всегда сможете провести рефинансирование и снизить кредит по ипотеке.

Но ведь ставку могут и поднять, особенно если изначально кредит выдавался под «рекламные» низкие проценты.

Поэтому выбирайте кредит с фиксированной процентной ставкой или со смешанной, когда часть ставки является фиксированной, а часть – плавающей», – советует Валерий Кузнецов.

Зачастую чем сложнее условия, которые со своей стороны выдвигает банк для одобрения ипотечного кредита, тем ниже будет сумма переплаты. И, наоборот, если кредитная организация выдает ипотеку очень легко, предъявляя минимальные требования, то это должно настораживать.

важно

Если человек приобрел квартиру в ипотеку на этапе строительства, то, как правило, до сдачи дома будет действовать повышенная ставка, так как у банка в залоге будут находиться только права на квартиру, а не сама квартира.

После ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности первым делом стоит зарегистрировать закладную на квартиру и предоставить ее в банк для снижения процентной ставки, если не сделать это в срок, прописанный в договоре, можно «нарваться» на высокие пени.

Ипотечный кредит — Юридические советы

Ипотечные заемщики также иногда жалуются на то, что банки или застройщики навязывают им услуги по сопровождению сделки купли-продажи квартиры с использованием ипотеки. Как правило, платежи за такие услуги взимаются через аффилированные с банком или застройщиком компании, а их размер может достигать 1,5% от суммы кредита.

Самым внимательным образом изучите каждый пункт, который касается условий кредитования.

ШАГ 2. Выбор объекта покупки и расчет условий кредита

На этом этапе нужно сначала подобрать квартиру, а потом получать одобрение под нее. При этом следует учесть, что в отношении отдельных лотов в жилом комплексе продавцы вместе с банками могут предоставлять определенные преференции.

При выборе недвижимости нужно четко сопоставить ее цену и итоговую стоимость кредита со своей платежеспособностью. Ежемесячный платеж не должен превышать 60% от дохода семьи.

Важно выбрать комфортный срок для выплат, чтобы ежемесячный платеж не был слишком обременительным. Надо понимать, что чем дольше срок – тем больше переплата за проценты. Кредит лучше гасить досрочно, это снизит переплату.

важно

  • При расчете условий по кредиту принимаются во внимание параметры:
  • — сумма первого взноса;
  • — срок кредита;
  • — размер и вид дохода;
  • — возраст потенциального заемщика.

Общаясь со специалистом, важно говорить открыто о своих доходах, рассказать ему об обязательствах и нюансах, которые могут повлиять на итоговое решение банка.

Если менеджер владеет полной информацией о потенциальном заемщике, он сможет более точно подобрать ипотечный продукт.

ШАГ 3. Подача документов на кредит

Подавайте заявки в несколько банков. Это поможет сэкономить время в случае, если будет получен отказ, а также выбрать оптимальный вариант, предложенный банками.

повод от отказа

  1. Поводом для отказа в принятии заявки или в неодобрении кредита могут стать:
  2. — отсутствие официально подтвержденного дохода; 
  3. — негативная кредитная история; 
  4. — наличие непогашенных кредитов или кредитных карт; 
  5. — возраст.

Ипотечный кредит — Юридические советы

«Убедитесь, что у вас нет текущих кредитов, даже мелких, нет задолженностей по ранее оформленным займам, а также нет кредитных карт, выпущенных на ваше имя. Кредитные карты хорошо бы закрыть заранее, до подачи заявки на ипотечный кредит, счет по кредитной карте закрывается несколько дней.

Если есть сомнения относительно имеющихся задолженностей, можно обратиться в Бюро кредитных историй», – советует Ирина Доброхотова. Удивительно, но отсутствие кредитной истории тоже может стать поводом для отказа, т.к. банк не может сделать выводы о вашей платежеспособности.

Так же стоит убедиться в отсутствии непогашенной задолженности перед государством, например, по коммунальным платежам, налогам или штрафам – на сайте федеральных судебных приставов можно проверить наличие исполнительных производств — www.fssprus.ru.

Далее следует подать заявку. Если вы уже забронировали понравившуюся квартиру и знаете ее стоимость, то в документе нужно указать сумму за вычетом первоначального взноса, который вы оплатите из собственных средств.

совет

Первоначальный взнос не должен уходить «в ноль», в запасе нужно оставить 1-2% от стоимости квартиры, которые понадобятся на оплату первого года страхования, на оформление доверенностей на регистрацию договоров.

К заявке на кредит нужно приложить копии документов – их список предоставит кредитный менеджер. Комплекты могут быть разными, в зависимости от банка.

Чаще всего это:

  • копия паспорта
  • копия трудовой книжки
  • справка с работы с указанием дохода за последний год – подписывается генеральным директором и главным бухгалтером (форму справки предоставит банк)или справка по форме 2-НДФЛ.

ШАГ 4. Получение кредита Ипотечный кредит — Юридические советыОстается ждать уведомления от банка об одобрении вашей заявки. При этом может случиться и так, что даже одобренная заявка не станет поводом для радости.

Риэлторы рассказывают, что в их практике были случаи, когда люди выбирали банк, находили подходящие ипотечные продукты, бронировали квартиру для приобретения… А банк после рассмотрения заявки предлагал сумму гораздо меньшую той, на которую изначально рассчитывал покупатель. Договор агентства с клиентом приходилось расторгать. При этом издержки, которые понес человек, никто не возмещал. 

Если банк согласен дать кредит в полном объеме, при оформлении ипотеки будет открыт специальный расчетный счет, на который после подписания кредитного договора (с этого момента начинают начисляться проценты) будет перечислена сумма кредита. На этот же счет нужно будет внести первоначальный взнос.

«В процессе согласования сделки на квартиру необходимо получить согласие страховой компании», – напоминает Алексей Новиков.

Не забывайте, что страховку квартиры нужно ежегодно продлевать и регулярно представлять соответствующие документы в банк. Как говорит Алексей Новиков, «ипотечники» очень часто забывают это делать.

«В случае отсутствия подтверждающих документов в банке, ставка вырастает минимум на 1 п. п.», – предупреждает он.

Далее документы (2 экземпляра: покупателя и продавца) отправляются на регистрацию в соответствующие органы – происходит переход права собственности – покупатель и продавец могут лично сдать и получить документы, поручить своим представителям или воспользоваться онлайн регистрацией – услугу предоставляют не все баки. Как правило, регистрация длится неделю. 

После регистрации права собственности на покупателя необходимо обратиться в банк для завершения сделки – деньги (заемные средства и первоначальный взнос) будут переведены застройщику/продавцу квартиры или произойдет выемка из ячейки. На процедуру получения денег продавец может прийти без покупателя, имея на руках свой экземпляр зарегистрированного договора купли-продажи.

Не важно, что обещает банк, важно, что написано в договоре. Все условия должны быть прописаны четко и не иметь двояких формулировок. В любой спорной ситуации требуйте уточнения и фиксируйте это в договоре.

В случае, если вы считаете, что ваши права и интересы нарушаются, необходимо обращаться в Службу Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг https://www.cbr.ru/finmarket/protection/. Также можно написать жалобу на портал Банки.ру или в общественные организации (ФинПотребСоюз, проект ОНФ «За права заемщиков» и пр.). Напомним также, что в начале июня президент РФ подписал закон http://kremlin.ru/acts/news/57656 об уполномоченномпо правам потребителей финансовых услуг, в обязанности которого в числе прочего входит защита интересов ипотечных заемщиков.

Иллюстрации: Дмитрий Максимов

Хочу взять ипотеку. Что нужно знать?

Ипотечный кредит — Юридические советы

  • Хочу взять ипотеку. Что нужно знать?

Задумались об ипотеке? Рассказываем главное, чтобы вы могли принять взвешенное решение и выбрать оптимальные условия.

Что такое ипотека

Ипотечный кредит, а проще говоря — ипотека — это особый вид кредита, при котором право собственности вы оформляете на себя, а вашу недвижимость банк берёт в залог.

Читайте также:  Ограничения в получении загранпаспорта — Юридические советы

Пока вы полностью не выплатите кредит, вы не сможете просто так продать недвижимость или совершить с ней другие сделки — для этого потребуется получить согласие банка. Но в остальном распоряжаться собственностью сможете как угодно — например, прописывать родных и делать ремонт.

Кто может подать заявку на ипотеку

Есть общие требования к заёмщикам.

  • Гражданство РФ
  • Прописка на территории РФ
  • Возраст — от 21 года до 75 лет на момент выплаты ипотеки, а если оформляете ипотеку без подтверждения дохода — до 65 лет
  • Стабильный доход
  • Стаж на текущем месте работы не менее 3 месяцев

По некоторым программам кредитования к заёмщикам есть дополнительные требования — например, оформить ипотеку с господдержкой для семей с детьми могут только семьи с ребёнком.

Какие документы нужны для подачи заявки на ипотеку

  • Если вы зарплатный клиент Сбера, для подачи заявки нужны будут только паспорт и номер карты.
  • Если вы зарплатный клиент другого банка, но работаете официально, нужны будут:✅ Для подтверждения дохода — справка о доходах и расходах физического лица за последние 12 месяцев или справка по форме банка
  • ✅ Для подтверждения занятости — номер СНИЛС для заказа онлайн-выписки из ПФР 

На какую сумму кредита можно рассчитывать

Узнать сумму, которую одобрит банк, можно только одним способом — подать заявку.

Одобренная сумма будет зависеть от размера дохода и ещё ряда факторов. При рассмотрении заявки банк учитывает в качестве дохода зарплату, а дополнительно может учесть пенсию, доход от аренды недвижимости или полученный по договору гражданско-правового характера. Алименты, пособия, выплаты по уходу за ребенком и стипендии не учитываются в качестве дохода.

На какой срок выгоднее брать ипотеку

???? Меньше срок — меньше переплата, но больше ежемесячный платёж.???? Больше срок — больше переплата, но меньше ежемесячный платёж.

Для того, чтобы выбрать оптимальный срок, найдите баланс. Оттолкнитесь от суммы ежемесячного платежа. На калькуляторе ДомКлик меняйте срок кредита до тех пор, пока ежемесячный платёж не составит приемлемую для вас сумму — ту, которую вам будет комфортно вносить каждый месяц вне зависимости от обстоятельств.

???? Желательно, чтобы платёж по ипотеке не превышал 50% вашего дохода. Если он будет больше, велика вероятность отказа со стороны банка, а вам будет тяжелее справляться с финансовой нагрузкой.

Нужен ли первоначальный взнос

Да, нужен. В Сбере вы можете оформить ипотеку с первоначальным взносом от 10% стоимости недвижимости. А вообще размер первоначального взноса зависит от программы кредитования. Сравнить все программы кредитования можно на ДомКлик.

Сообщите менеджеру банка, если средства для первоначального взноса планируете выручить от продажи другой недвижимости и ещё не нашли покупателя.

Если денег на первоначальный взнос нет

Если накоплений нет, но в собственности есть какая-то недвижимость, вы можете оформить кредит под залог этой недвижимости. Это альтернатива ипотеке без первоначального взноса.

У этой программы есть преимущество — вы можете использовать деньги по своему усмотрению. Например, купить любую недвижимость, вложить деньги в строительство и ремонт — отчитываться о том, куда вы потратили деньги, не нужно. Но и ставка по такому кредиту немного выше — от 10,4%.

Ставки по ипотеке в Сбере

Ставка зависит от программы кредитования. Ставки по ипотечным программам Сбера:

  • Господдержка 2020 — от 0,1% в первый год и 6,1% на оставшийся срок
  • Ипотека для семей с детьми — от 0,1% в первый год и 4,7% на оставшийся срок
  • Приобретение строящегося жилья — от 0,9% годовых в первые 2 года и 7,6% на оставшийся срок
  • Приобретение готового жилья — от 7,3%
  • Строительство жилого дома — от 8,8%
  • Загородная недвижимость — от 8%

Как получить скидку на ставку по ипотеке

На ставку в зависимости от программы кредитования могут влиять срок кредита и размер первоначального взноса — это наглядно можно увидеть в калькуляторе ДомКлик.

Также оформить кредит по низкой ставке вам помогут скидки и акции ДомКлик:

  • Скидка по акции «Молодая семья» — 0,4%
  • Скидка при страховании жизни — 1%
  • Скидка при покупке недвижимости на ДомКлик — 0,3%
  • Скидка при использовании сервиса «Электронная регистрация» — 0,3%

Какую недвижимость можно купить в ипотеку

В Сбере вы можете получить деньги на строительство дома или купить в ипотеку:

  • Комнату
  • Квартиру на первичном или вторичном рынке
  • Апартаменты
  • Дом
  • Дачу
  • Гараж

В зависимости от типа недвижимости, вы получите список документов, которые необходимы для одобрения выбранного жилья банком. Срок рассмотрения документов — 3-5 рабочих дней.

Что делать сначала: искать жильё или подавать заявку

Мы рекомендуем сначала подать заявку на ипотеку, а уже после подбирать жильё. Так вы сможете понимать, на какую сумму кредита можно ориентироваться.

После одобрения заявки на ипотеку у вас будет целых 90 дней на поиск недвижимости и заключение сделки — вы точно всё успеете.

Как подать заявку на ипотеку

Заявку вы можете подать онлайн, за пару минут, на сайте или в приложении ДомКлик. Если при подаче заявки возникнут вопросы — вам поможет онлайн-консультант. Он подскажет, какие документы необходимо загрузить и как их правильно заполнить, поможет отправить заявку в банк.

После того, как решение будет принято, вас будет сопровождать группа менеджеров в режиме 24/7. Менеджер поможет, если вам необходимо будет изменить срок или сумму кредита, программу кредитования, а также ответит на любой вопрос по вашей заявке.

Я всё ещё сомневаюсь: брать или не брать

Ипотека — это возможность реализовать свои мечты: например, жить отдельно, быть ближе к природе, переехать в квартиру побольше или даже в другой город. Однако подходить к решению о её оформлении стоит прагматично. Главное — честно оценить свои силы.

Рассчитать ипотеку

 

Была ли эта статья полезна?

Екатерина Батирова

Юристы по ипотеке — Лидеры рейтингов

Здравствуйте!

То, как делится ипотечная квартира при разводе, сильно зависит от времени оформления займа. Заключение кредитного договора до или после официальной регистрации брака будет влиять на законность раздела приобретенной недвижимости при расторжении семейных уз.

Развод с ипотекой, взятой до регистрации отношений в ЗАГСе, является одним из самых легких вариантов.

Если один из супругов приобрел жилье в ипотеку до брака, то он остается единственным собственником квартиры и будет выплачивать остаток долга самостоятельно.

Второй супруг может претендовать на долю в недвижимости или компенсационную выплату, если сумеет доказать, что за время семейной жизни он участвовал в выплате ежемесячных платежей по кредиту или за его счет был произведен ремонт квартиры.

Согласно российскому законодательству у людей, живущих в гражданском браке, не возникает обязательств о разделе имущества после прекращения отношений как при разводе взарегистрированной семье.

Ипотека до бракаофициального может быть разделена между бывшими влюбленными, только если квартира была зарегистрирована на двоих, а гражданские жена с мужем являлись созаемщиками.

Ипотека в период брака

Жилье, приобретенное в браке, автоматически становится совместной собственностью обоих супругов, даже если в свидетельстве на право собственности значится только один владелец.

Если квартира куплена в кредит, взятый одним из супругов, то второй в подавляющем большинстве случаев является созаемщиком. Таким образом, оба получают солидарную ответственность за возврат долга кредитору. При расторжении семейных уз все имущество обычно делиться поровну.

В тупик может завести вопрос, как разделить квартиру в ипотекеособенно если у разводящихся остался приличный долг перед банком.

  • Если супругипри расторжениибрака сохранили хорошие отношения, то уже разведенные могут продолжать вместе оплачивать ипотеку. Но уведомить банк о разводе все же придется, особенно если этот пункт прописан в ипотечном договоре.
  • Бывшие супругив большинстве случаев предпочитают разделить недвижимость и ежемесячные платежи на равные доли. Однако сегодня банки очень редко решаются на переоформлениеипотеки, поскольку рискуют получить вместо одного просроченного кредита два. Более того, банк может потребовать в случае развода досрочно вернуть всю сумму долга.
  • Можно выплатитьбанку задолженность, а квартиру продать и поделить вырученные деньги пополам. Если остаток долга от ипотеки перед банком небольшой, то это будет самым оптимальным вариантом решения проблемы.
  • Один из супругов может отказатьсяот своей доли в квартире. В этом случае банки идут на выведение его из ипотечного договора, при финансовой возможности второго своевременно вносить ежемесячные платежи.

Особая ситуация возникает, если жилье было приобретено по программе «Военная ипотека». Согласно ее условиям собственником квартиры, как и заемщиком по кредиту, может быть только военнослужащий.

Члены его семьи после развода не смогут претендовать на квадратные метры в таком жилом помещении, что противоречит положениям Семейного кодекса.

Банки решают эту проблему путем внесения в ипотечный договор пункта об обязательном заключении между супругами брачного контракта.

Развод при наличии ипотеки может значительно затянуться. Супруги созаемщики в силах ускорить этот процесс прописав, как делить кредитное жилье и кто будет оплачивать ипотеку после развода в брачном договоре.

Брачный договор, заверенный нотариусом, можно составить как до вступления в брак, так и во время семейной жизни, в том числе и после покупки квартиры в ипотеку. В последнем случае обязательно следует уведомить банк о его подписании. Оспорить то, как делится ипотека после развода супруговпо брачному договору, кредитная организация может только в судебном порядке.

В большинстве случаев банки требуют подписать брачный договор до оформления ипотеки. Чаще всего это связано с тем, что один из супругов мешает положительному решению по ипотеке. Основными причинами могут быть:

  • Плохая кредитная история;
  • Закредитованность;
  • Отсутствие официального дохода супруга и как следствие общая неплатежеспособность семьи.

В данном брачном договоре прописывается все, что может произойти важного для банка, а именно:

  • Второй супруг отказывается от претензий. раздел квартиры в ипотеку при разводе будет, происходит в пользу основного заемщика.
  • Отказывается об обязательств, и не несет ответственности за оплату потеки.

Чтобы разобраться, что делать с ипотекой при разводе и как разделить ее между разводящейся семейной парой без судебного разбирательства, составим пошаговый алгоритм действий:

  1. Если ипотека была оформлена в браке и супруги решили развестись, то им необходимо заключить мировое соглашение о разделе квартиры и оставшейся части долга;
  2. С этим соглашением заемщики отправляются к кредитному менеджеру банка, занимающемуся вопросами ипотеки. Это следует сделать после официальной регистрации развода. В банк нужно будет предоставить ипотечный договор и справки о доходах каждого созаемщика за последние полгода;
  3. При положительном решении кредитора о разделе ипотеки оформляется два новых ипотечных договора на каждого из заемщиков и выдаются скорректированные графики платежей. За переоформление документов скорее всего придется заплатить комиссию в размере 1-2 % от суммы долга. Либо один из созаемщиков выводится из состава должников и лишается права на недвижимость.

Следует помнить, что банки не любят рисковать. Ситуация, когда созаемщики по ипотеке разводятся, сама по себе не является для них поводом к делению платежей и остатка займа на две части или выводу супруга из состава заемщиков. Одобрение подобной сделки получить крайне сложно. Поэтому желательно заранее обсудить, как быть в случае отказа банка от изменения условий договора.

Если возникнут сложности Вы всегда сможете записаться на консультацию по номеру +7 (499) 938-82-06

Сайботалов Вадим Владимирович09.10.2019 00:00

Как правильно взять ипотеку? 7 типичных ошибок ипотечных заемщиков

Как правильно взять ипотеку, чтобы купить квартиру и не пожалеть об этом? Рассмотрим 7 типичных ошибок ипотечных заемщиков, которые могут превратить вашу жизнь в самый настоящий ад. Зная особенности оформления ипотеки реально избежать ошибок, которые допускаются чаще всего из-за отсутствия знаний в данной отрасли.

Читайте также:  Ремонт помещения после протечки — Юридические советы

К кредитованию в целом нужно относиться крайне осторожно, особенно когда речь идет про потребительский заем. Но ипотека стоит особняком, поскольку бывает, что у людей нет возможности  купить собственное жилье без ипотечного кредита.

На данный момент Центральный  банк стремительно снижает процентную ставку, и становится чуть-чуть выгодней. При этом государство продолжает загонять граждан в кредитное рабство.

В стране работает немало льготных программ о которых нужно знать.

Извечный вопрос,  стоит ли покупать квартиру в ипотеку или проще жить на съемной? Здесь нужно взвешивать за и против в конкретной ситуации, поскольку случаи разные. Если решили что взять ипотеку в банке – это ваш вариант, нужно рассмотреть самые частые ошибки.

Оформление заема без первоначального взноса

Прежде чем приступать к оформлению ипотечного кредита, необходимо понять насколько вы готовы к нему. Если нет первоначального взноса минимум 20% от суммы, с оформлением лучше повременить. Потому что это ухудшает финансовые условия, по которым банк готов будет оформить заем.

Когда нет такой суммы, многие задумываются взять потребительский кредит. Этот вариант рискованный и ухудшает платежеспособность клиента в целом, поскольку человек берет на себя дополнительные финансовые обязательства.  И плюс еще увеличивается сумма денег, потраченная на недвижимость.

Когда не достаточно средств, лучше накопить используя:

  • накопительный счет;
  • консервативный банковский депозит;
  • индивидуальный инвестиционный счет, открывается минимум на 3 года, купить короткие облигации и получить налоговый вычет в 13%, если у заемщика хорошая белая зарплата.

Погоня за низкой ставкой

Взять ипотеку под низкий процент  − ключевая цель, это не правильное решение. Конечно, обращаем на процент, кажется, чем ниже, тем выгодней сделка. Это не совсем так, поскольку ипотечный заемщик сталкивается с большим количеством дополнительных платежей:

  • страховка;
  • комиссия;
  • сборы разного типа и т.д.

Помимо этого, если банк предлагает под определенный процент какой-то объект, возможно проблема в объекте, это следует учитывать. Изначально нужно отталкиваться от ценности выбранной квартиры, затем учитывать процент.

При оформлении ипотеки помните, что это необходимо менеджеру, а не клиенту. Менеджер заинтересован в заключение сделки через его банк. Когда наседает представитель банка и угрожает что необходимо заключить сделку сиюминутно, с осторожностью отнеситесь к предложению.

Потребуйте ознакомиться с полным предложением, возьмите время на размышление.

Подписание договора «не глядя»

Взять ипотеку без детального изучения соглашения – самая глупая ошибка. Поскольку это важный этап в заключение сделки, именно в договоре прописываются права и обязанности сторон.

Заранее ознакомьтесь с договором, даже можно дать изучить специалисту или знакомому имеющему опыт оформления ипотечного кредита.

В случае если что-то смущает, задайте уточняющие вопросы, и просите вносить изменения в договор, если какие-то нюансы не устраивают. Это нормальная практика.

Помните, что ипотека оформляется надолго, и в зависимости от того, какой договор вы подпишите, будет зависеть материальная, эмоциональная составная ближайшие несколько лет.

Покупка страховки

Бездумное оформление страховки – следующая ошибка весьма распространенная. Можно ли взять ипотеку     без страховки? Да. При заключении договора банк часто предлагает оформить два типа страховки:

  • жизни;
  • залога (покупаемой квартиры).

По законодательству единственным обязательным страхованием является страхование залога. Но, с другой стороны банк в случае отказа оформления страховки на жизни, повышает процент, тем самым усложняет выплату заема.

Здесь есть один нюанс, есть банковские организации, которые злоупотребляют ситуацией и чрезмерно навязывают людям невыгодные условия страхования.

Возможно, предоставлен только один вариант страхования и не говорят о существовании альтернативного решения.

Альтернатива всегда есть, и как правило вариант предложенный банком на месте – это самый невыгодный вариант. У каждого банка имеется список из 10-15 аккредитованных страховых компаний, и клиент имеет право воспользоваться услугами одной из них. Необходимо взять контакты данных компаний и узнать расчетные полисы в зависимости от ситуации:

  • пол;
  • возраст;
  • состояние здоровья.

Затем нужно выбрать наиболее дешевый вариант, поскольку даже при наличии страхового случая деньги клиент, близкие не получат.

Пренебрежение льготами

Взять ипотеку в банке можно субсидированную. Перед тем как оформлять ипотечный договор изучите существующие предложения, льготы. Сейчас много программ, кроме материнского капитала, возможно в списках льготников окажетесь вы. На этом можно неплохо сэкономить.

Отсутствие дисциплины

Оформляя кредиты человек готов к этому морально. Прежде чем идти в банк, необходимо удостоверится, что вы обладаете достаточной финансовой дисциплиной, чтобы совершать ежемесячный платеж.

Чтобы посмотреть на это, сделайте перед завершением кредита обязательство для себя выплачивать определенную сумму средств, откладывая деньги. Можно посмотреть, как получиться оптимизировать бюджет, и как вы будете вести себя  с учетом урезания средств.

  Если денег не достаточно, лучше не торопится. Возможно, человек финансово и морально не созрел к заему.

Платить больше чем нужно

Ипотека – это не дешевое удовольствие, а банки любят, когда клиенты допускают ошибки, поскольку они на этом зарабатывают.  Речь идет о пене за просрочку по кредиту. Делайте все, чтобы просрочки отсутствовали.

После оформления ипотеки заведите платежный календарь и сверяйтесь с ним. В идеале настройте автоплатеж, который будет автоматически переводить средства на ипотечный счет. Обязательно проверяйте, были ли списаны средства.

Уточните у менеджера банка, не будет ли взиматься комиссия за перевод средств. Данную сумму также нужно учесть в бюджете. Желательно отыскать вариант без комиссии.

Лучшая история, один месяц поднажать и заплатить ипотеку на месяц вперед. Клиент получает  фору, за счет этого будет время для выплаты в случае критической ситуации.

Ипотека – это нормальный инструмент, но проблема в том, что многие люди после того, как одобрили, заем расслабляются. Буду платить 15 тыс. рублей ежемесячно, не большая сумма, плюс инфляция ее в дальнейшем подъест. Это неправильный подход. При оформлении ипотеки все силы должны быть направлены на погашение досрочно. Растягивать платежи на весь срок – это как минимум нерационально.

Часто срабатывает еще одна ментальная проблема. При получении новой квартиры, сразу появляется желание сделать ремонт, приобрести новую сантехнику, мебель подороже, заметить окна и двери, а затем уже и техника устарела, ведь новый ремонт и т.д.

Далее вы узнаете, что  купленная квартира по низкой ставке расположена далеко от метро, о чем вас не предупредил застройщик, соответственно потребуется машина. В результате кроме ипотечного займа, человек оформляет десятки потребительских кредитов – это кредитная яма, из которой сложно выбраться.

Поэтому продумывайте свои действия наперед, особенно касающийся оформления заемов.

Помните, что любой кредит – нормальный инструмент, если уметь правильно им пользоваться. Ипотека изначально придумана для богатых людей с активами и стабильной прибыльностью, люди брали заем. В любой ситуации – это риски, о которых нужно помнить и их понимать.

Необходимо планировать как вы решите проблемы связанные с рисками. Любые просрочки по кредитам любого типа – это потеря денег, а потеря средств – это потеря личного времени.  Подумайте, готовы ли вы дарить свои деньги и время, эпатажному седовласому банкиру, который купит себе новый самолет.

Возможно, лучше поднажать и вносить платежи своевременно?

Что сделать, чтобы ипотеку точно одобрили: советы ипотечного брокера – ЖСС Журнал

Меня зовут Севиль —  я ипотечный брокер. Моя работа — помогать людям оформлять ипотеку.

Я консультирую клиентов, подбираю для них оптимальную программу, собираю и оформляю документы, помогаю добиться одобрения заявки.

 Моя задача — сделать так, чтобы любой человек, даже далекий от идеального заемщика, смог купить собственное жилье. Расскажу как получить ипотеку, даже если вам отказали все банки в городе.

Как банк принимает решение о выдаче ипотеки

Прежде чем выдать кредит, банк проверит, что вы надежный заемщик. Я не знаю как он это решает — у каждого банка собственные критерии, о которых он никому не говорит. Кредитным менеджерам нельзя о них рассказывать под угрозой увольнения — это коммерческая тайна. Но если в общих чертах, то, прежде чем заявку одобрят, вы пройдете 3 этапа.

Скоринг или оценка кредитных рисков. Чтобы не требовать от вас сразу весь набор документов и не тратить время на нежелательных клиентов, сначала банки выносят предварительные решения.

В офисе или на сайте банка вы заполняете анкету с основной информацией: паспортные данные, доход, стаж, место работы. Данные анкеты обрабатывает специальная кредитная программа, которая оценивает кредитные риски (проводит скоринг) по десяткам параметров.

Скоринговая система анализирует ваши данные (возраст, профессию, доход, стаж, имущество и пр.) и рассчитывает, сможете ли вы платить по кредиту.

Программа автоматически отсеивает клиентов, которые не соответствуют требованиям банка или обладают повышенным кредитным риском.

Программа скоринга принимает решение автоматически, исходя из статистических данных. Она может отказать вам в ипотеке, даже если к вам как заемщику персонально никаких претензий нет.

Собеседование с менеджером. Заполнить анкету и подать документы кредитному специалисту — не простая формальность. Он оценивает вас как человека: обращает внимание на внешний вид, речь, манеру держаться. Если его что-то насторожит (например, вы придете неопрятным, в порванной обуви или пьяным), он сделает в анкете отметку «подозрительный» и вас будут проверять тщательнее.  

Будьте внимательны и при заполнении заявки онлайн на сайте банка. Программа увидит, если вы будете несколько раз править цифры и решит, что вы пытаетесь ее обмануть.

Проверка Службой безопасности. Служба безопасности проверит подлинность документов и указанных сведений:

  • работу и доход: зарегистрирован ли работодатель, указанный в справке, совпадает ли адрес, не проходит ли процедура ликвидации, есть ли у компании долги. Чтобы подтвердить доход, Служба безопасности позвонит в отдел кадров или бухгалтерию, если есть сомнения, сделает запрос в пенсионный фонд;
  • кредитную историю в бюро кредитных историй;
  • репутацию: наличие судимостей, публикации в прессе и даже соцсети.

После завершения проверки Служба безопасности передаст документы и результаты анализы в кредитный комитет банка, который и примет окончательное решение о выдаче ипотеки.

Обычно банк принимает решение за 3-4 дня, в редких случаях — за неделю-две. После получения одобрения, у вас будет от 1 до 4 месяцев на поиски квартиры.  

Что банк потребует от заемщика

Документы:

  • паспорт;
  • водительское удостоверение;
  • военный билет для мужчин;
  • справки, подтверждающие доход: 2-НДФЛ, справка по форме банка, справки о ежемесячном получении пенсий или пособий, для предпринимателей – налоговые декларации, для дополнительного дохода — 3-НДФЛ, арендный договор и пр.;
  • СНИЛС;
  • ИНН;
  • Свидетельство о браке;
  • Свидетельства о рождении детей;
  • Копию трудовой книжки, заверенная работодателем;
  • Документы на имущество: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи;
  • Выписки из банка о количестве денег на счетах.

Первоначальный взнос — 20-50% от стоимости квартиры. Чем более, с точки зрения банка, вы надежный заемщик, тем меньше размер первоначального взноса.

Страхование жизни и здоровья обязательное требование по закону.

Кому точно не дадут ипотеку

Как бы вы и я не старались, ипотеку дадут не всем. Ни один банк не одобрит кредит:

  • людям моложе 20 или старше 65 лет;
  • заемщикам без дохода: справки о банковском счете, выписка движений средств по карте, ежемесячные платежи на сотни тысяч рублей не убедят банк, если вы не сможете предоставить официальных документов, подтверждающих доход;
  • должникам за другие кредиты, коммуналку, алименты, штрафы;
Читайте также:  Узнать адрес регистрации скрывшегося должника — Юридические советы

Как ипотечный брокер можем вам помочь

Большинство моих клиентов узнают обо мне только после того, как несколько раз получат отказ от банков. Я могу помочь не только заемщикам с проблемами, но и самым идеальным.

Я помогу вам, если:

  • не знаете с чего начать или запутались с документами;
  • не можете подтвердить доход;
  • не хватает денег на первоначальный взнос;
  • уже обращались в банк и получили отказ;
  • вы гражданин другой страны.

Главное, что я делаю — подбираю оптимальную кредитную программу в одном из банков партнеров. Банки лояльно относятся к нашим клиентам: они знают, что мы уже их проверили, изучили историю и подсказали как исправить проблемы.

Идеальный заемщик

Ипотека для банка — не только долгосрочный доход, но и большой риск. Если вы не сможете платить, банку будет сложно вернуть свои деньги обратно. Именно поэтому банки так требовательны.

Портрет идеального заемщика:

  • российское гражданство;
  • возраст от 21 до 45 лет (формально можно до 60-65, но на практике людям старше 45 лет одобряют кредит реже);
  • с работающей второй половиной и без детей;
  • официальная полностью белая работа;
  • высокий и постоянный доход;
  • ежемесячный платеж составляет 20-30% от зарплаты, но не больше 50%;
  • стаж работы не менее года, редко менял работу, работает у одного работодателя не меньше полугода.

Почему вам могут отказать

Если скоринговую систему или Службу безопасности что-то не устроит, вам откажут без объяснения причин. Требования разных банков к заемщикам могут различаться в цифрах и мелочах, но сходятся в главных пунктах. Чаще всего причину отказа не знают даже кредитные менеджеры. Расскажу об основных причинах отказа.

Несоответствие требованиям, которые банк предъявляет к заемщику. Чаще всего это небольшой доход, недостаточный стаж или неподходящий возраст.

Плохая кредитная история. Банк может насторожить даже несколько пропущенных платежей по кредитке. Если у вас были более серьезные проблемы с выплатами или дело дошло до коллекторов, вы не сможете получить кредит, пока не исправите кредитную историю.

Чаще всего просрочка до 30 дней считается технической и не влияет на кредитную историю. Но если такое повторяется регулярно, банк понимает, что вы не очень обязательны. А вот если у вас были просрочки больше 3 месяцев, для банка это большой повод вам отказать.

Высокая кредитная нагрузка. Ежемесячный платеж по кредиту не должен быть больше 40-50% от подтвержденного дохода. Если кто-то в семье не работает или есть дети, это соотношение может быть снижено. При этом банк учитывает все кредитные обязательства заемщика, даже кредитки.  

Долги по налогам и штрафам. Распространенный случай — люди забывают оплатить налоги или штрафы ГИБДД.

Предоставление недостоверных сведений и поддельных документов. Если банк поймает вас на обмане, вам откажут.

Ошибки (опечатки) в подтверждающих документах. Ваша бухгалтерия могла допустить ошибку в нескольких цифрах, а банк проверил доход через Пенсионный фонд, заметил несоответствие и отказал. Чтобы такого не случилось внимательно проверяйте все документы перед подачей.

Неполный набор документов. Тоже распространенная проблема — люди просто забывают подать все документы.

Банк не смог связаться с работодателем. Если это случилось несколько раз, вашу заявку отклонят.

Мнение сотрудника, принявшего заявку. Если вы произвели на сотрудника плохое впечатление, он может сделать об этом отметку в анкете. Если банк будет в вас сомневаться, он учтет мнение работника и откажет вам в кредите.

Судимость. Если у вас есть судимость, большинство банков вам сразу откажут.

Недавний отказ. Если банк однажды вам отказал, в следующий раз он рассмотрит заявку не раньше определенного срока.

Что не надо делать

Подделывать справки о доходах. В интернете полно предложений о подделке справки 2-НДФЛ за несколько тысяч рублей. Это может помочь купить в кредит стиралку, но не обманет банк в случае с ипотекой.

Перед одобрением заявки банк свяжется с работодателем, указанным в справке: проверит вас через отдел кадров, уточнит в бухгалтерии размер дохода. Если справка окажется поддельной, в лучшем случае — вам откажут в ипотеке, в худшем — занесут в черный список, после которого с вами не захочет связываться ни один банк.

Иногда соискатели приносят подлинные справки с настоящего места работы, но с преувеличенным доходом.

Борис уже 5 лет работает менеджером и зарабатывает в среднем 60 000 ₽ в месяц. Но он побоялся, что банку его доход покажется небольшим и попросил начальство написать ему в справке 90 000 ₽. Банк усомнился, что простой менеджер столько зарабатывает, запросил выписку из пенсионного фонда и увидел несоответствия.

В результате Борису отказали без права повторного обращения и теперь он не может получить ипотеку и в других банках.

А если бы он не подделывал справку, а обратился к ипотечному брокеру или менеджеру банка, то легко мог бы найти выход: увеличить первоначальный взнос, продлить срок ипотеки, чтобы уменьшить платеж, найти поручителя или договориться с работодателем о повышении зарплаты.

Подписывать справки самому себе. На такую хитрость часто идут предприниматели, которые работают директорами в собственных компаниях.

Нельзя подписывать справки самому себе или членам семьи

Николай работает директором в собственной компании. Банк не примет справку об доходах, подписанную им самим. Наталья работает директором в ресторане мужа. Подписанная ею справка также не устроит банк. В подобных случаях заверить документ должен посторонний человек: главный бухгалтер организации, исполнительный директор или руководитель отдела кадров.

Как улучшить свои шансы на одобрение

Рассказать о неофициальных доплатах. Банки прекрасно знают, что многие их клиенты зарабатывают не только официально. Если ваши «серые» доплаты значительны и регулярны, честно расскажите о них банку. Тогда попросит принести вас Справку по форме банка, которая уточнит у работодателя ваш полный доход.

Справка  по форме банка — конфиденциальная информация. Банк может использовать ее только как подтверждение вашего дохода

Банк не передаст эти данные в налоговую и не устроит проблем вашему работодателю. Его цель — понять сможете ли вы платить по кредиту или нет, а не жаловаться в ФНС. Если неофициальный доход окажется достаточным, банк одобрит ипотеку.

Подтвердить неофициальный доход. Бывает другой случай — когда даже официальный доход сложно подтвердить. Например, для репетиторов, почасовых специалистов, официантов.

Открыть ИП, если никак не можете подтвердить доходы. Если работаете неофициально, банк откажет. Даже с хорошим доходом, большим оборотом по карте и миллионными счетами. Для него риск того, что вы потеряете работу слишком высок.

Открыть ИП и работать легально — лучший вариант для людей, которые никак не могут подтвердить свои доходы. Например, фрилансеров, репетиторов, ремонтников.

Если у вас будет ИП, через год-два работы в плюс, без долгов по налогам и страховым взносам банк сможет оформить вам ипотеку. Скорее всего, банк потребует внести первоначальный взнос в размере 40% от стоимости квартиры.  

Предоставить хорошую кредитную историю. Если кредитная история подпорчена, исправить ее (то есть удалить негативную информацию) нельзя. Зато можно доказать банку,  что исправились вы сами. Например, вовремя платите действующие кредиты.

Часто клиенты берут небольшие кредиты (вплоть до микрозаймов) и вовремя их гасят, чтобы банки видели, что они ответственные плательщики.  

Закрыть действующие кредиты. Совокупные кредитные обязательства не должны быть больше 50% от вашего клиента. В идеале не больше 20-30%. Чтобы перестраховаться, перед подачей заявки закройте все кредиты и кредитные карты, которыми не пользуетесь.

Быть надежным предпринимателем. Банки не любят предпринимателей в качестве ипотечных заемщиков. Некоторые даже отказываются принимать от них заявки.

Даже если предприниматель зарабатывает гораздо больше среднего  наемного сотрудника с тремя детьми и кредитками, для банка он рисковый заемщик — считается, что бизнес может приносить нестабильный доход.

Это странно, но на практике именно так.

Чтобы ИП одобрили ипотеку, он должен соответствовать требованиям банков:

  • работать не менее полутора лет: считается, что за этот срок становится понятно, приносит ли бизнес прибыль или нет;
  • стабильно зарабатывать круглый год: лучше 100 000 каждый месяц, чем миллион раз в год перед Новым годом;
  • прозрачная отчетность и полный набор документов: банк должен видеть ваши налоговые и пенсионные отчисления, соответствие налогового режима реальной деятельности, отсутствие сомнительных операций. Предоставьте банку регистрационные документы и декларации за несколько отчетных периодов. Если данные управленческой отчетности и те, что вы изначально сообщали при подаче заявки не совпадут, банк добавит процентов или откажет в кредите.

Что делать, если банк отказал

Подайте заявку в другой банк. У банков разные требования к заемщикам — если отказали в одном, в другом вам могут быть рады. Поэтому внимательно рассмотрите предложения других банков и обратитесь в один из них. Часто менее крупные банки предъявляют менее строгие требования к заемщикам.

Если отказали в нескольких банках, подумайте над причинами отказа и решите их.

Накопите больше денег на первоначальный взнос. Даже лишние несколько сотен тысяч рублей (особенно накопленные в короткий срок) могут убедить банк, что вы надежный заемщик.

  • Исправьте кредитную историю: исправьте ошибочные данные, возьмите небольшой кредит и вовремя его погасите.
  • Часто мои клиенты уверены, что у них отличная кредитная история, а не деле оказывается иначе.
  • Расплатитесь с долгами по налогам, штрафам, обязательствам.

Найдите созаемщиков и поручителей. Это оптимальный вариант, если дохода не хватает. Созаемщиками могут стать члены семьи: супруги или родители, а поручителями — любые люди или юридические лица.

Оформите потребительский заем вместо ипотеки. Это крайний способ, если вам уже отказали в ипотеке несколько банков и надежд на ипотеку больше нет. Потребительский кредит проще получить, а нескольких кредитов может хватить на целую квартиру. Главный минус —  процент гораздо выше, а срок выплат — значительно меньше.

Оформите ипотеку на родственников, если их доход выше и они подходят под требования банка.

Обратитесь к ипотечному брокеру. Если оформить ипотеку самостоятельно не выходит, обратитесь к профессионалу — ипотечному брокеру. Грамотный специалист может помочь даже самому безнадежному клиенту.

Запомнить

  1. Чтобы банк одобрил кредит убедитесь, что соответствуете требованиям к заемщикам, соберите полный пакет документов и проверьте кредитную историю.
  2. Подходящий возраст, достаточные официальные доход и стаж — главные условия для одобрения ипотеки.
  3. Если банк отказал в ипотеке, обратитесь в другой банк, исправьте проблемы, привлеките поручителей, оформите кредит на родственника или обратитесь к ипотечному брокеру.
  4. Ипотечный брокер поможет не только проблемных заемщикам, но и идеальным. Я помогаю получить одобрение быстрее и на более выгодных условиях, чем при самостоятельном обращении в банк.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *