Использование земельного участка — юридические советы

Сколько категорий земель существует? На каких можно строить жилые дома? На эти и другие вопросы отвечаем вместе с юристами

Использование земельного участка — Юридические советы

DifferRshutterstock

Больше половины территории России занимают земли лесного фонда, при этом для жилищного строительства больше всего подходят земли населенных пунктов. Вместе с юристами разбираемся в категориях земель и в том, что на таких территориях можно строить.

Что такое «категория земли»

Категория земельного участка — это описание свойств территории и правовой режим ее использования, coблюдeниe кoтоpoгo кoнтpoлиpyeтcя нa зaкoнoдательном ypoвнe. Всего таких категорий семь (ст. 7 Земельного кодекса РФ):

  1. Земли сельскохозяйственного назначения;
  2. Земли населенных пунктов;
  3. Земли промышленности;
  4. Земли особо охраняемых территорий и объектов;
  5. Земли лесного фонда;
  6. Земли водного фонда;
  7. Земли запаса.

Категория земельного участка является его важнейшей характеристикой (данные об этом указываются в Едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН) и определяет то, каким образом данный земельный участок можно использовать.

При этом целевое назначение и категория земли — это не совсем одно и то же. «Категории земель — это система классификации всех территорий России, которая основана на их целевом назначении.

В свою очередь целевое назначение — это система характеристик: экологических, геологических, биологических, которые определяют цель и способ эксплуатации земли.

Целевое назначение участка — это разделение земельных участков по категориям (например, земельный участок сельскохозяйственного назначения) и видам разрешенного использования (например, для индивидуального жилого строительства (ИЖС))», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев.

К примеру, участок садового некоммерческого товарищества (СНТ) может относиться к категории сельскохозяйственных земель, а основной вид использования такой земли — ведение садоводства и огородничества.

Сам земельный участок нужно использовать по назначению. Например, нельзя на участке для ведения огородничества построить капитальное жилое строение, а на землях лесного фонда вовсе нельзя строить капитальные сооружения.

Если не соблюдать требования, то землю могут и изъять.

Использование земельного участка — Юридические советы

Категория земельного участка (также обозначается как целевое назначение) определяет, каким образом данный земельный участок можно использовать ( ronstikshutterstock)

Виды категорий земель

Как уже было сказано выше, Земельный кодекс предусматривает семь категорий земель, каждая из них предполагает свое целевое использование. Рассмотрим эти категории подробнее.

Земли населенных пунктов

Это земли, находящиеся внутри границ населенных пунктов и поселений и предназначенные для их застройки и развития.

Такие участки пpeднaзнaчeны для плaнoвoй зacтpoйки (многоэтажные дома), cтpoитeльcтвa индивидyaльнoгo жилья и вeдeния пoдcoбнoгo xoзяйcтвa.

Также в cocтaв нaceлeнных пyнктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.

Строительство на этих территориях возможно в соответствии с градостроительным регламентом. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку.

Земли сeльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния

К данным землям относятся территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Сюда также включены вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоемы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее.

Комментарий юриста

Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:

— Отдельная значимая часть сельхозземель — земли дачных, садовых, огородных некоммерческих товариществ, которые расположены за границами населенных пунктов.

Зачастую под застройку переводятся именно земли сельхозназначения с помощью изменения вида разрешенного использования (ВРИ) с «для сельскохозяйственного производства» на «дачное строительство».

На таких участках можно построить дачный дом.

На сельхозземлях с ВРИ «сельхозпроизводство» возможно строительство дома. Он может быть высотой до трех этажей и площадью до 500 кв. м. На сельхозземлях с ВРИ «для ведения крестьянского фермерского хозяйства» возможно строительство дома и объектов крестьянско-фермерского хозяйства.

Промышленные земли

Это территории, которые отвeдeны для cтpoитeльcтвa и paбoты пpeдпpиятий пpoмышлeннoгo кoмплeкca: фaбpик, зaвoдoв, энepгocтaнций и т. д.

На промышленных землях строительство жилья не предусматривается по общему правилу. Но и тут многое зависит от вида разрешенного использования земельного участка.

Например, вид разрешенного использования может предусматривать размещение на таком участке общежития для рабочих.

Земли лесного фонда

Это участки, покрытые лесом, a тaкжe пpoceки, лecныe дopoги и зaбoлoчeнныe мecтнocти в чepтe лeca. Такие земли иcпoльзyютcя для вeдeния лecнoгo xoзяйcтвa, кoтopoe чaщe вceгo зaключaeтcя в лecoycтpoитeльнoм зoниpoвaнии.

По данным Рослесинфорга, сейчас общая площадь лесов на территории России составляет 1187,6 млн га (около 65% всей площади страны). В среднем на каждого жителя приходится 5,1 лесных га. При этом с 2010 года площадь российских лесов увеличилась на 4,3 млн га.

Это сопоставимо с размером территории Дании.

Комментарий юриста

Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:

— В лесах по общему правилу возможно только строительство рекреационных некапитальных объектов, а также благоустройство территории. По факту под таким наименованием могут быть большие капитальные здания с назначением «физкультурно-оздоровительный комплекс» (ФОК).

Также бывают ситуации, когда жилые дома размещены на землях лесного фонда без оформления земельных отношений еще советского времени. Под такими домами землю не выделяли в собственность, это так называемые поселки при лесничествах. Они расположены на землях лесного фонда.

Собственники таких домов сейчас могут по лесной амнистии оформить земельные участки лесного фонда в собственность. Вопрос нового строительства здесь не стоит.

Ocoбo oxpaняeмыe пpиpoдныe тeppитopии

Это земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение.

К ним относятся заповедники, национальные парки, заказники, лечебно-оздоровительные курорты и так далее. На территории таких земель запрещены все виды производств.

Строительство жилых объектов и других капитальных строений возможно только с разрешения контролирующих органов (Минприроды, местных администраций).

Земли водного фонда

Teppитopии, кoтopыe зaняты вoдными oбъeктaми, a тaкжe пpибpeжныe зoны вoдoeмoв. Cюдa oтнocят yчacтки пoд пpиpoдными и иcкyccтвeнными вoдoeмaми, лeдникaми, гидpoтexничecкими coopyжeниями и oбъeктaми вoднoгo xoзяйcтвa.

При этом во многих случаях земли под водными объектами располагаются и на землях населенных пунктов при их нахождении в границах населенного пункта, и на землях особо охраняемых природных объектов (например, озера в национальном парке).

Земли государственного запаса

К землям госзапаса относятся территории, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и не используются гражданами или юрлицами. Такие земли не относятся ни к oднoй из пepeчиcлeнныx выше кaтeгopий. Они составляют зeмeльный peзepв cтpaны. Земли запаса могут использоваться только после перевода их в другую категорию.

Использование земельного участка — Юридические советы

RTimagesshutterstock

Как определить категорию земли

Чтобы узнать, к какой категории относится земельный участок, собственнику можно обратиться к бесплатному сервису Росреестра «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра.

Затем ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка. После чего получить данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн.

Также можно заказать выписку из Росреестра, в которой содержатся сведения о категории земельного участка. Ее стоимость — 250 руб.

Целевое предназначение земельного участка определяется региональными властями. Чтобы присвоить земельному участку категорию, нужно подготовить соответствующее ходатайство, собрать необходимые документы (дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк, кaдacтpoвый нoмep oбъeктa), подать их в Росреестр и дождаться официального решения.

Перевод земли из одной категории в другую

Законодательство позволяет переводить территории из одной категории в другую и менять ее назначение. Порядок этой процедуры peглaмeнтиpyeт Ф3 «O пepeвoдe зeмeль или зeмeльныx yчacткoв из oднoй кaтeгopии в дpyгyю».

Обычно необходимость перевода земли из одной категории в другую возникает при расширении населенного пункта зa cчeт пpилeгaющиx к нeмy сельхоззeмeль или пepeвoда пpoмышлeнныx oбъeктoв в другие категории в результате peкyльтивaции.

Также категория земли может поменяться у лесов, которые будут признаны природоохраняемыми территориями. Для каждой ситуации действуют свои правила перевода.

Например, включение в границы населенного пункта сельхозтерриторий потребует изменения генплана.

Ранее действовало ограничение о том, что кадастровая стоимость сельхозземли должна быть ниже средней кадастровой стоимости по району. Сейчас таких ограничений нет.

Комментарий юриста

Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»:

— Перевести земельный участок из одной категории в другую — возможно. Собственник земельного участка обладает таким правом. В основном перевод возможен в отношении сельхозземель, промышленных территорий. Чтобы перевести земельный участок из одной категории в другую, нужно обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган (Росреестр).

В документе следует обосновать необходимость перевода земельного участка, указать кадастровый номер земельного участка и приложить дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк. После чего заявление будет рассматриваться, затем — вынесено решение об одобрении перевода или отказе по каким-то основаниям (ошибки в заявлении, ограничения на перевод и т. д.

).

Также есть земли запаса, которые не могут использоваться, пока не будут переведены в другую категорию. Например, есть участок, который относится к землям запаса. Человек желает им пользоваться.

Он может обратиться в Росреестр или местную администрацию с заявлением, что хочет стать собственником или арендовать данный земельный участок и перевести в определенную категорию. Это тоже возможно.

Сложно или невозможно перевести территории, которые имеют статус особо охраняемых (заповедники, нацпарки), то же самое с землями водного фонда.

Читайте также:  Оформление кредита одним учредителем фирмы без ведома второго — Юридические советы

Права дачников

С 2019 года из законов убрали слова «дачные участки», но дачи у россиян остались.

Наталия Богатырева

юрист, член СНТ

Профиль автора

Так продолжают называть участки за городом с домом, огородом или без них. По закону они теперь делятся на садовые и огородные: на одних можно строить дома и жить в них, на других разрешается сажать помидоры и ставить сарайчики и теплицы.

Владельцы участков могут оформить землю и дом по дачной амнистии, прописаться на даче, выращивать овощи и разбивать цветники — или ничего не сажать. Если заставляют платить гигантские взносы, можно потребовать расчеты и обратиться в суд.

Распространите знания! Отправьте статью тем, кому она пригодится

Чтобы было удобнее разбираться с нормативкой и спорить с председателем, сделали таблицу со ссылками на законы и карточки с правами для тех, кто владеет участком и не собирается от него избавляться.

Использование земельного участка — Юридические советыСкачать карточки с правами

Основание. ФЗ о ведении садоводства ст. 3 пп. 1 и 4

Как это работает. Землю нужно использовать строго по назначению. Если ее выделили под индивидуальное строительство, нужно строить дом, если под личное подсобное хозяйство — выращивать овощи или разводить животных.

Дачи, то есть садовые и огородные участки, можно использовать для:

  1. Отдыха.
  2. Выращивания сельскохозяйственных культур для собственных нужд.

То есть можно ничего не выращивать на участке, а просто приезжать на дачу на шашлыки. Это не будет нарушением земельного законодательства, участок за такое не заберут. Однако, даже если редко бываете на даче, нужно время от времени косить на участке траву и убирать мусор. Это противопожарные требования, владельцы дачных участков обязаны их соблюдать.

На садовых участках можно строить дома, а на огородных — только хозяйственные постройки: сараи, теплицы, туалеты, бытовки. Садовый у вас участок или огородный, можно узнать в Росреестре, заказав выписку на участок или отыскав его на публичной кадастровой карте. Смотрите раздел «Разрешенное использование».

Вид разрешенного использования может быть вот таким: «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства». Так написано в законе, на практике в ЕГРН можно найти и иные похожие сочетания, например «для дачного участка».

Если написано что-то про дачи, считайте, что участок садовый.

См. также:

Основание. ФЗ № 498-ФЗ ст. 9

Как это работает. Закон не ограничивает владельцев домашних животных в праве держать их на своем участке.

Главное, чтобы они не мешали соседям: нужно огородить территорию, чтобы животные не могли выйти, убирать за ними, чтобы не было неприятных запахов, и постараться сделать так, чтобы по ночам они не сильно шумели.

Если у хозяев собака породы из перечня потенциально опасных, об этом нужно предупредить на входе на участок.

Садовое товарищество в своем уставе может предусмотреть особые правила: кого и в каком количестве можно содержать на участке. Эти правила тоже следует учитывать. Например, там могут запретить держать на участках коров.

Мужчина держал на участке кур и коз, а правила СНТ — садового некоммерческого товарищества — это запрещали. Куры и козы ходили к соседям, от участка плохо пахло. Соседи обратились в суд, животных пришлось убрать.

Если в правилах СНТ запрета на животных нет, можно держать их для своего удовольствия в любом разумном количестве. Разумность определяется так: на землях для садоводства и огородничества нельзя разводить животных.

Это будет нарушением правила о целевом использовании земель. То есть держать на даче собаку для охраны территории можно. Можно завести любых домашних питомцев, даже если это коза или поросенок.

Но если устроить питомник или ферму, соседи могут пожаловаться в суд или муниципалитет.

Что решит суд, однозначно сказать нельзя, практика разнообразная.

В Удмуртии женщине назначили штраф в 5000 Р за то, что она держала на садовом участке 15 кур, семь уток, 20 кроликов, двух коз, козла, двух козлят и двух поросят. Суд отменил штраф: женщина держала домашних животных для себя, а этого закон не запрещает.

А вот в Волгограде пенсионерку оштрафовали за 10 кур, которых она держала на участке, — и суд решил, что это законно.

См. также:

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Основание. ФЗ о ведении садоводства ст. 3 п. 1, ст. 23, ГрК РФ ст. 1 п. 39

Как это работает. Частные жилые дома можно строить на участках под индивидуальное жилищное строительство, под личное подсобное хозяйство и на садовых участках. Они могут находиться за пределами населенных пунктов, но строительство там все равно разрешено. До 2019 года такие участки могли называться или дачными, или садовыми.

Дом на садовом участке может быть максимум в три этажа и не больше 20 метров в высоту. Кроме того, он должен соответствовать градостроительным регламентам и правилам застройки СНТ.

Градостроительные регламенты — это часть правил землепользования и застройки, их разрабатывают муниципалитеты. Они должны в принципе разрешать строительство на территории СНТ. Есть такие регламенты или нет и что в них написано, узнавайте в администрации. Например, если СНТ находится на территории села, обращайтесь в сельскую, а если где-то в полях или лесах — в районную.

Правила застройки СНТ должны соответствовать специальному своду правил СП 53.13330.2019. Он действует с 15 апреля 2020 года. Если правила СНТ приняты в советское время, проверьте: они могут быть неактуальными. Общие правила не менялись — между жилым домом и границей участка, например, должно быть минимум 3 метра.

Перед тем как строить дом, нужно подать уведомление о строительстве.

См. также:

Основание. Пост. правительства от 17.07.1995 № 713

Как это работает. Если по документам дом на даче — жилой, в нем можно прописаться, как в любом частном доме. Можно продать квартиру, переехать жить на дачу и оформить там постоянную прописку, а на официальном языке — регистрацию по месту жительства. Квартиру можно и не продавать, но прописаться получится только по одному адресу.

Оформить регистрацию можно через МФЦ или на госуслугах. Дом должен быть оформлен в собственность. Важно, чтобы дом был именно жилым. В садовом доме не пропишут. Но на садовом участке может находиться жилой дом — тогда прописка там разрешена.

Прописка может быть необходима, если человек хочет продать квартиру и переехать жить на дачу. Без постоянной прописки многие социальные выплаты получить удастся только через суд. Поменять прописку при переезде может понадобиться и в случае, если квартира в городе остается. Это как минимум позволит получать официальные письма на дом.

Если квартиры нет, а в доме прописываться не разрешают, на время судов можно оформить временную прописку по адресу центра соцобслуживания для лиц без определенного места жительства. Это на крайний случай, если нет никаких других вариантов.

См. также:

Основание. ФЗ о ведении садоводства ст. 3 п. 2

Как это работает. Закон разграничивает понятия жилого и садового дома. Жить можно в каждом из них, но прописаться и жить круглогодично — только в жилом. Садовый дом предназначен для сезонного использования, по закону он подходит только для временного пребывания. Предполагается, что в нем нет отопления, канализации и водопровода — это летний дачный домик.

Садовый дом можно построить только на садовом участке. Для него действуют такие же правила, как и для жилого дома: должны соблюдаться градостроительные регламенты и правила застройки СНТ.

По сути, садовый дом отличается от жилого только возможностью оформить в доме прописку. Но с юридической точки зрения разница большая: такой дом не будет учитываться при расчете обеспеченности семьи жильем, построить его на средства маткапитала не получится. По факту вы можете жить в таком доме и летом и зимой, но по документам это будет нежилое помещение.

См. также: Как потратить материнский капитал на строительство дома

Основание. Пост. правительства от 28.01.2006 № 47

Как это работает. Если садовый дом только по документам нежилое помещение, а на самом деле в нем есть и отопление, и туалет, и горячая вода, его можно признать жилым. Вот что для этого нужно сделать:

  1. Найти ИП или организацию, которые проведут обследование технического состояния дома и выдадут заключение. Они должны состоять в СРО по инженерным изысканиям.
  2. Подать заявление в местную администрацию. К нему нужно приложить документы о правах на дом. Если они уже зафиксированы в ЕГРН, можно ничего не прикладывать.

Решение примут в течение полутора месяцев. Отказать могут, если дом стоит на огородном участке. Сейчас на них нельзя возводить капитальные строения, но дом могли построить еще по старым правилам. Сносить такие дома не нужно, но и в жилые перевести не получится.

Если дом признают жилым, нужно будет обратиться в Росреестр, чтобы указать в ЕГРН новые характеристики дома. Это позволит оформить прописку, но вот получить по такому дому имущественный вычет на покупку жилья не удастся. Его можно оформить, только если сразу купить жилой дом.

См. также:

Использование земельного участка — Юридические советыСкачать карточки с правами

Основание. ФЗ о ведении садоводства ст. 3 п. 4

Как это работает. Есть участки, которые называются огородными. Это не то же самое, что садовые или для ИЖС. На огородном участке можно строить сараи для хранения инвентаря и урожая, ставить теплицы, туалеты.

У таких построек должно быть хозяйственное или бытовое назначение, они должны быть некапитальными. Это значит, что их можно разобрать и собрать в другом месте без особого ущерба. Обычно под такими постройками нет фундамента.

Если на участке стоит фургон, который можно перевезти в другое место, это некапитальное строение. Но сарай с бетонным фундаментом считается капитальным. Такие на огородных участках строить нельзя.

Для хозяйственных построек тоже действуют правила застройки СНТ. Если слишком близко к границам соседнего участка построить сарай или туалет, по суду его могут заставить перенести. Например, от уличного туалета до границы участка должно быть хотя бы 2 метра.

У женщины туалет был расположен на расстоянии 0,36 метра от границы участка. Соседи обратились в суд, туалет пришлось снести. Деревья, которые росли близко к ограде, тоже заставили спилить.

См. также: Соседка хочет спилить мое дерево

Основание. ФЗ о ведении садоводства ст. 11 ч. 1 п. 2

Как это работает. Дачные участки создаются на землях садовых и огородных некоммерческих товариществ — СНТ и ОНТ. Садовые товарищества встречаются гораздо чаще, поэтому дальше я буду говорить о них, имея в виду и огородные товарищества тоже.

Вс решал, можно ли использовать часть участка не по назначению — новости право.ру

Можно ли использовать часть земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования – решает экономколлегия в разбирательстве № А40-244225/2019. В суд обратилась «Центральная топливная компания», которая обжаловала штраф 700 000 руб. по ч. 1 ст. 8.8 КоАП.

Компания получила штраф за то, что разместила кафе, интернет-магазин, офисы и автосервис в своем здании, хотя участок был предназначен для «обслуживания автотранспорта». При этом по прямому назначению земля тоже использовалась.

Читайте также:  Как уменьшить сумму налогового штрафа? — юридические советы

Здание было у компании в собственности, а участок она арендовала по договору 2017 года у департамента городского имущества Москвы.

Практика КС рассмотрел жалобу на положение КоАП о штрафах за нецелевое использование земли

Две инстанции встали на сторону компании и отменили штраф. Как они объяснили, договор аренды земельного участка готовился в соответствии со старым классификатором видов разрешенного использования участков (утвержден приказом Минэка от 01 сентября 2014 года N 540).

В первоначальной формулировке вид разрешенного использования включал не только «гаражи, стоянки, автозаправки», но и «магазины сопутствующей торговли, здания для организации общественного питания» и так далее.

К тому же предоставление участка для эксплуатации расположенного на нем здания допускает его использование не в соответствии с градостроительным регламентом, указали две инстанции.

АС Московского округа оказался другого мнения: общество допустило нарушение, так как использовало участок не в соответствии с видом использования, который документально установлен и учтен в кадастре недвижимости.

Классификатор, утвержденный в 2014 году, поменялся уже в 2015-м, сведения о виде разрешенного использования участка внесены в ЕГРН в 2016-м. Договор аренды земли был заключен после всех этих событий, в 2017-м.

А значит, офисы, кафе, интернет-магазин нельзя было размещать на участке для обслуживания автотранспорта, заключил АС МО.

В Верховном суде

С этим решением не согласилась компания. Ее доводы выслушала тройка экономколлегии 3 февраля.

По словам представителя истца, адвоката Александра Зака, здание, о котором идет речь, – бывший автокомбинат № 22 «Мосхлебтранса». Это довольно большой объект, где с самого начала были и кабинеты, и кафе.

«Любое сложное административное здание предполагает разные виды использования, – убеждал адвокат. – Там может быть и кафе, и другие объекты».

По мнению Зака, кассационный суд вышел за пределы обжалования, потому что рассмотрел довод о несоответствии вида использования реестру недвижимости; в изначальном постановлении такого довода не было.

К тому же, если уж и брать ЕГРН, то смотреть, что там указано два вида использования: не только «обслуживание автотранспорта», но и «для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства». Это два равнозначных вида использования, обратил внимание Зак.

По его словам, раньше вид использования участка определялся по договору аренды, а сейчас надо ориентироваться на правила землепользования и застройки.

Он раскритиковал и позицию Росреестра: по словам адвоката, госорган несколько раз менял позицию по делу, апеллировал то к тексту договора, то к правилам землепользования и застройки. «Задача административного органа – выявлять и предупреждать правонарушения, а не искать способ наказать любой ценой», – заявил Зак.

«Задача административного органа – выявлять и предупреждать правонарушения, 

а не искать способ наказать любой ценой».

С этим не согласился Дмитрий Сухов, представитель Росреестра. Он напомнил, что договор аренды участка с департаментом не предусматривал офисов, кафе, интернет-магазина. Согласно новым классификаторам, это объект дорожного сервиса. Если классификаторы изменились, а компания не досмотрела, значит, она виновата, проигнорировала требования закона, уверял юрист Росреестра.

Сухов упирал на принцип платности землепользования. «Если на территории есть кафе, офисы и магазины – это уже совсем другая кадастровая стоимость, – объяснял он. – Значит, плата за использование перечисляется в неполном размере, и бюджет недополучает деньги». А внесение сведений из ЕГРН в участок – это один из способов определения платы, указывал Сухов.

«Если есть кафе, офисы и магазины – это уже совсем другая кадастровая стоимость».

На эти заявления Зак ответил в стадии реплик. В частности, он заявил, что «если и было нарушение – надо было взыскивать неосновательное обогащение». А когда судьи ушли на совещание, адвокат критиковал подход властей на другом примере: «Что получается, если в офисном здании поставить банкомат, то сразу надо добавить «банковскую деятельность»?

После совещания тройка огласила решение: все решения по делу отменить, отправить его на новое рассмотрение.

Вс напомнил порядок привлечения к ответственности за нецелевое использование земли

8 февраля Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС20-15754 по делу № А40-258644/2019 об оспаривании обществом – владельцем гостиницы привлечения к административной ответственности за нецелевое использование земельного участка, предназначенного для размещения бани.

В июле 2019 г. Управление Росреестра по Москве оштрафовало АО «Воронцовский БПК» на 700 тыс. руб. по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

Основанием послужило то обстоятельство, что на переданном в аренду ООО «Яхонт» земельном участке с видом разрешенного использования «для эксплуатации зданий под бани» расположено арендуемое обществом «Воронцовский БПК» здание, используемое для размещения гостиницы.

По мнению административного органа, это не соответствует сведениям о виде разрешенного использования земельного участка, внесенным в ЕГРН, и нарушает требования ст. 42 Земельного кодекса РФ.

Решение было оспорено АО «Воронцовский БПК» в Арбитражный суд г. Москвы.

В ходе судебного разбирательства общество ссылалось на то, что спорный участок находится в аренде у общества «Яхонт» на основании договора, заключенного с Московским земельным комитетом, правопреемником которого является Департамент имущества г. Москвы.

На этом участке расположено здание, находящееся в столичной собственности и переданное в аренду АО «Воронцовский БПК» до 22 июля 2022 г. По мнению общества, использование здания под гостиницу было согласовано с собственником – столичным Департаментом городского имущества.

Организация добавила, что она не является ни собственником, ни арендатором этого земельного участка, а лишь арендует спорные помещения в здании, принадлежащем Москве, и использует их в разрешенных собственником целях.

Соответственно, общество как лицо, ограниченное в возможности инициировать изменение вида разрешенного использования земельного участка, нельзя привлечь к административной ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

Кроме того, совместное использование земельного участка в целях «для эксплуатации зданий под бани» и «для размещения гостиницы» не противоречит требованиям Правил землепользования и застройки г. Москвы.

Три судебные инстанции отказались удовлетворять требования заявителя со ссылкой на то, что использование спорного здания под размещение гостиницы противоречит виду разрешенного использования земельного участка, внесенному в ЕГРН. Тем самым суды выявили наличие в действиях общества состава вменяемого ему административного правонарушения и сочли правомерным постановление Росреестра.

Рассмотрев кассационную жалобу АО «Воронцовский БПК», Судебная коллегия по экономическим спорам ВС согласилась с ее доводами.

Высшая судебная инстанция напомнила, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капстроительства выбираются самостоятельно их правообладателями (за исключением органов госвласти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий) без дополнительных разрешений и согласования в силу п. 4 ст. 37 ГрК РФ.

Как пояснил Суд, использование земельного участка не только в соответствии с основным видом разрешенного использования, но и в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования, допустимым в качестве дополнительного по отношению к основному, не свидетельствует о нецелевом использовании такого объекта.

В свою очередь, диспозиция ч. 1 ст. 8.

8 КоАП РФ не предусматривает наступление административной ответственности за отсутствие в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, допустимых в качестве дополнительных по отношению к основному виду, а отсутствие в ЕГРН таковых сведений не образует состав вышеуказанного правонарушения.

КС выявил противоречия в практике привлечения к ответственности за нецелевое использование землиКак пояснил Суд, законодательство РФ не обязывает лицо, одновременно использующее земельный участок в соответствии с основным и вспомогательными видами его разрешенного использования, уведомлять органы власти о своем решении

Со ссылкой на Постановление КС РФ от 16 октября 2020 г.

№ 42-П Верховный Суд напомнил, что собственник земельного участка вправе самостоятельно выбрать для себя как основной, так и – в дополнение к основному – вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны. При этом ни Земельный кодекс, ни Градостроительный кодекс РФ непосредственно не обязывают лицо, использующее земельный участок не только в соответствии с основным видом его разрешенного использования, указанным в ЕГРН, но и в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования, который предусмотрен правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны, уведомлять о своем решении те или иные органы публичной власти.

«Собственники (правообладатели) земельных участков не могут быть принуждены к внесению каких-либо сведений в Единый государственный реестр недвижимости в случае, когда они в дополнение к основному виду разрешенного использования принадлежащих им земельных участков самостоятельно выбирают вспомогательный вид их разрешенного использования.

Кроме того, как следует из правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 12 ноября 2020 г.

№ 46-П, если в статусе собственника земельного участка лицо не лишено законной возможности инициировать изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой, то арендующее землю лицо в такой возможности ограничено», – отмечено в определении.

Читайте также:  Доля, подаренная супругом — Юридические советы

КС высказался против обложения производственных объектов повышенным имущественным налогомКак пояснил Суд, если здания используются в производственных и образовательных целях, а не для размещения офисов или торговых объектов, то они не могут облагаться налогом на имущество организаций с учетом кадастровой стоимости

Верховный Суд добавил, что в рассматриваемом деле, признавая правомерным привлечение общества к административной ответственности по ч. 1 ст. 8.

8 КоАП РФ, суды исходили исключительно из использования обществом земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования, внесенным в ЕГРН, не проверив указанные доводы заявителя и не устанавливая обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения настоящего дела. Таким образом, ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

Адвокат АП Ставропольского края Нарине Айрапетян поддержала выводы Верховного Суда: «Нижестоящие суды, действительно, не учли различия между основными, вспомогательными, дополнительными видами использования земельного участка.

Для того чтобы установить все виды использования, необходимо обратиться к градостроительному плану земельного участка, так как в ЕГРН по вполне разумным причинам полный перечень видов использования, в частности список вспомогательных видов, не отражен».

По словам адвоката, текущим законодательством РФ не предусмотрена обязанность собственника земельного участка вносить изменения в ЕГРН, если принято решение воспользоваться вспомогательным видом разрешенного использования.

«Кроме этого, нижестоящими судами не произведено разграничение в правовом статусе общества, непосредственно пользующегося землей, которое в данном случае не являлось собственником. В связи с чем возможность, даже в случае необходимости, изменения каких-либо характеристик фактически отсутствовала.

Таким образом, нижестоящие суды допустили формальный подход к рассматриваемому спору, не учли положения нормативных актов, которые подлежат применению в данном конкретном случае», – резюмировала Нарине Айрапетян.

ВС напомнил порядок выбора вида разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорийКак пояснил Суд, размещение кондитерской фабрикой на земельном участке наряду с объектами пищевой промышленности магазина по продаже своих изделий и иной продукции не свидетельствует о нецелевом использовании земли

Старший юрист АБ «Инфралекс» Родион Макин отметил, что определение продолжает серию судебных актов, в которых ВС обращает внимание нижестоящих инстанций на то, что диспозиция ст. 8.8 КоАП не предполагает ответственность правообладателя земельного участка за невнесение сведений в ЕГРН о вспомогательных видах разрешенного использования участка.

«В этом плане Верховный Суд следует высказанной им же недавно позиции о том, что отсутствие в реестре сведений о виде разрешенного использования не свидетельствует об использовании участка не по целевому назначению и не представляет собой административное правонарушение в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ (см. Определение ВС РФ от 1 октября 2020 г.

№ 310-ЭС20-8733)», – пояснил он.

По словам эксперта, выводы Суда логичны и справедливы с учетом того, что они находятся в полном соответствии с правовой позицией ВС и КС РФ.

«Радует также тот факт, что Верховный Суд в этом и ряде других дел стал отменять решения судов нижестоящих инстанций, которые соглашались с привлечением к ответственности правообладателей, осуществлявших фактическое землепользование в соответствии с утвержденными Правилами землепользования и застройки, но не в соответствии с видами разрешенного использования, указанными в реестре. Напомним, что данная весьма сомнительная практика стала повсеместной, и многие суды решали дела не в пользу правообладателей», – подчеркнул Родион Макин.

Юрист также задался вопросом, как законодатель выполнит поручение Конституционного Суда обеспечить ясность в вопросе того, должен ли правообладатель самостоятельно обеспечить соответствие реестра, ПЗЗ и фактического пользования.

«По сути, в рассматриваемом случае снова поднимается вопрос публичной достоверности реестра, однако, в отличие от проблематики внесения сведений о правах и их обременениях, необходимость приведения в соответствие реестра, ПЗЗ и фактического пользования силами самого правообладателя не выглядит самоочевидной», – резюмировал он.

Памятка правообладателю земельного участка для самостоятельной оценки наличия нарушений земельного законодательства (самовольное занятие земельного участка, использование земельного участка в отсутствие прав, предусмотренных законодательством)

Приобретая земельный участок, собственник, арендатор, землепользователь становится обладателем широкого круга обязанностей в отношении такого земельного участка. Не лишним будет отметить, что за нарушение требований земельного законодательства предусмотрена административная ответственность.

К компетенции Управления Росреестра по Калининградской области относится возбуждение и рассмотрение дел об административных правонарушениях, предусмотренных статьями 7.1, 7.34, частями 1, 3, 4 статьи 8.8 КоАП РФ.

Штрафы за нарушение требований земельного законодательства на сегодняшний день достаточно серьезные – минимально пять тысяч рублей для граждан за самовольное занятие земельного участка и двадцать тысяч – за неиспользование земельного участка.

В данной памятке мы предложим перечень основных вопросов, ответив на которые правообладатель земельного участка с легкостью сможет определить для себя, есть ли у него причины для беспокойства и принятия оперативных мер по устранению нарушений во избежание применения к нему мер административного воздействия.

Итак, самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка в отсутствие прав, предусмотренных законодательством Российской Федерации, – самое распространенное нарушение, выявляемое государственными инспекторами по использованию охране земель (приблизительно 60% от общего количества нарушений земельного законодательства).

Административная ответственность за данный вид нарушений предусмотрен статьей 7.1 КоАП РФ. Административные штрафы по данной статье внушительные: для граждане минимальный размер штрафа составляет пять тысяч рублей, для юридических лиц – сто тысяч рублей.

Индивидуальным предпринимателям следует обратить внимание, что за административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.

Полезно знать, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных законодательством прав на землю – это недвижимая вещь.

Законодательство дает следующее определение земельного участка: это часть земной поверхности, имеющая характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

К таким характеристикам относятся границы земельного участка, координаты поворотных точек земельного участка и т.п.

Собственник, арендатор, землепользователь обязаны использовать земельные участки строго в отведенных в установленном порядке границах.

Зачастую нарушения в виде самовольного занятия земельного участка допускаются в результате строительства или проведения таких работ, как облагораживание и огораживание территории. Также земельный участок может быть приобретен с уже имеющимися постройками и ограждением, которые находятся за границами участка.

Каждому землепользователю нужно знать, что права на земельные участки удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

При отсутствии документов на земельный участок или часть земельного участка, используемого Вами, можно говорить о признаках использования указанной территории без прав, предусмотренных законодательством Российской Федерации (например, собственность, аренда, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение и др.), что также является правонарушением, ответственность за которое предусмотрена статьей 7.1 КоАП РФ.

При этом ответственность по статье 7.1 КоАП РФ наступает как за активные действия, направленные на незаконное завладение или, иными словами, «занятие», «захват» земельного участка, так и в результате использования уже занятой территории без предусмотренных законодательством прав.

Чтобы не допустить данное нарушение каждому лицу, так или иначе использующему земельный участок, нужно ответить для себя на несколько несложных вопросов:

1. Имеются ли у Вас документы, подтверждающие право владения или пользования земельным участком?

2. Зарегистрированы ли права на земельный участок в установленном порядке?

3. Используете ли Вы земельный участок в установленных границах? Соответствует ли используемая Вами фактически площадь территории площади земельного участка, указанной в правоустаналивающем документе? Расположены ли все, используемые Вами постройки и ограждение, а также строительные материалы, дрова и другое движимое имущество в границах земельного участка?

ЗАПОМНИТЕ, ЗЕМЛЯ «НИЧЬЕЙ» НЕ БЫВАЕТ! Все земли, не предоставленные в установленном порядке на каком-либо праве, являются государственными. Земельный участок следует использовать в границах, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.

Складировать привезенные Вами строительные материалы, песок, дрова нужно в границах отведенного Вам земельного участка, а не на свободной территории, и тем более не на территории соседнего земельного участка.

Выявить несоответствие в части использования земельного участка вне границ, указанных в Едином государственном реестре недвижимости, возможно путем изучения находящихся на руках землеустроительных дел и межевых планов, а также выноса границ земельного участка с привлечением кадастрового инженера.

  • Положительный ответ на перечисленные вопросы позволит избежать спорных ситуаций с правообладателями смежных земельных участков и серьезных штрафных санкций за нарушение земельного законодательства.
  • Управление Росреестра по Калининградской области призывает всех собственников, арендаторов, землепользователей земельных участков заблаговременно принять меры, направленные на самостоятельное выявление и устранение нарушений требований земельного законодательства, не дожидаясь визита государственного инспектора.
  • Черняховский отдел Управления Росреестра по Калининградской области

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *