Обременения земельного участка — Юридические советы

Время чтения 7 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Обременения и ограничения использования земельного участка существенно ограничивают полномочия собственника или легального владельца надела.

Любые виды обременений участков должны быть зарегистрированы в службе Росреестра, поскольку земля относиться к объектам недвижимого имущества.

В этой статье можно узнать, какие виды обременений предусматриваются действующим законодательством, и каким образом можно их снять.

Что это такое

Обременения земельного участка — Юридические советы

Законодательные акты допускают следующие формы обременений на землю:

  • запреты и ограничения, установленные в нормативных актах и направленные ограничения отдельных направлений использования участков (например, запрет возводить промышленные и производственные объекты на землях, выделенных для личного подсобного хозяйства);
  • ограничения, связанные с возникновением публичного или частного сервитута, т.е. возможность третьих лиц пользоваться чужим земельным наделом;
  • запреты и ограничения, связанные с возникновением судебных претензий – арест для обеспечения иска или для обеспечения исполнительных действий;
  • ограничения на владение и распоряжение землей, возникающие с согласия правообладателя (например, ипотека при покупке земли в кредит);
  • временные ограничения, связанные с заключением арендного договора (при переходе права собственности на землю арендные отношения сохраняются на весь срок действия соглашения).

Таким образом, различные виды ограничений могут возникать напрямую в силу закона, по условиям договоров и соглашений, а также на основании судебных актов.

Исходя из анализа норм ЗК РФ и ГК РФ, можно выделить следующие виды обременений, которые могут устанавливаться на земельные наделы:

  • публичные и частные сервитуты;
  • ипотечное обременение;
  • арендный договор, срок действия которого превышает один год;
  • арест, наложенный по судебному акту или постановлению должностного лица ФССП;
  • доверительное управление;
  • концессия.

В ряде случаев запрет или обременение могут возникать исходя из специального статуса объекта недвижимости, расположенного на участке. Например, объект исторического наследия автоматически накладывает ограничения на соответствующую территорию земли.

Как узнать

Обременения земельного участка — Юридические советы

  • собственник лишается возможности продать земельный участок или сдать его во временное пользование иным лицам (если на участок зарегистрирована ипотека, продажа земли возможно только с согласия залогодержателя);
  • по условиям сервитута собственник или арендатор земли вынуждены продавать участок с сохранением правового режима указанного обременения (сервитут сохранит силу вплоть до истечения срока действия);
  • на протяжении действия обременения правообладатель может полностью или частично лишаться возможности использовать участок по прямому назначению (например, при передаче земли в аренду собственник не вправе использовать участок, так как это право передано арендатору на возмездной основе).

Любое обременение вступит в силу только с момента регистрации в службе Росреестра. Эта процедура может являться частью гражданской сделки (например, если залог устанавливается при оформлении договора купли-продажи), либо при самостоятельном обращении (например, при заключении соглашения о частном сервитуте). В процессе регистрационных действий данные об обременениях вносятся в госреестр ЕГРН, информация из которого, доступна для всех заинтересованных лиц.

Получить сведения из госреестра ЕГРН о наличии зарегистрированных обременениях может любой гражданин или юридическое лицо. Для этого нужно направить запрос одним из следующих способов:

  • непосредственно в территориальное учреждение Росреестра;
  • через систему Многофункциональных центров;
  • в электронной форме через официальный портал госуслуг.

При обращении указанным способом заинтересованное лицо должно указать в запросе кадастровый номер участка или адрес его месторасположения. Аналогичным образом, при обращении через портал госуслуг кадастровый номер или адрес участка нужно указать в поисковой форме (также можно выбрать интересующий надел через графическую карту страны).

Информация о зарегистрированных обременениях доступна любому заинтересованному субъекту, что является дополнительным способом проверки юридической чистоты сделки.

Даже если обременение не препятствует распоряжению землей, оно существенно повлияет на рыночную стоимость земельного объекта (например, продажа объекта с зарегистрированным сервитутом значительно снизит привлекательность участка в глазах покупателей).

На запрос в службу Росреестра или Многофункциональный центр заявитель получит на руки выписку ЕГРН.

Этот документ будет содержать перечень основной информации по выбранному участку, в том числе форму и вид обременения.

Поскольку база данных ЕГРН обновляется в режиме реального времени, для минимизации рисков при совершении сделок, выписку необходимо брать непосредственно при оформлении договора.

Как снять обременение

До тех пор, пока за участком зафиксировано обременение, возможность распоряжения землей будет существенно ограничена. По этой причине каждый владелец надела заинтересован в снятии обременения и аннулировании записи в госреестре ЕГРН о его регистрации. Исходя из правового режима различных видов обременений, их снятие может происходить следующим образом:

  1. в результате отмены законодательного или распорядительного акта, которыми ограничение было введено (например, установленная постановлением властей охранная категория земли может быть изменена аннулированием указанного акта);
  2. расторжением соглашения о частном сервитуте или ином виде ограничений на землю;
  3. истечением срока, на который было зарегистрировано обременение (например, если закончился срок сервитута или арендного договора);
  4. полным исполнением обязательства, для обеспечения которого регистрировалось обременение (например, полный расчет по ипотечному кредитному договору);
  5. вынесение судебного акта, которым аннулируется обременение.

Наиболее простым и очевидным вариантом снятия обременения является истечение срока его действия или заключение соглашения. В частности, при наличии на участке частного сервитута, его стороны вправе в любой момент расторгнуть соглашения или обратиться за отменой судебного акта. Никаких специальных оснований для этого закон не требует, сторонам достаточно выразить свободное волеизъявление.

Принудительная отмена сервитута и аннулирование соответствующего обременения возможна в следующих случаях:

  • несоблюдение условий установленного сервитута – нарушение порядка и сроков перечисления платы собственнику, препятствия для свободного пользования остальной частью надела и т.д.;
  • нарушение законодательных норм при введении сервитута при вынесении распорядительных властных актов;
  • устранение оснований для сохранения сервитута (например, перенос линейных сооружений за пределы участка).

Чтобы снять и аннулировать сервитут в перечисленных случаях правообладатель должен обратиться в судебные учреждения. Аннулирование записи в госреестре ЕГРН будет происходить на  основании представленного судебного акта.

Если собственник земли полностью рассчитался по ипотеке, для снятия обременения ему необходимо представить в службу Росреестра платежное поручение и выписку из банка о погашении долга. В этом случае аннулирование записи в ЕГРН будет осуществляться на основании одностороннего обращения правообладателя участка.

Если обременение было установлено на основании судебного акта или постановления должностного лица ФССП, снять его можно следующими способами:

  1. если арест наложен в качестве обеспечительной меры на период рассмотрения иска, после положительного завершения процесса он будет снят автоматически;
  2. чтобы отменить арест можно предложить суду или судебным приставам иной объект, равнозначный по стоимости (например, квартиру);
  3. снять арест можно при нарушении процессуальных правил при его наложении (например, если постановление пристава было вынесено в отношении чужого земельного участка или при наличии долевой собственности нескольких граждан).

Отмена судебного постановления или акта пристава должна быть подтверждена в сведения госреестра ЕГРН. Для этого правообладатель обращается с соответствующим заявлением в службу Росреестра и указывает на причины снятия обременения. С момента внесения данных в госреестра ЕГРН у собственника вновь возникает полноценное право распоряжения своим наделом.

Обременение земельного участка: что это такое, какие виды бывают, как снять запрет

Обременение земельного участка – это одно или ряд ограничений, которые не позволяют владельцу в полной мере распоряжаться ним, например, продавать либо дарить. Налагается запрет законом или договором.

Причиной тому могут служить разные виды запрещающих условий или третьи лица, которые стесняют собственника в осуществлении вещных прав.

Чтобы не иметь нежелательных правовых последствий, нельзя свободно эксплуатировать земельный участок с обременением.

Обременения и ограничения на использование земельного участка

ФЗ-122 регулировал государственную регистрацию недвижимости, права собственности, условия сделок, раскрывал понятия относительно обременения земельных участков. Закон  упразднили в 2016 г. ФЗ-361, но не исчезли из земельной юриспруденции обстоятельства, которые ограничивают права собственника на владение имуществом.

Обременения земельного участка — Юридические советы

Чем отличается обременительное бремя от ограничительного требования

При обременении, наложенном на объект, собственник обязан соблюдать правила эксплуатации земельным участком, касательно:

  • охраняемых границ рядом с газопроводом, линий электропередач;
  • строительства возле водоема.

Владельцу такого надела запрещено строить в зоне, которая проходит через его территорию. Нельзя осуществлять сделки с землей, если преградой служат долговые обязательства перед банками.

Это значит, что нужно спрашивать разрешение у кредитора, пока не наступит полный расчет.

В случае образования задолженностей, отказа от возврата средств, кредитная организация может продать участок, чтобы погасить недоимку.

Под ограничением следует понимать урезанные права на владение. Гражданин является собственником участка, но не может распоряжаться в полном объеме. Основанием служат законодательные акты ЗК РФ:

  • ст. 105 – дает представление о видах охранных зон;
  • ст. 56 – ограничивает права на использование территорий, где расположен животный, растительный мир, памятники культуры или природы.

Справка! В п.6 ст.56 ЗК РФ утвержден порядок регистрации ограничений, обременений по  документальным подтверждениям договорами, решениями, основаниями, из-за которых возникли такие юридические явления.

Обременения земельного участка — Юридические советы

Важно! Нельзя построить новое здание на земле, если на этой территории находится охраняемый государством объект, как памятник культуры.

В юридическом понятии сервитут – это сделка с передачей собственником прав третьим лицам. Обременение земельного участка сервитутом предполагает его частичное использование. Он не переходит в собственность, этой территорией можно только ограниченно пользоваться.

Правовой основой в таком соглашении служит регистрация, но она не дает основания в присвоении этой части земли, использовать участок можно по назначению, прописанному в договорном условии. ГК РФ с.276 п.2 защищает право собственника, который при обнаружении нарушений может подать иск в суд о прекращении сделки.

Читайте также:  Арендная плата — юридические советы

Когда нет возможности решить вопрос без сервитута, можно потребовать удовлетворения прав судебным порядком. К примеру, на приобретенном участке построен дом, но коммуникационные проводки проходят через соседний участок, который другим способом не обойти.

Под публичным или частным сервитутом следует понимать право доступа на смежную территорию. В соответствии с ГК РФ ст.274 владельцы земельных угодий могут выполнять ремонтные работы или, какие-то нужды, связанные с граничащим земельным наделом.

Публичный сервитут  на федеральные земли устанавливают, чтобы проводить изыскания, использовать природные ресурсы – ЗК РФ ст.39.23. Законодательный норматив предполагает по распорядительным актам властных органов обеспечивать:

  • свободный проход граждан;
  • проезд к озерам, речным пристаням, пляжам;
  • прогон скота;
  • подвод коммуникаций и межевание.

Внимание! За такие действия собственник может потребовать компенсационных выплат.

К земельным наделам с особыми условиями относятся, охраняемые государством территориальные зоны:

  • с водопроводами, газопроводами, ЛЭП;
  • санитарные;
  • культурного наследия;
  • затопления;
  • рыбного хозяйства;
  • лесопарковые;
  • придорожные.

В ст.105 ЗК РФ дается полный перечень зон особых условий. Статья 104 ЗК РФ позволяет не изымать землю, расположенную рядом или полностью на территории ЗОУИТ.  С участками собственники могут осуществлять сделки:

  • дарения;
  • купли-продажи;
  • наследования по завещаниям;
  • с арендой.

После регистрации в ЕГРН границ владения в особой зоне, владелец должен соблюдать режимные требования в использовании земель. В зависимости от вида охраняемого объекта запрет устанавливают на действия:

  • постройку капитального сооружения;
  • посадку сада;
  • содержание скота;
  • создание мусорных свалок;
  • обустройство транспортных стоянок.

Справка! Запрещено – перемещение предупредительных знаков о расположении газопровода, разведение костров, открытие люков.

Особо охраняемыми природными территориями являются государственные природные заповедники и парки любого вида. По своему усмотрению нельзя изменять целевое назначение земли или использовать:

  • как сад или огород;
  • под строительство автодороги, трубопровода, коммуникационных линий;
  • для возведения зданий и сооружений, которые нанесут вред природе;
  • под стоянки ТС и движение механического транспорта;
  • прогонять скот.

Виды земель, которые принадлежат для разрешенного использования, относятся к типам:

  • основным – подают заявление в Росреестр, чтобы изменить ВРИ;
  • условным – по дополнительному согласованию с Комиссией землепользования, добиваются градостроительного регламента на определенную территориальную зону;
  • вспомогательным – используют совместно с основным и условным разрешением.

Важно! ФЗ-133 ст.2 п.14 регламентирует положения в отношении охраняемых природных территорий. После зонирования ООПТ устанавливаются функциональные зоны на каждой отдельной территории, определяются границы для возможного строительства.

Когда земельный участок сдается в краткосрочную или долгосрочную аренду, это не является препятствием для дальнейших сделок. ГКРФ ст.651 п.2 утверждает, что передача на временное пользование недвижимости служит обременением.

Продавец может не сообщать покупателю о наличии арендатора. При этом новый владелец не должен расторгать договоренность об аренде, заключенную с прежним собственником – ГК РФ ст.

615 п.2.

Но регистрируют сдачу в аренду только, если заключают договор сроком больше года. После продажи участка расторгнуть соглашение новый арендодатель может при наличии веских оснований.

Арест участка земли

При аресте земли, продажа или  дарение запрещено. Такую недвижимость не зарегистрируют. Обременение не позволяет сделок с другими лицами, они считаются незаконными. Ограничительная мера обеспечивает возврат долгов по судебным решениям.

Нотариус оформляет завещание, если есть недоимки, так как преемнику переходят не только ценные вещи, но и обязанности по возмещению задолженностей. Сюда не входят обязательства по алиментным платежам и оплата  ущерба, нанесенного завещателем. Но не в случае ареста, когда земля служит гарантом, что деньги вернутся кредитору.

Налоговый залог

Налоги платят не все, поэтому возникла необходимость ужесточить НК РФ статьей 73 п.2.1. Налогоплательщик несет ответственность перед ФНС своим имуществом.

Если не будет погашен долг после уведомления, на землю наложат арест и зарегистрируют в виде налогового залога. Принудительное обременение снимут после оплаты недоимки совместно с пенями и штрафами.

Такие ограничения имеют преимущество перед остальными правовыми мерами воздействия на граждан .

Земельная ипотека

Порядок заключения договора ипотеки для приобретения земельного участка аналогичен с другими видами недвижимости. Землю регистрируют в собственность, но продают вместе с долговыми обязательствами.

Взять ипотечный кредит можно не только для владения землей, но и под долгосрочную аренду. Подобный займ не допускается в отношении государственных или муниципальных земель. Кроме случаев, если участок  по площади соответствует установленным нормам, покупается под строительство жилого дома.

Доверительное управление

При доверительном управлении надел не меняет собственника, участком по соглашению будет управлять человек в соответствии с интересами владельца. Это правомерный вид владения землей, который регистрируют в Росреестре. Об объектах и порядке доверительного управления говорится в ст.1013 ГК РФ, но мало применяется в России.

В качестве примера можно привести договор аренды, где арендатор управляет имуществом арендодателя, не нарушая его интересов. Порядок взаимоотношений отличается между сторонами по правам и обязанностям.

Управляющий, когда заключает договор ДУ, может совершать сделки от лица собственника.

Человек, который арендует землю, такими правами не наделен.

Значение наличия обременения участка для собственника и покупателя

Процедура купли-продажи недвижимости серьезный шаг, поэтому покупателю нужно проверить на наличие  всех видов ограничений. Если установлен кратковременный запрет, после истечения срока действия договоренностей, исчезнут обязательства у сторон их подписавших.

Когда земля находится в залоге у банка, покупателю нужно заплатить долг или оформить на себя кредит, чтобы участок перешел в собственность, но остался с обременением. В этой сделке могут получить плюсы обе стороны. Продавец продаст объект, а покупатель может купить по сниженной цене участок.

Решение о подписании договора купли-продажи земельного участка с обременением принимают сами стороны.

Внимание! Предварительно покупатель должен серьезно обдумать нужен ли ему надел со списком ограничений. Важно ознакомиться с полным перечнем недостатков.

В Росреестре по заявке может получить любой человек подробные сведения о недвижимости. В заявлении нужно описать цель обращения и номер участка. Сотрудники предоставят выписку, где будут указаны данные  о каждом виде обременения земельного участка. С такой справкой можно будет осуществлять сделку.

Как снять ограничения

Снятие обременения с земельного участка для свободного распоряжения участком, зависит от индивидуальных обстоятельств. Правовой режим позволяет воспользоваться причиной:

  • отменой постановления об охранной категории земли, из-за чего было введено ограничение;
  • расторжением частного сервитута;
  • окончанием сроков действия договора на аренду;
  • исполнением обязательств по ипотеке, займам;
  • получением судебного вердикта о прекращении обременения.

Перед тем, как снять обременение с земельного участка необходимо узнать основание, которое спровоцировало правомочные органы установить его. Если это долги, то нужно не только погасить, но и принести в орган квитанцию об оплате, чтобы доказать суду или ФНС  возврат средств.

Итоги

Ограничения, какого бы характера ни были, всегда неприятны. Закон запрещает, не платить налоги или нарушать обязательства перед финансовыми организациями, защищает права участников хозяйственных взаимоотношений.

Поэтому имущество идет в качестве залога, куда входят и земельные угодья. Незнание законов еще никого не избавило от ответственности.

  Необходимо исполнять взятые обязанности, тогда на землю не наложат арест и не продадут для покрытия долгов.

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Обременения земельного участка и ограничения его использования влияют на рыночную стоимость и инвестиционную привлекательность объекта. Участки без обременений встречаются на рынке редко. И чем более привлекателен для бизнеса участок, тем больше вероятность обнаружить ограничения.

И тем больше шансов, что эти обстоятельства может попытаться скрыть продавец, желающий получить за него стоимость, не учитывающую подобные сюрпризы. Покупателю важно выявить их до заключения сделки, чтобы оценить, можно ли будет использовать участок так, как планировал.

Как это лучше сделать?

Земельный кодекс РФ обязывает продавца земли при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю информацию об обременениях участка и ограничениях его использования. Если продавец дал заведомо ложную информацию, покупатель вправе требовать уменьшения стоимости или расторжения договора и возмещения убытков.

Кроме того, продавец участка может и не знать о действующих ограничениях. Поэтому покупателю лучше самостоятельно найти сведения о наиболее важных и распространенных ограничениях.

В первую очередь необходимо запросить у собственника участка правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство или иные документы о приобретении права собственности на землю, а также получить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Выписка поможет установить категорию земель, выявить зарегистрированные обременения (залог, арест, долгосрочную аренду), сведения о внесенных в кадастр недвижимости зонах с особыми условиями использования территорий – санитарно-защитных зонах, охранных зонах сетей и сооружений (ЛЭП, трубопроводов, теплосетей и подобных объектов), водоохранных зонах. В выписке ЕГРН также указываются кадастровые номера расположенных на участке объектов недвижимости. Выявить здания и сооружения и установить их собственника необходимо уже на этапе подготовки сделки, поскольку законодательство запрещает продажу земли без находящихся на нем объектов недвижимости, если они принадлежат одному лицу.

На практике покупатели участков часто сталкиваются с тем, что в ЕГРН нет сведений о недвижимом имуществе на участке и зонах с особыми условиями использования территорий.

Советское и постсоветское законодательство не предусматривало внесение в реестр недвижимости таких данных. Даже сейчас, когда такое требование закреплено в законе, многие ранее установленные ограничения до сих пор не внесены в ЕГРН.

Нахождение на участке таких зон влечет ограничения или полный запрет его использования для определенных видов деятельности. Например, Верховный суд в сентябре 2016 г.

Читайте также:  Предоставление жилплощади военным — юридические советы

признал законным требование «дочки» «Газпрома» – ООО «Газпром трансгаз Чайковский» к индивидуальному предпринимателю о сносе жилого дома в Удмуртии, построенного и введенного в эксплуатацию с нарушением минимальных расстояний от магистрального газопровода.

Также для получения дополнительных сведений об ограничениях можно воспользоваться общедоступными интернет-ресурсами: публичной кадастровой картой на портале Росреестра, информационными системами обеспечения градостроительной деятельности (РГИС в Санкт-Петербурге, ИАИС ОГД в Москве). Покупатель может узнать, к какой зоне отнесен участок согласно генеральному плану и правилам землепользования и застройки населенного пункта, утвержден ли проект планировки с проектом межевания территории.

Эти ресурсы хороши тем, что из них можно быстро и без затрат получить минимально необходимые сведения для оценки участка даже тому, кто не имеет специальной юридической подготовки.

Перед подписанием договора купли-продажи осмотрите участок. Если продавец отказывает в доступе – это повод задуматься, стоит ли покупать кота в мешке.

Закон не возлагает на покупателя такой обязанности, однако практика показывает, что пренебрежение осмотром на этапе подготовки сделки часто оборачивается проблемами после ее совершения.

К примеру, на участке может обнаружиться не оговоренный продавцом объект (самовольная постройка, незаконная свалка отходов, линейное сооружение и т. д.), вплоть до невозможности доступа к нему с прилегающих территорий.

Так, в октябре прошлого года Верховный суд РФ рассматривал спор между гражданами о расторжении договора купли-продажи земельного участка на территории военного городка в Крыму.

При совершении сделки продавец не сообщил покупателю о нахождении участка на территории режимного объекта, более того, заверил об отсутствии каких-либо ограничений.

Впоследствии истец обнаружил, что купленный участок невозможно использовать для строительства жилого дома, поскольку войсковая часть запретила доступ через контрольно-пропускной пункт.

Верховный суд РФ отменил определение суда апелляционной инстанции об отказе в иске и отправил дело на новое рассмотрение, а также подтвердил, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании участка вне зависимости от их регистрации в публичном реестре.

Таким образом, даже если от собственника недвижимости получены заверения об отсутствии ограничений и обременений, покупателю лучше получить хотя бы общедоступную информацию об ограничениях.

Обязательно обратите внимание на окружающую застройку, наличие поблизости действующих предприятий, котельных и прочих источников загрязнения, поскольку существует вероятность попадания участка или его части в санитарно-защитные зоны таких объектов, что полностью исключает возможность жилой застройки и значительно ограничивает другие виды использования.

Если понадобится проверить или уточнить полученные сведения, можно направить письменные обращения в государственные или муниципальные органы власти, у которых есть необходимая информация.

Например, подробное заключение о режиме использования земельного участка в зонах охраны и защитных зонах объектов культурного наследия предоставляет КГИОП и Министерство культуры РФ.

Сведения о наличии и размерах санитарно-защитных зон могут быть запрошены в территориальном управлении Роспотребнадзора. Сведения о линейных объектах, их охранных зонах и ограничениях предоставляют сетевые организации, владеющие такими объектами.

Информацию о градостроительной документации можно найти на официальных сайтах органов власти и муниципальных образований, поскольку акты о ее подготовке, изменении или отмене далеко не всегда отражаются в публичных реестрах и системах.

В целом законодательство развивается в направлении консолидации, открытости и доступности сведений об ограничениях и обременениях объектов недвижимости, что облегчает подготовку сделок. Но риски остаются.

Обременение земельного участка — что это такое, как снять и проверить онлайн

Обременение земельного участка (сервитут) — это документально оформленные в ЕГРН ограничения в использовании объекта недвижимости.

 Правовые ограничения накладываются в интересах лиц, которые в силу обстоятельств или особенностей расположения земельного участка, не могут в полной мере пользоваться своим имуществом.

 На данный момент, сервитут — это оптимальный механизм снижения остроты конфликта между собственниками и защиты их прав.

Когда обременения накладывают физические или юридические лица (например, в случае прохождения соседского газопровода по вашему участку), то возникает частный сервитут.

В случае, если земельный участок граничит или находится в собственности государственных и муниципальных органов — возникает сервитут публичный.

Если речь идёт не только о земле, но и о строениях и коммуникациях, то возникает сложный сервитут, который может состоять из нескольких пунктов.

Как проверить земельный участок на обременения

Документально убедиться в отсутствии ареста, запрета на продажу и других обременений можно не выходя из дома — через интернет.

Шаг 1 — проверить обременения на сайте Росреестра

Для этого достаточно открыть кадастровую карту Росреестра → ввести кадастровый номер участка → далее «Сформировать запрос» → перейти в раздел «Права и ограничения». 

Но перед покупкой или арендой земельного участка доверять такой проверке я бы не стал. Дело в том, что данные из ЕГРН выгружаться с задержкой, создавая огромные риски.

Шаг 2 — документально убедиться в отсутствии обременений

Получается, что единственным способом убедиться в отсутствии обременений можно только через официальный  запрос в Росреестре выписки из ЕГРН.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки из ЕГРН напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Какие бывают обременения на земельный участок

Если на участок наложено обременение, то землевладелец не может полноценно распоряжаться своей собственностью. Например, вам может быть запрещено:

  1. Возводить на участке коммерческие или промышленные объекты (обременение на целевое использование);
  2. Продать или подарить землю (арест, ипотека, доверительное управление и тд);
  3. Единолично пользоваться землей (когда земельный участок оформлен по долям);
  4. Обременения могут обязать вас предоставить часть участка для проезда на смежные участки, для прокладки газопровода или других коммуникаций.

К типичным ситуациям наложения обременений на землю можно отнести:

  • Земельный участок выходит к берегу водоёма. Особенности рельефа таковы, что владельцы соседнего участка не могут осуществить свое законное право пользования водоемом в обход данного земельного участка, что является основанием для обременения земельного участка, выходящего к водоёму, обязанностью предоставления доступа к нему;
  • Рядом с земельным участком находятся объекты особой государственной важности, доступ на которые затруднен его расположением. Государство имеет особые земельные права и может обязать владельца участка обеспечить доступ на объекты сервитутом;
  • Еще больше сложностей возникает при выходе из долевой собственности. Чаще всего предметом обременений в таких случаях являются коммуникации (линии электропередач, газопровод, канализация, водопровод и т.п.) — они становятся поводом для установления земельного сервитута, так как находиться в разных частях делимого земельного участка.

Данные примеры я привел для наглядности. Жизнь полна неожиданностей, поэтому вы можете столкнуться с ситуацией, выход из которой можно обеспечить лишь дружеской договоренностью. Однако, документально зафиксировать договоренности между собственниками (установить сервитут) — будет надёжнее. 

Как снять обременения с земельного участка

Особенности снятия обременения будут зависеть от его вида.

Близости инженерных сетей (газопровод, ЛЭП и т.п.)

Наличие обременений не накладывает каких-либо ограничений на продажу: просто после переоформления участка обременение перейдет к новому собственнику.

Если последний пожелает снять ограничения, то он может обратиться в суд и заставить собственника проложенных по его земельному участку коммуникации, перенести их в другое место.

В случае положительного решения суда — все расходы на перенос и переподключение коммуникаций лягут на собственника сетей.

В случае, если инженерные сети (например, линия электропередач) были перенесены, но на карте Росреестра обременения остались, то действуем следующим образом:

  1. Получаем отметку в РЭС о переносе ЛЭП;
  2. Идём к кадастровому инженеру, делаем новую топосъемку участка;
  3. Заказываем новый межевой план земельного участка (тоже кадастровые делают);
  4. Новый межевой план земельного участка с отметкой из РЭС несем в Росреестр и регистрируем внесение изменений в гос. зем. кадастре;
  5. Получаем выписку из ЕГРН и несем ее в земельный комитет или в Росреестр с заявлением о снятии обременения.

Это ориентировочный порядок, уточняйте у кадастровых инженеров более точный согласно вашего региона.

Сервитут между собственниками

Сервитут накладывает ограничения на пользование землей для нового владельца, но не является основанием для запрета продажи. Все обязанности, прописанные в документе, просто перейдут к новому собственнику участка. Снять ограничения по сервитуту можно следующими способами:

  1. Договориться с лицами, пользующимися сервитутом, об изменении или прекращении договора-сервитута. Однако, как показывает практика, итогом переговоров всё равно становится привлечение судебных органов, поскольку редко какая-то из сторон идёт на уступки;
  2. Дождаться окончания срока действия сервитута. Например, если на земле проводятся работы по прокладке коммуникаций на соседний участок и регламентирована дата их завершения.

Ипотека

Если обременение представляет собой ипотеку, то снять его можно следующим способом:

  1. Внести последний платеж и получить в банке справку о полном погашении долга;
  2. Подать заявление в банке на снятие обременений по ипотеке;
  3. Зарегистрировать изменения в Росреестр.

Залог

Если земля находится в залоге, то снять его можно при полном выполнении денежных обязательств, либо путем перехода всех имеющихся обязанностей на нового собственника. Но вероятность добиться от банка разрешения на продажу земли с залогом крайне мала, так как в таком случае финансовая организация приобретает дополнительные риски, связанные с платежеспособностью нового владельца.

Читайте также:  Акт о вводе здания в эксплуатацию — Юридические советы

Арест

Еще один вид обременения – это арест, наложить который может только суд. Например, при наличии задолженности по оплате ЖКХ или ввиду неуплаты алиментов.

Избавиться от обременения получится только по решению суда, выдаваемого после устранения причин, которые привели к его наложению.

Это может быть выполнение требований, прописанных в исполнительном листе, завершение судебного процесса, либо предложение суда по изменению объекта ареста.

Как оформить сервитут между собственниками

Существуют два способа установить сервитут: добровольный договор между собственниками или судебное решение. В любом из случаев, документ должен пройти процедуру утверждения в Росреестре, где наличие или отсутствие обременений вписывается в Единый Государственный Реестр Недвижимости (сокращенно ЕГРН) наряду с его категорией и назначением.

Договор сервитута земельного участка составляется по стандартному образцу и только на один вид обременения. На другой вид обременения — заключается новый договор-сервитут. Каждый из них проходит отдельную процедуру регистрации. Договор может быть составлен и на прекращение ограничений.

В договоре сервитута содержатся следующие данные о земельном участке:,

  1. характер накладываемых обременений;
  2. условия прекращения сервитута;
  3. объекты обременения;
  4. адреса договаривающихся лиц;
  5. их права и обязанности;
  6. характер и величина возможной оплаты;
  7. время действия договора;
  8. количество экземпляров.

Основанием для установления сервитута являются условия непреодолимой силы. Это означает, что при установлении сервитута необходимо предоставить доказательства того, что объект сервитута не может быть перенесен, устранен или модифицирован без ущемления прав одной из сторон.

Выводы

  1. Потенциальных владельцев земельных участков, особенно предназначенных для жилищного строительства, слово сервитут пугает. Однако, на самом деле, сервитут на участок защищает права не только соседа, но и нового владельца участка с обременением. Кроме того, любое обременение можно оспорить, доказав, что оно потеряло свою актуальность.
  2. Обременение может быть следствием удобного расположения участка. Это означает, что в непосредственной близости от него находятся водоемы, коммуникации, дороги и, наконец, важные государственные объекты, которые будут тщательно охраняться, обеспечивая опосредованную защиту и вашему участку.
  3. Имейте в виду, что покупая земельный участок без сервитута, вы можете попасть в ситуацию необходимости его установления, потому что прежний хозяин или игнорировал права соседей, или договаривался с ними в устной форме.

О разновидностях обременений объектов недвижимости и видах ограничений прав на нее

09.11.2020

  • Органом государственной регистрации прав осуществляется государственная регистрация обременений, ограничений вещных прав в случаях, предусмотренных законом.
  • К обременениям объектов недвижимого имущества, ограничениям вещных прав относятся: аренда (субаренда), ипотека (залог недвижимости), доверительное управление, рента, сервитут, аресты; установленный судом запрет ответчику совершать определенные действия, запрет другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, как мера по обеспечению иска, налагаемая судом.
  • Остановимся подробнее на каждом из вышеперечисленных видов.
  • Аренда.
  • Заключение договора аренды подразумевает под собой обязанность арендодателя (наймодателя) предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Договор считается зарегистрированным, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Проведенная государственная регистрация договора аренды удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре. 

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Договор аренды должен чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, то есть данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды, должны быть непосредственно указаны в договоре.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).

Ипотека.

Договор об ипотеке — это договор о залоге недвижимого имущества, при котором объект недвижимости остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения должником своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества. Как любой иной залог, ипотека является способом обеспечения исполнения обязательств.

В соответствии с п. 1 ст. 102 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

  1. Данное обременение (залог), также, как и само право собственности регистрируется в ЕГРН.
  2. Доверительное управление.
  3. Ограничение недвижимого имущества в виде доверительного управления представляет собой заключение договора доверительного управления имуществом, согласно которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

При регистрации такого вида ограничения прав (обременения имущества) зарегистрировать нужно только передачу недвижимости в доверительное управление в порядке, предусмотренном для регистрации перехода права. Регистрация самого договора не предусмотрена действующим законодательством.

По общему правилу обратиться за регистрацией должны обе стороны договора — учредитель управления и доверительный управляющий. Для этого необходимо подготовить заявление и необходимые документы. Каждая из сторон должна уплатить госпошлину.

  • Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
  • Рента.
  • По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

  1. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
  2. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
  3. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Сервитут.

Земельный сервитут дает право ограниченного пользования чужим земельным участком. Сервитут устанавливается по соглашению граждан или через суд. Публичный сервитут устанавливается нормативным правовым актом для обеспечения государственных нужд.

Земельный сервитут устанавливается, например, для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием.

Кроме того, сервитут может потребоваться для других нужд собственника недвижимого имущества. Обычно сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка или других участков.

Соглашение оформляется письменно и подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРН. Без регистрации сервитут нельзя считать установленным. В случае перехода или передачи прав на землю, обремененную сервитутом, все обязательства по обременению переходят новому владельцу.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Ее размер, а также порядок внесения следует указать в соглашении с лицом, в пользу которого устанавливается сервитут. 

Арест. Запрет.

Арест — форма обеспечения иска, которая заключается в запрещении распоряжаться соответствующим имуществом, принадлежащим должнику (ответчику), а при необходимости — ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

Запрет (запрещение) — мера, устанавливаемая уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке, препятствующая конкретному лицу либо неопределенному кругу лиц совершать определенные действия в отношении недвижимого имущества. Запрет (запрещение) — более узкое понятие по сравнению с арестом. Запрет применяется с целью препятствия совершению определенных действий, арест — всех действий, связанных с распоряжением имуществом.

Запись об аресте или запрещении вносится в ЕГРН на основании документов, поступающих в ведомство от службы судебных приставов, судебных и налоговых органов. После проведения регистрации ареста (запрещения) правообладателю в течение пяти рабочих дней направляется соответствующее уведомление.

Причины наложения ареста могут быть самыми разными: судебные тяжбы, имущественные споры, это могут быть и неоплаченные штрафы ГИБДД, задолженность за жилищно-коммунальные услуги, неуплата налогов и алиментов и т.д.

Погашение записей об аресте (запрещении) возможно только после того, как в Росреестр поступит документ об его отмене из уполномоченного органа, принявшего решение о его наложении.

При необходимости получения актуальных сведений о возможных ограничениях, обременениях интересующего объекта недвижимости следует запросить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *