Застройщик затянул строительство. что делать? — юридические советы

Застройщик затянул строительство. Что делать? — Юридические советы

  • Что делать, если застройщик вовремя не сдает дом

Что делать, если застройщик срывает сроки сдачи дома и затягивает с передачей ключей? И как быть, если квартиру в проблемной новостройке вы купили в ипотеку? Обо всем — по порядку.

Срок сдачи дома в эксплуатацию и срок подписания акта приема-передачи квартиры

Важно понять, что срок сдачи дома в эксплуатацию и срок подписания акта приема-передачи квартиры — это две разные вещи.

Срок сдачи дома в эксплуатацию — это дата, к которой дом должен быть построен и готов к заселению.

Срок подписания акта приема-передачи квартиры — это, говоря простыми словами, дата передачи ключей. В договоре с застройщиком, как правило, указывается именно дата подписания акта приема-передачи. Подписали акт — квартира ваша, можете въезжать.

Инструкция: приемка квартиры в новостройке

Застройщик затягивает с выдачей ключей: что говорит закон

Если застройщик переносит срок подписания акта приема-передачи квартиры более чем на 2 месяца от даты, указанной в договоре, вы можете взыскать с него неустойку.

Также участник долевого строительства может отказаться от договора участия в долевом строительстве квартиры и вернуть деньги. Об этом говорится в Федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет

Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.

Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.

Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.

Как получить неустойку от застройщика

Получить от застройщика неустойку можно двумя путями: обратиться к застройщику напрямую, а если он откажет в выплате неустойки — обратиться в суд за ее взысканием в принудительном порядке.

Первый вариант, пожалуй, практичнее. Лучше договориться с застройщиком напрямую. Как это сделать? Направить застройщику претензию с требованием выплатить неустойку за срыв сроков. Если это не помогло, придется подавать в суд — понадобится копия претензии к застройщику, исковое заявление и копии документов по сделке.

За время, в течение которого суд будет рассматривать исковое заявление о взыскании неустойки, начисление неустойки не приостанавливается, и этот размер неустойки также может быть взыскан на этом же судебном заседании.

Как посчитать размер неустойки, если застройщик срывает дату передачи ключей

Компенсация за просрочку начисляется в «размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства о взыскании неустойки, суд может взыскать с застройщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу участника долевого строительства (закон РФ «О защите прав потребителей»).

Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи

Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.

Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.

В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.

Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.

Что делать, если сроки переносятся, а квартира в ипотеке

Если вы купили квартиру в ипотеку, вам надо оформить право собственности и предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств — отчет об оценке, выписку из ЕГРН, полис страхования недвижимости.

Подробнее о том, как оформить квартиру в собственность

Предоставить эти документы нужно одновременно. Сделать это надо в течение 3 месяцев с даты оформления права собственности. Крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.

Если застройщик задерживает подписание акта приема-передачи квартиры, а по договору наступает срок предоставления в банк документов о целевом использовании кредита (3 года с даты получения кредита), обязательно сообщите об этом в банк. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков сдачи дома застройщиком.

Какие документы надо предоставить в банк, если квартира в ипотеке, а застройщик срывает сроки

В этом случае в банк надо обязательно предоставить: 

  • Заявление заемщика (титульного созаемщика)
  • Копию паспорта заемщика (титульного созаемщика)

Также пригодятся любые документы, подтверждающие нарушение сроков, например:

  • Дополнительное соглашение к договору о переносе сроков строительства (о нем чуть выше)
  • Письмо застройщика о переносе сроков завершения строительства дома
  • Письмо органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость
  • Информация о переносе сроков строительства в СМИ
  • Решение суда о признании застройщика банкротом или ваше исковое заявление к застройщику с отметками суда

Менеджер банка поможет разобраться, какие именно документы потребуются. Написать ему можно в чате ДомКлик. Самое главное в этой ситуации — не молчать, а предупредить банк.

Была ли эта статья полезна?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

ДДУ – самый безопасный способ купить квартиру в новостройке, но и здесь возможны проблемы. Рассказываем, какие сайты нужно посетить и какие документы проверить, чтобы максимально снизить риски.

gpointstudio/Fotolia

Сдача дома затянулась, что делать?

Любой покупатель жилья начинает волноваться, когда застройщик оттягивает сроки сдачи дома. Приходится менять планы, особенно если вы живете в съемной квартире. Вот несколько советов для будущих новоселов.

akf/Fotolia

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Как можно расторгнуть договор, не теряя денег? В договоре прописано, что при расторжении снимаются проценты. Является ли это нарушением прав потребителя? Обязаны ли вернуть всю сумму?

sunnytoys/Fotolia

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Какие права есть у дольщика, если застройщик переносит срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и уведомляет об этом за два месяца?

hakase420/Fotolia

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

5 основных признаков, по которым можно понять, что новостройка уже превратилась в долгострой или вот-вот им станет.

p a w e l/Fotolia

Банкротство застройщика: что делать дольщикам?

Хуже затянутых сроков строительства только банкротство застройщика. Что в таком случае может предпринять дольщик?

Alex/Fotolia

Что я должна делать при банкротстве застройщика моего ЖК?

Квартира куплена по ДДУ в одном из недостроенных домов. Нужно ли писать заявление арбитражному управляющему для внесения в список кредиторов? В какую очередь кредиторов входят дольщики, если застройщик готовится к банкротству?

vadim70 ovthinnikov/Fotolia

Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?

Можно ли разорвать договор ЖСК и вернуть всю сумму, если застройщик перенес срок сдачи?

serg11/Fotolia

Верховный суд обязал застройщиков платить неустойку за срыв сроков

Верховный суд пояснил, каким образом может взыскиваться неустойка со строительной компании, сдавшей дом в эксплуатацию не вовремя.

FikMik/Fotolia

С чем связаны массовые переносы сроков строительства в россии?

Почему застройщики в России массово переносят сроки строительства домов? Есть ли похожая ситуация в других странах?

a_korn/Fotolia

Как обстоят дела с задержкой строительства в Германии?

Россия — далеко не единственное место, где сроки строительства затягиваются. О том, как обстоят дела с соблюдением обязательств у застройщиков в Германии, и о главной причине задержек со сдачей объектов рассказывает специалист, работающий в этой стране.

pure-life-pictures/Fotolia

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Просрочка в новостройке — что делать — Новостройки — Журнал Недвижимости

Что считается просрочкой

В договоре долевого участия (ДДУ) прописывается срок, когда квартира должна быть передана владельцу. До того как передать построенный объект покупателям квартир, застройщик должен ввести дом в эксплуатацию.

Часто срок передачи квартиры привязан именно к этой дате: например, в договоре может быть написано, что застройщик передаст квартиру в течение 60 дней с момента получения акта ввода объекта в эксплуатацию.

Читайте также:  Право инвалида на получение жилья — Юридические советы

Дата ввода должна быть указана в договоре.

Но всё может быть и проще — в договоре указывают, до какой даты застройщик обязуется передать квартиру. Просрочка начинается со следующего за ней дня. Если застройщик написал в договоре, что сдаст вам квартиру до 1 января 2018 года, то со 2 января его обязательство считается просроченным.

Соглашение о переносе сроков

Если застройщик понимает, что не успевает построить дом вовремя, то он должен предупредить об этом дольщиков не позднее чем за 2 месяца до срока передачи квартир. И может предложить им перенести этот срок, подписав дополнительное соглашение о переносе сроков строительства.

Важно: вы не обязаны подписывать соглашение о переносе сроков. Это совсем не формальность: это выгодно застройщику, но совсем невыгодно вам. Подписанием такого документа вы снимаете все претензии к нарушению сроков. Внимательно прочитайте текст соглашения, которое предлагает вам застройщик, — если вас что-то не устраивает, отказывайтесь подписывать документ

Если вы не хотите спорить с застройщиком и обращаться в суд, но и прощать просрочку не намерены, предложите внести в допсоглашение пункт об уплате неустойки за нарушение сроков, которое допустили строители.

Так застройщик поймет, что с вами можно вести переговоры, и наверняка предложит компромиссный вариант, чтобы вам не пришлось идти в суд. Скорее всего, неустойка будет меньше той суммы, которую вы получили бы, обратившись в суд.

Но и нервов вы потратите намного меньше.

Помните: застройщик должен отвечать за нарушения. Ваше законное право спросить с него за них.

Расторгать или не расторгать договор

Если застройщик задержал окончание строительства на 2 месяца и более, то вы можете расторгнуть договор. Это право дает дольщику закон — 214-ФЗ.

Трезво оцените свою готовность ждать конца строительства и посчитайте реальный срок сдачи дома. Если вы живёте на съёмной квартире, то каждый месяц просрочки ударяет по вам вдвойне.

Расходы на съёмное жилье можно будет взыскать с застройщика, но для этого нужно с самого начала тщательно собирать все документы (договор найма жилья, заполненную платёжную ведомость, в которой хозяин квартиры расписывается в получении денег, или другие доказательства того, что вы платили за найм). Кроме того, нужно будет доказать, что у вас не было других вариантов, кроме как жить всё время ожидания в съёмной квартире. Если вы арендуете жильё, а свою квартиру при этом сдаёте, то лучше на компенсацию не рассчитывать.

Если вы не верите, что застройщик возместит вам расходы на съёмное жилье, да и вообще потеряли в него веру, подумайте о расторжении договора. Возможно, этот вариант будет выгоднее остальных.

Расторгаем договор и требуем деньги, проценты и компенсацию

Итак, вы не хотите ждать, пока застройщик достроит дом и сдаст его в эксплуатацию, и решили прекратить отношения с ним. Что делать?

Официально уведомить застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора. В письме нужно сослаться на часть 1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ, написать, что вы в одностороннем порядке отказываетесь от исполнения договора, и обязательно указать, какой именно договор расторгается.

Впишите в уведомление все реквизиты договора: дату, номер, данные о государственной регистрации. Обычно отметка с датой и номером регистрации ставится прямо на договоре. Такое уведомление нужно отправить заказным письмом с описью вложения. С того дня, когда вы отправили письмо, договор считается расторгнутым.

Что можно потребовать с застройщика при расторжении договора?

Возврат денег по договору.Застройщик обязан вернуть вам всё, что вы заплатили за будущую квартиру, в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора. Если вы забыли или растерялись и не направили застройщику требование о возврате денег, по истечении 10 дней застройщик должен сам зачислить эти деньги на депозит нотариуса и известить вас об этом.

Проценты за пользование деньгами.За то, что застройщик строил дом на ваши деньги, но так ничего для вас и не построил, ему придется заплатить проценты.

Ведь практически он брал у вас займ на строительство и пользовался вашими средствами просто так.

Проценты рассчитываются так: с даты перечисления денег застройщику и до момента их возврата начисляется по 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день. Расчёты производятся на основе ставки ЦБ на дату возврата денег.

Например: 3 января 2015 года вы перечислили застройщику 3 500 000 рублей, а 1 января 2018 года должны были получить ключи от квартиры, но что-то пошло не так.

5 сентября 2018 года вы решаете расторгнуть договор и потребовать назад свои деньги с процентами, о чём и пишете застройщику, который возвращает вам деньги на следующий день.

Это означает, что он пользовался вашими деньгами с 3 января 2015 по 6 сентября 2018 года, то есть 1343 дня. Ставка ЦБ РФ на 6 сентября составляла 7,25%.

3 500 000 × 1343 × 7,25% × 1/150 = 2 271 908, 33 рубля

Эту сумму строители должны заплатить сверх возвращенных 3,5 миллионов рублей. То есть всего вы получите более 5,7 млн рублей.

Посчитайте, сколько застройщик должен вам за просрочку. Возможно, стоит получить с него эти деньги и купить на них готовую квартиру вместо того, чтобы ждать окончания строительства.

Если вы не потребовали проценты после расторжения договора, застройщик всё равно должен их перевести на депозит нотариуса, как и в случае с возвратом уплаченной стоимости квартиры по договору.

Компенсация морального вреда.

Если вам не удалось разрешить ситуацию полюбовно, подавайте на застройщика в суд. Тут можно не стесняться и потребовать не только возврата денег и процентов.

Просите в исковом заявлении компенсацию морального вреда и оплату штрафа за отказ от добровольного исполнения обязательств. Такие права даёт покупателю закон: в этом случае, помимо закона о долевом строительстве, на вашей стороне будет ещё и закон «О защите прав потребителей».

Судебные издержки застройщик тоже должен будет возместить, включая оплату работы вашего представителя в суде.

Если вы хотите дождаться свою квартиру

Вы хотите именно эту квартиру и готовы её подождать. Что можно потребовать от застройщика в этом случае?

Неустойка. Она рассчитывается почти так же, как и проценты при расторжении договора. Только такая неустойка (пени) начисляется не с даты оплаты квартиры, а с той даты, когда застройщик должен был передать вам квартиру.

Возьмем тот же пример: 1 января 2018 года квартиру застройщик не передал вам квартиру и не подписал с вами никакого дополнительного соглашения о переносе сроков. К 6 сентября 2018 года с него можно потребовать неустойку за 248 дней просрочки:

3 500 000×248×7,25% х 1/150 = 419 533, 33 рубля.

Важно помнить: если вы по каким-то причинам не смогли принять квартиру, и застройщик сможет это доказать, то получить неустойку не получится. Например, за время стройки вы переехали и не знали, что на старый адрес пришло письмо об окончании строительства. В этом случае застройщик, спустя какое-то время, может посчитать квартиру принятой в одностороннем порядке.

Компенсация морального вреда.

Компенсацию морального вреда можно потребовать независимо от того, расторгли вы договор или нет, но нужно доказать, что вы страдали из-за действий застройщика.

Без расторжения договора страданий может быть даже больше, а компенсация — выше. На очень большие суммы рассчитывать не стоит. Обычно суд оценивает страдания дольщика в сумму от 2 до 30 тысяч рублей.

Возмещение убытков. Такое право дает дольщику закон «О защите прав потребителей». Убытками считаются все расходы, которые вы понесли из-за того, что застройщик не передал квартиру вовремя: аренда жилья, хранение вещей на платных складах и т. д. Главное, чтобы вы смогли это доказать и обосновать.

Убытки включают в себя и так называемую упущенную выгоду, т. е. доходы, которые вы должны были бы получить, если бы квартиру вам сдали в срок. Например, если вы планировали её сдавать и даже подписали предварительный договор.

На практике обосновать и подтвердить упущенную выгоду ещё сложнее, чем расходы, поэтому сосредоточьтесь на доказательствах ваших реальных затрат: сохраняйте все документы, которые можно предъявить застройщику.

Посчитайте все деньги, которые вы потратили из-за просрочки строителей, вычислите размер неустойки, оцените размер ваших моральных страданий и напишите застройщику официальную претензию.

  К претензии приложите все расчёты, копии чеков, договоров, счетов и других документов, по которым вы считали расходы, и отправляйте их по адресу места нахождения застройщика. Заказным письмом, с описью вложений.

Адрес застройщика лучше проверить и в договоре, и на сайте налоговой.

Если в договоре написано, что у застройщика есть «юридический» и «почтовый»/«фактический» адрес,  отправьте свою претензию и туда и туда — чем раньше юристы застройщика получат ваши требования, тем быстрее они примутся за решение ситуации. Оставьте в претензии свой телефон или электронный адрес, чтобы с вами могли оперативно связаться.

Если застройщик получил вашу претензию и никак не отреагировал или отреагировал не так, как бы вам хотелось, — подавайте на него в суд. В суде вы сможете потребовать не только неустойку, убытки и компенсацию морального вреда, но и добавить в исковое заявление штраф за отказ от добровольного исполнения обязательств. Судебные издержки тоже оплатит застройщик, если вы выиграете процесс.

Заключение

На самом деле просрочка — это страшный сон застройщика, ведь закон полностью на стороне дольщика. Компания, которая дорожит своей репутацией и давно работает на рынке, уже скорее всего выработала несколько сценариев на случай форс-мажора и сама попытается решить с вами всё полюбовно. Ведь возвращать деньги, платить проценты и выплачивать компенсации за ущерб — совсем не в её интересах.

Что делать, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья по ДДУ

Содержание

Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства жилье в многоквартирном доме в рамках срока по ДДУ. Об этом говорится в ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года.

Строительная компания и дольщик заключают договор долевого участия, где обозначен временной период – истечение которого говорит о нарушении срока сдачи по ДДУ.

Если в договоре вообще нет пункта о сроках, он является незаключенным.

Завершив строительство, застройщик обязуется ввести дом в эксплуатацию. Только после этого дольщики получат свои квартиры. Фраза «сдача жилья» означает фактическую передачу объекта долевого строительства от застройщика конкретному дольщику. Это обязательство всегда указывают в тексте ДДУ.

Какие могут быть варианты указания сроков передачи жилья в договоре долевого участия:

  • точная дата, например – не позднее 01.02.2021 года;
  • определенный квартал, например – не позднее IV квартала 2020 года;
  • привязка к вводу дома в эксплуатацию, например – не позднее 20 календарных дней с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Каждый дольщик из одного многоквартирного дома подписывает ДДУ, где значится одинаковый для всех срок сдачи жилья застройщиком. Например, жильцы получат квартиры не позднее 1 марта 2021 года. Изменить первоначальный срок можно только путем заключения допсоглашений с каждым из дольщиков.

Читайте также:  Налог с продажи подаренного дома — юридические советы

Заключение ДДУ не гарантирует, что застройщик успеет вовремя построить дом и передать квартиры ожидающим дольщикам. Однако в ДДУ по ФЗ № 214 прописывают санкции за неисполнение обязательства по передаче квартир в отведенные сроки. Опираясь на эту информацию, дольщик может разработать стратегию защиты своих прав. Если с этим есть сложности – лучше проконсультироваться с юристом.

Что считается задержкой передачи квартиры?

Факт передачи квартиры от застройщика к участнику долевого строительства фиксируется с помощью акта приема-передачи. Если время на передачу объекта долевого строительства истекло, а передаточный акт до сих пор не подписан, значит застройщик нарушил условия договора и допустил просрочку сдачи квартиры. И не важно, в какие сроки был построен дом.

Прежде чем ставить подпись на акте приема-передачи, дольщику нужно убедиться, что жилье действительно введено в эксплуатацию. Известны случаи, когда девелопер подсовывал акты на подпись, в то время как здание еще не было введено в эксплуатацию.

Такие действия свидетельствуют о нарушении законодательства. Если у вас возникла подобная ситуация, не подписывайте акт приема-передачи. В противном случае вы рискуете столкнуться с проблемами при оформлении квартиры в собственность.

Например, в том случае, если застройщику не дадут разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

О том, как правильно себя вести с застройщиком во время приемки квартиры – читайте в нашей статье «Топ 6 правил приемки жилья у застройщика: как обнаружить недостатки, которые от вас хотят скрыть».

Застройщик предлагает изменить сроки сдачи жилья по ДДУ – нужно ли соглашаться?

Если застройщик не успевает сдать жильё в обозначенное договором время, закон разрешает изменять сроки. Для этого девелопер уведомляет дольщиков о сложившейся ситуации, а также высылает им письменное предложение об изменении ДДУ. Срок отправки предложения – не позднее, чем за 2 месяца до истечения первоначального срока передачи квартир в доме (ч. 3 ст. 6 ФЗ № 214).

Застройщик передает документы дольщику одним из двух способов:

  • под подпись (лично);
  • заказным письмом с уведомлением о вручении.

Девелопер должен иметь на руках доказательства уведомления адресата. Таким подтверждением служит экземпляр с подписью дольщика или опись почтового отправления.

Обязательно ли соглашаться на предложение застройщика перенести сроки передачи жилья? Участник долевого строительства может пойти навстречу девелоперу. Но это право, а не обязанность. Федеральный закон № 214 защищает интересы дольщиков. Принуждения к изменению сроков сдачи квартиры нет.

Окончательный выбор за дольщиком. Если он ограничен в средствах и не успевает оплатить окончательный взнос за квартиру, логичнее принять предложение застройщика об изменении сроков сдачи объекта.

Покупатель получит дополнительное время на поиск денег и расчеты с застройщиком. Бывает, что выгоднее договориться с компанией, нежели обращаться в суд и участвовать в тяжбах.

Обратная ситуация, если квартира нужна прямо сейчас и нарушение сроков строительства дома не выгодно. В таком случае, стоит отказаться от предложения застройщика.

Что делать, если дольщика устраивает перенос сроков сдачи жилья?

Тем, кто согласится с предложением о переносе сроков сдачи дома, следует придерживаться стандартного порядка. Имеющийся ДДУ сохраняет юридическую силу, а в довесок к нему стороны составляют дополнительное соглашение. От одной стороны подпись ставит участник долевого строительства, от другой – представитель застройщика.

Чтобы избежать проблем, нужно сопоставить сроки с текущим положением дел.

Например, если застройщику по документам требуется 2-3 месяца на сдачу дома в эксплуатацию , но объект еще не построен даже на половину – от подписания соглашения лучше отказаться.

Очевидно, что указанный срок ничего не изменит, а дом не будет готов на 100%. Зато в случае согласия на условия застройщика покупатель квартиры получит одни проблемы.

Перед тем, как подписывать дополнительное соглашение к ДДУ, проверьте каждый пункт договора. При возникновении сложностей, обратитесь к юристу – это сэкономит вам время и силы. Юрист найдет ловушки, расставленные застройщиком, а также подскажет, стоит ли принимать данные условия или лучше сразу от них отказаться?

Вы можете уже сейчас обратиться к нам. Юридическая компания “Хелп Консалтинг” оказывает юридические услуги дольщикам по спорам в сфере долевого строительства и недвижимости.

Дополнительное соглашение устанавливает новые сроки, в рамках которых девелопер обязуется передать объект долевого строительства. Туда же обычно выносят пункт об отсутствии финансовых претензий дольщика к строительной фирме.

Далее, по аналогии с ДДУ, допсоглашение нужно будет зарегистрировать в Росреестре. Документы на регистрацию можно подать через МФЦ или сразу в Росреестр. Государственный орган проверяет информацию и вносит соглашение в базу ЕГРН. Отсутствие регистрации в Росреестре делает допсоглашение незаключенным!

Важно! Если дольщик согласился с условиями о переносе сроков сдачи дома, ему нужно подписать дополнительное соглашение. В таком случае покупатель не сможет требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры за месяцы между прежним и новым сроками передачи жилья. Если застройщик нарушит новые сроки, право требования неустойки сохранится только в рамках этих сроков.

Что делать, если квартиру не сдали в срок?

Как только застройщик нарушил сроки сдачи квартиры по ДДУ, дольщик вправе предпринять активные действия. Чем быстрее отреагировать на ситуацию – тем больше шансов добиться желаемого результата.

Проблему можно решить двумя путями:

  • урегулирование спора в досудебном порядке;
  • обращение в суд.

Досудебная стадия предусматривает составление претензии. Дольщик оформляет письменную претензию в адрес застройщика. Документ составляется в свободной форме. Если есть трудности, лучше доверить составление претензии юристу.

Основное требование в претензии к строительной компании – добровольная уплата неустойки за нарушение сроков сдачи многоквартирного дома.

Лучше всего передавать претензию по почте. Для этого необходимо направить ценное письмо с описью и уведомлением о вручении адресату. Почтовая опись послужит доказательством отправки претензии в адрес девелопера. Если офис застройщика близко, можно посетить его лично.

Проследите, чтобы представитель компании поставил отметку на оставленной у вас копии. Отметка должна содержать ФИО сотрудника, его подпись, штамп застройщика и дату вручения. Стоит учитывать, что застройщики редко удовлетворяют требования дольщиков в досудебном порядке.

Отметим, что претензионный (досудебный) порядок не обязателен. Однако без официального обращения к строительной компании, дольщик не сможет рассчитывать на взыскание судом штрафа с застройщика (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).

Обращение в суд

Если застройщик затягивает сроки возведения жилья, с него можно взыскать неустойку в пользу участников долевого строительства. ФЗ № 214 защищает права дольщиков, поэтому последние могут смело обращаться в суд.

До того, как дольщик подаст иск, ему необходимо рассчитать неустойку, взыскиваемую с застройщика. О том, что требовать и каким может быть результат, читайте в статье «Как рассчитать и истребовать с застройщика неустойку по долевому строительству».

Исковое заявление может содержать и дополнительные требования к суду:

  1. Возмещение убытков, например – оплата съемной квартиры из-за несвоевременной сдачи жилья застройщиком.
  2. Компенсация морального вреда.
  3. Штраф в 50% – если вы направляли претензию застройщику, но он отказался выплачивать неустойку в добровольном порядке (или не ответил на письмо).
  4. Возмещение судебных издержек, например – на услуги юриста, нотариуса, проведение экспертиз.

Судебные тяжбы по неисполненным договорным обязательствам имеют объективные сложности. Мало знать законы, нужно учитывать особенности заключенного ДДУ. С учетом специфики дела клиента, наши юристы могут взыскивать задолженности в арбитражном суде.

Для этого нужно уступить право требования неустойки ИП или юридическому лицу, поскольку Арбитражные суды разрешают споры между предпринимателями и компаниями. Наши юристы помогут с анализом проблемы и доведут дело до исполнения судебного решения.

Почему не стоит медлить с обращением в суд?

Не стоит опасаться незамедлительного обращения в суд – у вас есть возможность уточнить сумму исковых требований после подачи иска (например, на дату судебного заседания) – в силу п. 1 ст. 39 ГПК РФ и п. 1 ст. 49 АПК РФ.

Если суд вынесет решение, а объект по-прежнему не будет построен, дольщик вправе повторно обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки за другой период. И так можно обращаться сколько угодно раз.

Но требования должны быть по новым периодам просрочки сдачи объекта.

Если застройщик не сдал дом в срок, у потерпевшей стороны есть несколько вариантов решения проблемы. Юристы ЮК «Хелп Консалтинг» советуют не откладывать дело в долгий ящик, а сразу обращаться в суд. Как показывает практика, любое промедление играет на руку девелоперу. Судебный процесс длится от 2 до 5 месяцев, а то и дольше.

Если обратиться в суд слишком поздно, может возникнуть ситуация, когда на счетах фирмы не окажется денег. А значит реально взыскать неустойку не получится.

Зато, если не поддаваться на уговоры застройщика, не ждать передачи ключей, а сразу обратиться с иском в суд – к моменту возведения дома у вас уже будет судебное постановление о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи жилья.

Читайте также:  Порядок наследования квартиры мужем сестры — Юридические советы

И больше шансов рассчитывать на исполнение решения суда, то есть на фактическое взыскание неустойки и штрафа с застройщика.

Пусть вас не пугает многократное обращение в суд. Только так можно повлиять на безответственного застройщика и получить деньги по решению суда о взыскании неустойки в свою пользу. Если ждать подписания акта, и только потом идти в суд – велика вероятность, что дольщик вообще ничего не получит. Особенно, если фирма-застройщик «обнулит» свои счета.

Специалисты Компании “Хелп Консалтинг” имеют практический опыт в решении проблем, связанных с просрочкой сдачи квартир. Юристы помогут взыскать неустойку, а при необходимости – расторгнуть ДДУ.

Связаться со специалистами и получить консультацию можно через форму обратной связи или по данным в разделе «Контакты».

Опасные окна и неправильные стены: ВС объяснил, как судиться с застройщиком

Покупатель квартиры вправе требовать от застройщика устранения любых, пусть и незначительных дефектов жилья, а также рассчитывать на компенсацию, даже если недостатки не мешают использовать помещения по назначению, отмечает Верховный суд (ВС) РФ. Высшая инстанция вступилась за права участников долевого строительства сразу в нескольких делах, указав, что застройщик не имеет права произвольно менять условия договора и уж тем более ухудшать качество жилья заменой материалов на более дешевые.

  • ВС также указал, что бремя доказывания того, что квартира из-за замены материалов не потеряла в цене, лежит все же на строительной компании, а не на покупателе жилья.
  • Гипс вместо кирпича
  • ВС РФ отметил, что в ходе судебного процесса именно застройщик обязан доказать, что замена строительных материалов не ухудшает качество недвижимости и возможна в рамках договора долевого строительства.
  • Суды не имеют права возлагать на покупателя квартиры бремя доказывания, напоминает он.

Высшая инстанция рассматривала спор собственника, которому обещали, что межкомнатные перегородки в квартире будут сделаны из кирпича, а по факту их сделали из пазогребневых плит.

Покупатель счёл, что такая ситуация нарушает его договор с застройщиком и просил суд обязать ответчика уменьшить цену объекта, взыскать расходы на заключение специалиста, неустойки и штраф за отказ добровольно исправить ситуацию, а также моральный вред и судебные расходы.

Претензию потребителя об устранении недостатков, связанных с межкомнатными перегородками и ненадлежащим прикреплением электрических розеток, застройщик частично удовлетворил.

Однако он отказался заменить материал межкомнатных перегородок, получивших положительное заключение государственной экспертизы, ссылаясь на то, что проектной декларацией их возведение предусматривалось из пазогребневых плит.

Суд первой инстанции удовлетворил иск покупателя частично: он снизил стоимость квартиры и взыскал стоимость работ, которые пришлось провести для приведения жилья в соответствие с условиями договора.

Суд, опираясь на заключение эксперта, согласился, что есть существенная разница между кирпичом и плитами из гипса, следовательно, материал межкомнатных перегородок не соответствует условиям договора.

  1. «Поскольку между сторонами согласован материал, из которого должны быть изготовлены межкомнатные перегородки, судом отклонены возражения ответчика о праве застройщика в соответствии с условиями договора вносить без дополнительного уведомления участника незначительные архитектурные, структурные изменения, а также заменять строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации, на эквивалентные по качеству строительные материалы или оборудование при условии, что по завершении строительства объект долевого строительства будет отвечать требованиям проектной документации», — указал ВС в своём обзоре.
  2. С учетом принципа разумности и справедливости суд также взыскал компенсацию морального вреда и штраф в размере 50% от сумм, присужденных истцу.
  3. Однако апелляционная инстанция это решение отменила и отказала в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Она исходила из того, что застройщик, применив пазогребневые плиты для возведения межкомнатных перегородок, допустил отступление от условий договора.

Вместе с тем доказательств, с достаточностью и достоверностью подтверждающих ухудшение в связи с этим качества объекта долевого строительства, материалы дела не содержат, а потому оснований для уменьшения цены квартиры не имеется, посчитала апелляция.

  • Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила это определение.
  • «В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
  • В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 закона)», — напоминает ВС.
  • Таким образом, отмечает суд, по смыслу правовых норм при установлении факта отступления застройщика от условий договора, предусматривающих возведение межкомнатных перегородок из кирпича, именно на ответчика возлагается обязанность доказывания того обстоятельства, что замена материалов произведена на эквивалентные по качеству, а также что возведение межкомнатных перегородок из пазогребневых плит не привело к ухудшению качества объекта долевого строительства.
  • Однако апелляционная инстанция почему-то возложила обязанность по доказыванию факта некачественного строительства объекта на потребителя, удивился ВС.
  • Кроме того, указывает он, суд апелляционной инстанции не указал, на каких доказательствах основан вывод о том, что изменение материала не привело к ухудшению качества перегородки и, соответственно, квартиры.
  • В связи с этим ВС РФ счёл это решение незаконным (определение № 31-КГ17-11). 
  • Опасные окна и обои
  • Если покупателю жилья пришлось потратить деньги на устранение недостатков квартиры, то он имеет полное право требовать компенсации расходов, отмечает ВС РФ.

«Гражданин вправе требовать от застройщика компенсации понесенных им расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в случае, если объект построен с отступлениями от условий договора и установленных в законе обязательных требований, приведшими к ухудшению качества этого объекта. Такого рода требования, основанные на положениях части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, могут быть заявлены в течение установленного гарантийного срока», — указано в обзоре.

Суд ссылается на разбирательство участника долевого строительства с застройщиком, который передал покупателю квартиру с дефектами.

Потребитель хотел вернуть расходы на устранение недостатков, а также получить неустойку, штраф и компенсацию морального вреда.

  Свою позицию он подкрепил выводами строительно-технической экспертизы, которая сочла, что выполненные застройщиком отделочные работы не соответствуют нормативным требованиям: качество отделочных работ, монтаж оконных блоков из ПВХ и отопительных приборов нарушает строительные нормы, установленные для изоляционных покрытий.

Суд первой инстанции удовлетворил требования истца частично, а апелляционная инстанция решение отменила и полностью отклонила требования заявителя.

Вышестоящий суд пришел к выводу о том, что расходы и компенсацию можно взыскать только в случае, если квартира совершенно непригодна для жилья, но если недостатки являются несущественными.

Квартиру можно использовать по прямому назначению, то ошибки застройщика нет.

  1. ВС РФ с такими выводами не согласился.
  2. «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
  3. Если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков», — напоминает высшая инстанция.
  4. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков участник вправе в разумный срок в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов, указано в обзоре.
  5. Кроме того, закон позволяет участнику долевого строительства предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.
  6. Таким образом, «участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта», — резюмирует ВС.
  7. Значит, вывод суда апелляционной инстанции о том, что норма части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ подлежит применению только в случае обнаружения существенных недостатков, не позволяющих использовать объект долевого строительства по назначению, является ошибочным, отмечает высшая инстанция (определение № 18-КГ17-222). 
  8. Алиса Фокс

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *