Претензии прокуратуры к застройщику — Юридические советы

Претензии прокуратуры к застройщику — Юридические советы
Практически ни один объект долевого строительства не был возведен без нарушений. Если в новостройке есть нарушения, то это является поводом для составления жалобы на застройщика. Узнаем, в каких случаях и куда нужно обращаться.

Нормативная база

Деятельность организаций в сфере строительства регулируется действующим законодательством. В частности, в Законе от 30.12.2004 №214-ФЗ прописаны стандарты проведения строительных работ. После сдачи дома в эксплуатацию застройщик и собственник подписывают акт приема-передачи.

Он подтверждает, что претензий к качеству полученного объекта нет. После подписания документа дольщик автоматически освобождает застройщика от дальнейших обязательств. Например, если акт подписан, а при приеме было обнаружено, что площадь квартиры, указанная в договоре фактически меньше.

В дальнейшем проблематично будет обосновать свои претензии.

Если новостройка не соответствует качеству, утвержденному государственным стандартом, то гражданин может высказать свои претензии застройщику до подписания акта.

Согласно ст. 29 Закона №2300-1 «О защите прав потребителя» недовольные дольщики могут потребовать:

  • безвозмездного устранения недостатков выполненной работы;
  • уменьшения стоимости, соразмерно выполненным объемам;
  • возмещения причиненных убытков, связанных с выявленными нарушениями;
  • компенсации расходов, потраченных на устранение выявленных недочетов.

Порядок рассмотрения претензий граждан регулируется законом от 02.05.2006 №59-ФЗ «О порядке обращений граждан Российской Федерации». Организации не могут самостоятельно менять регламент и сроки рассмотрения поступивших заявлений. Это может ущемить права граждан.

Основания для подачи

На нечестного застройщика можно пожаловаться по следующим причинам:

Низкое качество построенного объекта Претензии высказываются на качество окон, установленных в квартире (например, рамы перекосило). Либо граждане обнаружили неправильную трубу в санузле, что не позволяет использовать объект по назначению.
Нарушены оговоренные сроки сдачи новостройки При заключении договора о долевом строительстве сразу оговаривается пункт, когда дом будет готов к заселению. При нарушении сроков, за каждый день просрочки дольщик может требовать оплаты штрафных санкций. Если застройщик не укладывается в установленный срок, то он может договориться с покупателем и заключить соглашение о сроках задержки стройки. В этом случае гражданин не может требовать выплаты неустойки.
Не соблюдаются нормативные и государственные стандарты Не получено разрешение на строительство, не согласована проектная документация на дом, к новостройке пристраивается здание, не указанное в плане.

Этот перечень неокончательный, могут быть и другие причины для подачи жалобы.

Образец жалобы на застройщика

Претензии прокуратуры к застройщику — Юридические советы
Чтобы решить спорный вопрос нужно соблюсти простые правила составления претензии. Документ составляется в письменном виде. Разрешается заполнить собственноручно или при помощи печатающих устройств. Нельзя писать оскорбления, использовать способ шантажа.

Только в этом случае можно с уверенностью сказать, что отказа в рассмотрении обращения не поступит. Утвержденного шаблона жалобы не существует.

Структура документа должна иметь следующие пункты:

  • наименование учреждения, куда направляется обращение;
  • сведения о заявителе (ФИО, адрес, номер телефона);
  • реквизиты договора с застройщиком;
  • суть возникшей проблемы (указываются конкретные нарушения, допущенные исполнителем со ссылкой на закон);
  • требования заявителя, например, провести проверку и бесплатно заменить окна (можно указать срок для выполнения работ);
  • дата и подпись недовольного дольщика.

В заявлении нужно перечислить все имеющиеся доказательства, которые будут приложены к обращению для скорейшего рассмотрения вопроса.

Скачать образец жалобы на застройщика за несвоевременную сдачу дома

При составлении коллективной жалобы ставится подпись всех обратившихся граждан. Некоторые недочеты невозможно сразу обнаружить. Даже в новых домах через определенное время могут появиться проблемы.

Например, от влажности в помещении граждане не могут удалить плесень со стен. Либо, о том, что течет крыша, жильцы узнают только после заселения.

В этом случае составляется претензия за некачественное строительство.

Гарантийный период

В ст. 7 Закона №214-ФЗ определено, что застройщик при передаче объекта строительства гарантирует его качество.

Гарантийный период на конструкцию здания составляет 5 лет, на техническое оборудование – 3 года.

В течение этого времени организация обязуется:

  • бесплатно устранить выявленные недостатки;
  • сделать скидку на покупку соразмерно обнаруженным недочетам;
  • оплатить расходы собственника, потраченные для их устранения.

Если застройщик отказывается выполнять требования дольщика, то подается жалоба за неисполнение гарантийных обязательств.

Скачать образец претензии застройщику об устранении недостатков по гарантии

В каких случаях пишут открытые письма губернатору?

Обманутые дольщики стараются объединиться для защиты своих прав. Часто пишут открытые письма губернатору или даже главе государства, чтобы им помогли решить спорную ситуацию.

К должностному лицу можно обратиться, если нужно решить конкретный вопрос. Например, предоставить временное жилье, пока объект не введут в эксплуатацию.

Во всех других случаях жалоба будет перенаправлена в контролирующие органы в зависимости от причины обращения.

В инспекцию строительного надзора

В данное ведомство направляется жалоба, если не соблюдались нормы строительства дома.

Инспекция рассмотрит жалобы по следующим нарушениям:

  • отсутствует лицензия на строительство объекта;
  • застройщик работает без согласованного разрешения;
  • не опубликованы официальные данные об объекте новостройки;
  • не соблюдается первоначальный план строительства.

В гжи

В жилищную инспекцию жалоба направляется, если нарушаются права дольщика, указанные в договоре. Чаще всего спорная ситуация возникает при сдаче дома.

Непорядочный исполнитель может потребовать оплатить коммунальные услуги. Здесь стоит пояснить, что с момента ввода дома в эксплуатацию до того времени пока не будет подписан акт приема-передачи жилого помещения платить коммуналку должен застройщик.

Обязанность дольщика по оплате услуг ЖКХ возникает после подписания передаточного акта (ст. 153 ЖК РФ). Новый собственник заключает договор с УК и делает оплату за потребленные услуги.

Также организация рассматривает вопросы, если нарушения касаются подключения объекта к городским коммуникациям.

В роспотребнадзор

Учреждение занимается рассмотрением жалоб, связанных с нарушением прав потребителей. Собственники нового жилья могут обратиться в Роспотребнадзор, если обнаружен некачественный ремонт помещения, нарушены санитарные нормы строительства, не выполняются условия подписанного соглашения. Также сюда можно обратиться, чтобы проверить правильное распределение средств дольщиков.

Скачать образец жалобы в Роспотребнадзор на застройщика

В прокуратуру

Сотрудники прокуратуры рассматривают практически все нарушения, касающиеся мошеннических или незаконных действий организации. Например, земля, предназначенная для строительства, принадлежит частному лицу.

Также жалоба на директора строительной организации подается в случае:

  • обнаружения нецелевого расходования полученных денег;
  • исчезновения фирмы после сбора средств;
  • игнорирования компанией требований дольщика об уплате неустойки.

Внимание! Если в жалобе указана заведомо ложная информация, то заявителю придется возместить все расходы, потраченные на ее рассмотрение.

Если в прокуратуре подтвердится информация, указанная в претензии, то директора ждет административная или уголовная ответственность. Окончательное решение за судьей, который будет рассматривать дело.

Для начала нужно попытаться урегулировать все спорные вопросы непосредственно с застройщиком. Если он не выполнит обязательства, указанные в договоре, тогда можно обращаться в контролирующие органы или суд.

Скачать образец жалобы в прокуратуру на застройщика

Прокуратура Джейрахского района разъясняет: «Какой порядок предъявления претензии к застройщику по договору участия в долевом строительстве?»

Претензии прокуратуры к застройщику — Юридические советы Внимание!
Уважаемые пользователи! Вы находитесь на старой версии сайта Генеральной прокуратуры Российской Федерации. Официальный сайт Генеральной прокуратуры Российской Федерации теперь находится на

  • Едином портале прокуратуры Российской Федерации по ссылке
  •      Претензия к застройщику составляется в произвольной форме. В ней следует изложить следующие пункты:

     1. Все известные данные застройщика: наименование застройщика, адрес его места нахождения, телефон, адрес электронной почты (если известен).

     2. Ваши данные, как участника долевого строительства: Ф.И.О., место жительства или почтовый адрес, по которому застройщик может направить ответ, телефон, адрес электронной почты (при наличии).

     3. Описание обстоятельств, послуживших основанием предъявления претензии. Следует, в частности, указать реквизиты договора долевого участия в строительстве, срок, предусмотренный для передачи объекта долевого строительства, а также срок его фактической передачи и дату подписания передаточного акта (если объект передан) или указание на то, что до настоящего времени объект не передан.

     В обоснование своих требований приводите ссылки на нормы законодательства.

     4. Следует указать реквизиты банковского счета для перечисления денежных средств.

     5. Перечень прилагаемых к претензии документов, подтверждающих Ваши требования (копии договора участия в долевом строительстве, документа, подтверждающего уплату цены договора, передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (при наличии) и др.).

     6. Дату и подпись участника долевого строительства или его уполномоченного представителя.

     Если претензия предъявляется представителем, необходимо также приложить доверенность, подтверждающую его полномочия (ст. 185 ГК РФ).

     Претензию следует направить на все адреса застройщика, в первую очередь — на юридический. Адрес места нахождения юридического лица можно узнать по номеру ИНН (или ОГРН) на официальном сайте Федеральной налоговой службы России.

     Если иное не установлено договором, направить претензию можно следующими способами:

     1. По почте либо в форме электронного документа. Рекомендуется направить претензию заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Направление претензии в форме электронного документа, например, посредством электронной почты законодательством не запрещается. Однако в этом случае должна иметься возможность достоверно установить, от кого она исходит и кому адресована.

     2. Лично путем подачи претензии уполномоченному лицу застройщика. Рекомендуется изготовить два экземпляра претензии, и желательно, чтобы на вашем экземпляре лицо, принявшее претензию, проставило свою подпись и дату принятия претензии.

Посмотреть новость на региональном сайте Прокуратуры

Актуальные новости и аналитика в прямом эфире

Обязательно ли писать претензию застройщику?

Претензии прокуратуры к застройщику — Юридические советы

© Автор статьи: Владимир Белов
Если вам нужна бесплатная юридическая консультация
жмите сюда

Приятно, конечно, когда нет никаких претензий к строительной компании. Но на практике это бывает очень редко. И дольщиков практически всегда что-то не устраивает.

Конечно, бывают мелкие недочеты, с которыми можно согласиться и закрыть на них глаза. Но как быть, если, к примеру, застройщик просрочил сдачу строящегося дома на год? Или если есть существенные недостатки или недоделки в новой квартире?

Внимательно смотрим договор

Что именно искать?

Практически в каждом договоре участия в долевом строительстве в последних пунктах есть условие о соблюдении претензионного порядка в случае возникновения спора. Это сделано для того, чтобы до подачи иска в суд дольщику нужно было обязательно пройти стадию претензионного порядка. Иначе суд не примет исковое заявление к рассмотрению.

Читайте также:  Размер пенсии после ее переоформления — юридические советы

Конечно, это выгодно застройщику, потому что таким образом он сможет ненадолго затянуть возврат неустойки либо тянуть с устранением недостатков.

Но и для дольщика претензионный порядок тоже несет большие плюсы. Какие именно? Об этом читайте дальше.

Если договор разбит на разделы, то ищем условие о претензионном порядке в разделах «Порядок разрешения споров»,  «Прочие условия» и т.п.

Как это выглядит?

Приведем для примера несколько формулировок из реальных договоров участия в долевом строительстве, которые предусматривают обязательный обмен претензиями перед направлением искового заявления в суд:

  • Стороны обязуются принимать все усилия к урегулированию споров путем переговоров. Разногласия, по которым стороны не придут к согласию подлежат рассмотрению в суде, только после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком,
  • Споры, возникшие между сторонами, решаются сторонами путем переговоров. При не достижении согласия спор передается на разрешение в суд согласно действующего законодательства.
  • Стороны будут разрешать возникающие между ними споры и разногласия путем переговоров. При этом под переговорами понимаются как устные консультации, проводимые Сторонами, так и обмен письменными сообщениями. В случае недостижения согласия по спорному/спорным вопросу/вопросам в ходе переговоров Стороны могут передать спор в суд в соответствии с правилами о подведомственности и подсудности.
  • Все споры, разногласия или требования, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, будут решаться сторонами путем переговоров. Если стороны не могут прийти к соглашению в течение месяца с момента возникновения спора, каждая сторона имеет право передать спор на рассмотрение в суд в соответствии с законодательством РФ.

Вывод: если в договоре предусмотрен претензионный порядок, то сразу обращаться в суд нельзя. Вначале нужно направить претензию застройщику.

Потом дождаться письменного ответа от застройщика или выждать истечение срока ответа на претензию.

Только после этого можно обращаться в суд с исковым заявлением, к которому в обязательном порядке приложить копию направленной претензии и доказательства ее получения.

Образцы претензий и искового заявления можете скачать по этой ссылке.

Какой срок ответа на претензию для застройщика?

Ситуация 1. В самом договоре может быть предусмотрен срок ответа на претензию. К примеру,  1 месяц.

Если это прописано, то стоит руководствоваться тем, что написано в договоре. Нарушать это правило нельзя. Считать срок следует со следующего дня, когда застройщик получил претензию.

Об этом должна быть отметка либо на самой претензии либо на почтовом уведомлении о вручении.

Ситуация 2. Если в договоре не предусмотрен срок для досудебного урегулирования – при написании претензии вы можете указать его сами. Например, «прошу в 10-ти дневный срок с момента получения настоящей претензии удовлетворить мои требования». Срок можно указать любой. Но, как правило, пишут 5, 7, 10 или 30 дней.

А если в договоре нет условия о претензионном порядке?

Если в договоре участия в долевом строительстве не закреплен претензионный порядок – можно сразу обращаться в суд. В таком случае ваше исковое заявление примут в суде к рассмотрению, если других замечаний по нему нет.

Честно скажем, что строительные компании редко удовлетворяют требования дольщика по претензии. Особенно, когда видят что претензия составлена как попало, не грамотно.

У застройщика, как правило, есть в штате юристы. И такому юристу, который занимается одним и тем же каждый день, достаточно одного взгляда, чтобы оценить кто составлял претензию: юрист или сам дольщик, а также насколько она нормально составлена.

Но все же в нашей практике есть случаи, когда застройщики идут на уступки.

Условие одно – нужно максимально продуманно, правильно и обоснованно составить претензию. Со всеми ссылочками на законы и понятными четкими требованиями. И тогда серьезный документ (претензия) может дать для вас положительный результат.

Поэтому мы настоятельно рекомендуем, даже если претензия не обязательна по договору – все равно ее написать и правильно вручить или направить застройщику.

Что мне даст претензия и зачем тянуть время? Может сразу обращаться в суд?

А теперь самое интересное. Претензия дает 2 больших плюса для дольщика:

  1. Вполне возможно, что ваши требования строительная компания удовлетворит без суда. Да, такое бывает. Не часто, но все же бывает. А если шансы есть – то, наверное, лучше ими стоит воспользоваться, чем нет.
  2. Если застройщик проигнорировал ваши требования или ответил отказом, и если вы выиграете суд, то имеете право дополнительно требовать штраф в размере 50% от присужденной денежной суммы за отказ удовлетворить ваши требования в досудебном порядке по Закону о защите прав потребителя. А это могут быть очень хорошие деньги. Соответственно, если вы сразу обратитесь в суд без претензии – то лишаетесь права получить эту сумму.

Можно ли направить еще одну (другую) претензию, если первая составлена неправильно?

Конечно, да. Ни закон, ни тем более договор не может ограничивать вас менять или дополнять свои требования, заявленные ранее. Поэтому, если вы не уверены в грамотности и правильности уже отправленной претензии – то можете послать новую. В этой новой претензии лучше сделать оговорку, что первую претензию вы отзываете и считаете ошибочной.

© Автор статьи: Владимир Белов
Если вам нужна бесплатная юридическая консультация
заполните форму:

Претензии застройщику: как составить и направить?

Досудебное урегулирование спора — важный этап урегулирования спора с застройщиком. Во-первых, правильно составленная претензия в некоторых случаях поможет избежать судебного разбирательства.

Во-вторых, ошибки при направлении претензии могут увеличить сроки разрешения спора, а в некоторых случаях привести к отказу в удовлетворении иска дольщика к застройщику.

В данной статье мы расскажем о том, как правильно подготовить и отправить претензию застройщику, чтобы выиграть суд у застройщика.

Какие претензии застройщику направляют дольщики?

Претензия об устранении недостатков качества (выплате компенсации)

В 70 % новостроек застройщики передают объекты долевого строительства с нарушением строительных норм.

Оценка допущенного нарушения может варьироваться в зависимости от площади объекта, наличия чистовой отделки в помещении и других факторов.

При этом строительные недостатки могут быть обнаружены как в процессе приемки объекта, так и после приемки, в процессе эксплуатации (в течение гарантийного срока).

Если застройщик построил объект недвижимости с отступлениями от строительных норм или условий ДДУ, в соответствии с 214-ФЗ дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок
  • соразмерного уменьшения цены договора (взыскивается стоимость устранения выявленных недостатков согласно заключению специалиста)
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков (взыскиваются фактически понесенные расходы по оплате работ и строительных материалов)

Таким образом, нарушение требований к качеству объекта долевого строительства — это один из «поводов» написать претензию застройщику. В подобной претензии описываются допущенные застройщиком нарушения (несоответствия объекта условиям договора или строительным нормам) и указываются требования дольщика к застройщику в связи с данными нарушениями.

Претензия застройщику об устранении строительных недостатков 

Претензия о выплате неустойки за нарушение срока передачи помещения

Нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, предусмотренных договором — это, пожалуй, самый распространенный «повод» написать застройщику письмо.

Несмотря на то что закон не устанавливает обязательного претензионного порядка урегулирования данной категории спора, мы рекомендуем отправлять претензию до обращения в суд, так как в судебной практике можно встретить отказы судов во взыскании штрафа, предусмотренного Законом о защите прав потребителей, в этих случаях. В подобных претензиях приводится расчет неустойки за просрочку передачи, требование дольщика и указываются банковские реквизиты для перечисления. Требование о выплате потребительского штрафа, компенсации морального вреда в претензиях не указываются, так как данные суммы присуждает суд. Если вы понесли убытки в связи с наймом жилья во время просрочки, то требование о выплате убытков укажите также в претензии.

Претензия о выплате неустойки за просрочку передачи объекта по ДДУ 

Претензия о возврате цены ДДУ в связи с уменьшением площади

Нередко между дольщиком и застройщиком возникают споры о метраже объекта долевого строительства. Застройщик отказывается вернуть деньги в связи с уменьшением площади или имеются разногласия относительно общей площади помещения, когда расходятся итоги обмеров, проведенных застройщиком, и специалистом, привлеченным дольщиком.

Если у дольщика имеются такие требования, то дольщик также направляет претензию застройщику.

Претензии в связи с уменьшением площади помещения по ДДУ

Претензия застройщику о возмещении ущерба

К сожалению, ситуации, когда в новостройке происходит залив по вине застройщика встречаются достаточно часто.

Это может произойти, например, в связи с нарушениями строительных норм застройщиком (нарушения при проведении кровельных, фундаментных работ, отсутствие гидроизоляции и т.д.

), а также в связи с нарушением норм непосредственно при проведении работ (например, при проведении работниками застройщика строительных работ в соседнем помещении). В случае залива в обязательном порядке приглашается управляющая организация, которая фиксирует факт залива в акте.

Вина застройщика может быть установлена специалистом, приглашенным в досудебном порядке, или в результате судебной экспертизы. В любом случае до подачи иска в суд застройщику направляется претензия (как одному из возможных виновнику или единственному виновнику).

Перечень видов претензий открытый, дольщик может направить претензию застройщику также в связи с иными нарушениями условий договора и закона (например, при допущенных застройщиком ошибках в передаточном акте, претензии в связи с отказом застройщика составить и подписать акт осмотра и пр.).

Иные письма застройщику

Нередко дольщику пишут также письма застройщику, не являющиеся по сути претензиями. Приведем список некоторых из них.

  • сообщение о готовности принять квартиру или нежилое помещение (рекомендуется направлять при наступлении срока передачи или при невозможности записаться на приемку в установленный срок после получения уведомления от застройщика)
  • уведомление об изменении паспортных данных и адреса регистрации дольщика
  • замечания к тексту соглашения, передаточного акта
  • уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора
Читайте также:  Онлайн школа изучения языков — юридические советы

При направлении данных писем дольщику необходимо также исходить из правил отправки официальных писем застройщику, указанных ниже.

Как составить претензию застройщику? 

Претензия необязательно должна быть состоять из 20 страниц с подробным цитированием норм закона. Она может быть необъемной, но емкой по содержанию.

Важно, чтобы в ней содержались важные сведения, необходимые для рассмотрения претензии застройщиком, а также позволяющие в суде подтвердить тот факт, что дольщик пытался урегулировать спор во внесудебном порядке.

В претензии должны быть указаны данные застройщика, дольщиков (адрес для отправки ответа, контактные данные), реквизиты заключенного договора, описание проблемы и требование к застройщику, срок для выполнения требования. Если дольщиков несколько, то претензия составляется от всех дольщиков. Претензию обязательно необходимо подписать.

КАК ОТПРАВЛЯТЬ ПРЕТЕНЗИЮ ЗАСТРОЙЩИКУ?

Отправляйте претензию Почтой России ценным письмом с описью вложения (в описи укажите “претензия о ________суть требования__________ по договору участия в долевом строительстве № __ от ____ года”).

Уведомление о вручении заказывать необязательно, достаточно распечатки информации о движении почтового отправления с сайта Почты России.

На  сайте Почты России можно отследить судьбу письма по почтовому идентификатору, указанному в квитанции.

ПОЧЕМУ НЕ СТОИТ ВРУЧАТЬ ПРЕТЕНЗИЮ ПОД РОСПИСЬ В ОФИСЕ ЗАСТРОЙЩИКА?

Вы можете вручить претензию сотруднику застройщика, если надеетесь на скорейшее рассмотрение претензии и удовлетворение ее требований в добровольном порядке.

Однако в суде такую претензию могут не признать надлежащей, так как застройщик может отрицать, что сотрудник, ее подписавший, является работником застройщика, уполномоченным принимать претензии (на практике, чтобы опровергнуть подобный довод застройщика, должно быть соблюдено одно из условий: а) у вас должна быть доверенность, удостоверяющая полномочия “Петрова”, принявшего претензию ИЛИ б) на вашей копии претензии должна стоять также печать застройщика). 

И хотя закон не предусматривает обязательность претензионного порядка по этой категории споров, вы можете столкнуться с “особым” мнением судьи, которые оставит иск без движения или откажет во взыскании штрафа. Иначе говоря, не стоит надеяться на добросовестность застройщика и тратить время на поездку в офис, лучше отправьте претензию Почтой России.

КУДА ОТПРАВЛЯТЬ ПРЕТЕНЗИЮ застройщику?

Претензию направляйте по “юридическому” адресу застройщика (адрес места нахождения застройщика, указанный в ЕГРЮЛ). Застройщик может не уведомить дольщика об изменении адреса. Вместе с тем, эта информация является открытой, поэтому дольщик должен сам проверить актуальный адрес.  В ЕГРЮЛ на сайте ФНС вы можете уточнить актуальный адрес.

Адресатом в претензии указывайте юридическое лицо (застройщика), а не руководителя организации.

Также обязательно проверьте в ДДУ, кто является именно застройщиком. Нередко дольщики, которые приобрели объект по договору уступки, указывают в претензии не застройщика, а цедента (контрагента по договору уступки).

Поэтому обязательно внимательно прочитайте текст ДДУ, в тексте возле наименования застройщика, должно быть указано «далее именуемое Застройщик». Не направляйте претензию холдингу (группе компаний) девелопера.

Например, застройщик ЖК “Саларьево парк” — ООО “Тирон”, а не ПАО ГК ПИК.

НУЖНО ЛИ ПРИКЛАДЫВАТЬ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ К ПРЕТЕНЗИИ застройщику?

К претензии желательно приложить копии документов, которые у застройщика отсутствуют. Например, копию заключения специалиста, если в этом заключении установлены допущенные застройщиком нарушения.

Также если претензию подписывает представитель, необходимо приложить копию доверенности.

Копии ДДУ, передаточного акта, платежных документов к претензии прикладывать не нужно, эти документы должны быть у застройщика.

СКОЛЬКО ЖДАТЬ ПОСЛЕ ОТПРАВКИ ПРЕТЕНЗИИ застройщику ДО ПОДАЧИ ИСКА В СУД?

В некоторых случаях (например, в спорах о качестве объекта долевого строительства) Закон допускает возможность изменения в ДДУ порядка, предусмотренного законом.

В таких случаях мы рекомендуем изучить условия договора относительно сроков удовлетворения таких претензий (вместе с тем, если дольщик является потребителем, то срок устранения недостатков качества не может быть более 45 дней).

Если каких-либо особенностей на этот счет в ДДУ не установлено, то дольщику-физическому лицу необходимо исходить из срока, установленного законом для большинства требований потребителей — 10 дней с даты предъявления претензии  (суды такой срок считают разумным и достаточным для разрешения спора во внесудебном порядке). Если же дольщик является юридическим лицом, то для него действует претензионный срок, установленный договором, а при его отсутствии — 30 дней.

Нет времени самостоятельно заниматься взысканием с застройщика компенсации строительных недостатков или неустойки за просрочку передачи объекта? Закажите комплексные услуги по защите ваших интересов в споре с застройщиком с оплатой по результату. Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты. Позвоните нам по телефону  8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Защита прав дольщиков органами прокуратуры

Долевое строительство стало в последние годы наиболее доступным и распространенным способом решения жилищного вопроса для большинства экономически активных и работоспособных граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, но не обладающих доходами, которые позволили бы приобрести жилье по текущим рыночным ценам. При этом долевое строительство — наиболее рискованный способ приобретения квартир.

Многие дольщики стали жертвами злоупотреблений застройщиков, связанных с нецелевым использованием полученных денежных средств, «двойными» продажами квартир, незаконным строительством, изменением проектной документации в процессе возведения объекта, некачественным выполнением строительных работ, нарушением сроков сдачи домов в эксплуатацию.

Сегодня даже на бытовом уровне прочно вошло в обиход словосочетание «обманутый дольщик». Таковым принято называть гражданина, вложившего свои денежные средства в строительство жилья, но не получившего взамен обещанной квартиры.

Массовое нарушение прав долевых участников строительства многоквартирных домов, имевшее место в 2004 — 2013 гг., повлекло рост социальной напряженности. Для стабилизации ситуации потребовалось вмешательство государства.

Следует отметить, что долевое строительство — одно из приоритетных направлений жилищной политики многих зарубежных стран.

К примеру, в США, Канаде, ФРГ, Австрии, Швейцарии, Испании, Франции оно активно развивается, будучи связующим звеном между ограниченными финансовыми возможностями граждан и их потребностями в жилище.

В свою очередь, государство в целях предупреждения нарушений жилищных прав граждан играет важную роль в сфере регулирования строительной отрасли .
———————————

См.: Шелудякова Т.В., Соломаха Д.В. Право на жилище и государственная жилищная политика в Российской Федерации и зарубежных странах: конституционно-правовой аспект // Семейное и жилищное право. 2012. N 6. С. 43 — 47; Зимина А.А., Давыдов Ф.Ф. Модели развития жилищной сферы за рубежом // Семейное и жилищное право. 2013. N 4. С. 35 — 38.

В результате совместных действий органов власти, бизнеса и общественных организаций, активизации прокурорского надзора удалось пресечь незаконную деятельность нескольких строительных компаний, снизить степень криминализации рынка первичного жилья, достроить «проблемные» объекты и вселить в них обманутых дольщиков.

Начиная с 2005 г. прокуроры ежегодно обобщают состояние законности и надзорную практику исполнения законов о долевом строительстве многоквартирных домов, анализируют результативность принимаемых мер по восстановлению нарушенных прав граждан, привлечению виновных к ответственности. Эти вопросы хорошо проработаны в теории и практике прокурорского надзора .
———————————

См.: Бессарабова Т.В. Прокурорский надзор за исполнением законов в сфере реализации права на жилище в Российской Федерации: Дис. … канд. юрид. наук. М., 2008; Ашурбеков Т.А.

Правовые и организационные основы надзорной и иной функциональной деятельности прокуратуры в сфере национальной безопасности: Дис. … докт. юрид. наук. М., 2009; Кундалев-Лычковский Е.

Надзор за исполнением законодательства в сфере реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» // Законность. 2013. N 7. С. 22 — 24; Ершов О.Г. О необходимости прокурорского реагирования при банкротстве застройщика // Арбитражный и гражданский процесс.

2013. N 11. С. 48 — 52; Летуновский А.С. Доля в стройке — без обмана! Об организации работы органов прокуратуры по восстановлению прав обманутых дольщиков и недопущению нарушений законности в этой сфере // Прокурор. 2013. N 2. С. 90 — 93; Гребенюк О.

Правозащитная деятельность прокуратуры по восстановлению жилищных прав обманутых дольщиков // Законность. 2013. N 1. С. 27 — 29; N 2. С. 10 — 14; Терентьева Е. Надзор за соблюдением прав граждан при участии в долевом строительстве многоквартирных домов // Законность. 2014. N 7. С. 7 — 9.

Однако все проблемы, с которыми сталкиваются дольщики, пока решить не удалось.

По данным статистики, в конце 2014 г. доля обеспеченных доступным жильем семей от семей, желающих улучшить свои жилищные условия, составила всего 18,53%, средняя обеспеченность населения жилой площадью хотя и увеличилась до 23,0 кв. м на человека, но этот показатель в 2 раза меньше аналогичного показателя в странах Евросоюза .
———————————

Федеральный портал государственных программ Российской Федерации // http://pro-grams.gov.ru/Portal/programs/passport/5 (дата обращения: 07.05.2015).

Государственной программой «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» предписано увеличение к 2020 г. масштабов жилищного строительства преимущественно за счет привлечения денежных средств граждан.

  • Указанное позволяет сделать вывод о том, что долевое строительство многоквартирных домов имеет долгосрочную перспективу.
  • Вместе с тем законодательство о долевом строительстве остается запутанным и противоречивым, что создает объективные предпосылки для фактического нарушения жилищных прав граждан даже при формальном исполнении законов.
  • Так, сегодня дольщики столкнулись с неожиданными трудностями, связанными с невозможностью оформления в собственность своих жилых помещений и, следовательно, невозможностью распорядиться жилыми помещениями.

Это привело к тому, что в местный бюджет не поступают налоги на имущество физических лиц, подлежащие уплате собственниками жилых помещений.

Дольщики и члены их семей, в том числе несовершеннолетние дети, престарелые, инвалиды, без правоустанавливающих документов не могут зарегистрироваться по месту жительства в квартирах-новостройках, а потому не получают социальные и иные государственные услуги.

Другими словами, после ввода в эксплуатацию многоквартирных домов граждане, вложившие в их строительство денежные средства, ремонтируют свои квартиры, вселяются в них, проживают, оплачивают коммунальные услуги, но лишены возможности в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности на жилые помещения.

В связи с этим дольщики при отсутствии спора вынуждены обращаться в суды с исками о признании права их собственности на жилые помещения.

Бесспорно, гарантированная ст. 46 Конституции РФ судебная защита — эффективный способ восстановления нарушенных прав.

Читайте также:  Заявление на выплату заработной платы без аванса — юридические советы

Вместе с тем судебные тяжбы воспринимаются многими дольщиками болезненно, так как они чувствуют себя опять-таки обманутыми со стороны застройщиков, не исполнивших в полном объеме свои обязательства.

Кроме того, подача иска в суд является хлопотной и затратной процедурой. Истцы должны уплатить государственную пошлину, размер которой исходя из требований подп. 1 п. 1 ст. 333.19 и п. 3 ст. 333.36 НК РФ может составлять до 60 тыс. руб.

К иску прикладывается выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии зарегистрированных прав на квартиру, которая выдается территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на возмездной основе.

Рассмотрение судами гражданских дел по искам дольщиков к застройщикам о признании права собственности на квартиры длится не менее 2 — 3 месяцев, а при подаче застройщиком апелляционной жалобы на решение суда в части взыскания с него понесенных истцами судебных расходов — затягивается еще на несколько месяцев.

Сложившаяся в стране ситуация, обусловленная распространенностью новых проблем в долевом строительстве и необходимостью их быстрого решения, требует дополнительных усилий со стороны прокуроров.

При этом следует принять во внимание то обстоятельство, что, с одной стороны, прокуроры не вправе вмешиваться в деятельность хозяйствующих субъектов, связаны требованиями ст.

45 ГПК, не могут подменять государственные органы в рамках отведенных им полномочий и предмета ведения. С другой стороны, согласно п. 4 ст.

27 Закона о прокуратуре органы прокуратуры обязаны защищать права значительного числа участников долевого жилищного строительства, так как нарушения их прав приобрели особое общественное значение.

Для надлежащей организации и осуществления прокурорского надзора за исполнением законов об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов в нынешних условиях следует в первую очередь расширить представление о предмете прокурорского надзора.

Так, согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства (многоквартирный дом) подлежит государственной регистрации в общем порядке. Основанием для государственной регистрации служат документы, подтверждающие факт постройки многоквартирного дома, а именно разрешение на ввод дома в эксплуатацию, акт или иной документ о передаче жилого помещения в доме дольщику.

Со дня передачи построенной квартиры дольщик вправе обратиться в регистрирующие органы с заявлением о регистрации права собственности на жилое помещение.

В то же время на практике при наличии только указанных документов зарегистрировать право собственности на квартиру не всегда возможно. Есть подводный камень, который пока остается вне поля зрения прокуроров.

По смыслу ст. 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, указанному в этой статье, осуществляется при наличии подписанного властями и застройщиком акта реализации инвестиционного проекта.

В этом документе стороны сделки определяют, какая недвижимость передается в муниципальную или государственную собственность, а какая — в частную собственность застройщика и привлеченных им инвесторов.

Тем самым акт реализации инвестиционного проекта фактически подтверждает прекращение всех обязательств, следующих из инвестиционного контракта, и отражает итоговое распределение площадей в построенном доме.

До подписания акта реализации инвестиционного проекта застройщик считается не выполнившим свои обязательства и право на получение помещений, которые он по договору долевого участия в строительстве обязан передать дольщикам, у него не возникло.

Как показывает практика, процесс согласования акта реализации инвестиционного проекта сильно затягивается. Это происходит потому, что зачастую при заключении инвестиционных контрактов изначально причитающаяся процентная доля города не обозначается или обозначается неоднозначно.

Поэтому между участниками инвестиционного проекта возникают серьезные разногласия по этому вопросу. Органы власти под разными предлогами, в том числе из-за коррупционной составляющей, длительное время не подписывают акты реализации инвестиционных проектов без объяснения причин.

Сложившаяся судебная практика пока защищает дольщиков, удовлетворяя их иски о признании права собственности на квартиры при отсутствии актов реализации инвестиционных проектов.

Суды при вынесении решений не учитывают, что в такой ситуации требования дольщиков следуют из обязательственных отношений по инвестиционному контракту.

Поэтому они не могут быть удовлетворены путем подачи вещных исков о признании права собственности, так как объект долевого строительства (многоквартирный дом) до государственной регистрации права собственности не входит в предмет гражданского оборота.

В свою очередь, дольщик стороной инвестиционного контракта не указан и не имеет обязательств перед другими участниками инвестиционной деятельности.

При отсутствии подписанного акта реализации инвестиционного проекта именно дольщик, для которого квартира в построенном доме является, как правило, единственным жильем, остается незащищенным и бессильным, чем создается реальная угроза реализации его конституционного права на жилище.

Эта проблема требует от прокурора неординарных решений, принимаемых в рамках предоставленных ему полномочий.

Думается, что вполне уместно здесь внедрить в практику подачу прокурором на основании п. 4 ст. 27, п. 3 ст. 35 Закона о прокуратуре и ч. 1 ст. 46 ГПК исков в защиту интересов определенного круга лиц о понуждении сторон подписать акт реализации инвестиционного проекта.

Обоснованием таких исков будет аргумент о том, что уклонение стороны инвестиционного контракта от подписания акта его реализации представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее другим участникам инвестиционной деятельности, в том числе гражданам, вложившим свои сбережения в строительство дома, оформить права на помещения в доме.

Указанный иск станет надлежащим способом защиты нарушенных прав большой группы дольщиков, к примеру участников долевого строительства конкретного многоквартирного дома, оказавшихся в одинаковой юридико-фактической ситуации.

К сожалению, прокуроры групповые (коллективные) иски не предъявляют.

Однако подача прокурором коллективных исков, относящихся к категории публичных исков, не запрещена законом и позволила бы существенно сократить процессуальные сроки рассмотрения гражданских дел судами, минимизировать судебные издержки, облегчить исполнение вступивших в законную силу решений судов, в которых при удовлетворении исков будет содержаться указание о распределении площадей между участниками инвестиционной деятельности.

Предлагаемый вариант решения проблемы согласуется с позицией Конституционного Суда РФ, который не подверг сомнению полномочия прокурора по защите прав граждан в ситуации серьезных нарушений, имеющих важное общественное значение .
———————————

См. об этом: Определение Конституционного Суда РФ от 6 июля 2000 г. N 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Гришина Геннадия Федоровича на нарушение его конституционных прав частью первой статьи 41 ГПК РСФСР».

При проверке инвестиционных контрактов прокурор на основании ст. 21 Федерального закона от 6 октября 1999 г.

N 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации», ст. 17 Федерального закона от 6 октября 2003 г.

N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» вправе обязать стороны изначально определить причитающиеся им площади в многоквартирном доме.

Указанными полномочиями прокурор наделен при осуществлении прокурорского надзора за законностью регионального и местного нормотворчества, поскольку вопросы реализации инвестиционных проектов, связанных со строительством многоквартирных домов, регламентируются правовыми актами органов исполнительной власти субъектов Федерации или органов местного самоуправления.

При неисполнении требований прокурора об уточнении до начала строительства так называемой доли города в результате реализации инвестиционного проекта необходимо возбуждать дела об административном правонарушении по ст. 17.7 КоАП РФ.

Также необходимо обратить внимание на то, что контрольно-надзорные и административные полномочия в сфере долевого строительства многоквартирных домов переданы с федерального уровня органам исполнительной власти субъектов Федерации.

Поэтому предметом прокурорского надзора остаются вопросы соответствия законам действий, а в некоторых случаях и бездействия указанных органов и должностных лиц, изданных ими правовых актов.

В заключение отметим, что при реализации полномочий по надзору за исполнением законов об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, соблюдению жилищных прав граждан и участию в рассмотрении судами дел основная нагрузка возлагается по-прежнему на прокуратуры субъектов Федерации. В связи с этим результативность прокурорского надзора будет определяться правильной организацией работы прокуратур субъектов Федерации во взаимодействии с городскими и районными прокуратурами, на поднадзорных территориях которых ведется долевое строительство многоквартирных домов.

Пристатейный библиографический список

1. Ашурбеков Т.А. Правовые и организационные основы надзорной и иной функциональной деятельности прокуратуры в сфере национальной безопасности: Дис. … докт. юрид. наук. М., 2009.
2. Бессарабова Т.В. Прокурорский надзор за исполнением законов в сфере реализации права на жилище в Российской Федерации: Дис. … канд.

юрид. наук. М., 2008.
3. Гребенюк О. Правозащитная деятельность прокуратуры по восстановлению жилищных прав обманутых дольщиков // Законность. 2013. N 1 — 2.
4. Ершов О.Г. О необходимости прокурорского реагирования при банкротстве застройщика // Арбитражный и гражданский процесс. 2013. N 11.
5. Зимина А.А.

, Давыдов Ф.Ф. Модели развития жилищной сферы за рубежом // Семейное и жилищное право. 2013. N 4.
6. Кундалев-Лычковский Е. Надзор за исполнением законодательства в сфере реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» // Законность. 2013. N 7.
7. Летуновский А.С.

Доля в стройке — без обмана! Об организации работы органов прокуратуры по восстановлению прав обманутых дольщиков и недопущению нарушений законности в этой сфере // Прокурор. 2013. N 2.
8. Терентьева Е. Надзор за соблюдением прав граждан при участии в долевом строительстве многоквартирных домов // Законность.

2014. N 7.

9. Шелудякова Т.В., Соломаха Д.В. Право на жилище и государственная жилищная политика в Российской Федерации и зарубежных странах: конституционно-правовой аспект // Семейное и жилищное право. 2012. N 6.

Читайте еще:

Т.Е. Сушина

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *