С кого взыскивать арендную платуза землю: с арендатора или субарендатора — Юридические советы

С кого взыскивать арендную платуза землю: с арендатора или субарендатора — Юридические советыНадо признаться, что ситуация, когда арендатор не платит арендную плату или платит ее не в полном объеме в наше время встречается все чаще. Мало того, в некоторых случаях, арендатор не платит и не освобождает помещение.

Причины, по которым арендатор не платит аренду, могут быть самые разные.

Арендатор может отказываться платить, мотивируя свое решение какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, тем, что арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, тем, что не пользовался имуществом из-за каких-либо недостатков, отсутствием денежных средств или может не платить в силу иных обстоятельств.

Соответственно арендодатель может мириться с данным положением дел, а может защитить свои имущественные интересы.

В настоящей статье мы будем исходить из того, что договор аренды между арендодателем и арендатором заключен в надлежащей форме, он является действующим, никем не оспорен и по условиям договора в аренду передано, скажем, помещение, ну или любое иное недвижимое имущество. Тяжело в рамках одной статьи описать все возможные ситуации или сразу очертить круг вводных, поэтому будем импровизировать по ходу повествования.

Рассмотрим вариант, когда арендная плата не выплачивается в отсутствие каких-либо виновных действий со стороны арендодателя.

Что делать, если арендатор не платит аренду

Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.

Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.

Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.

Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.

Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время.

Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается.

Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.

Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендаторуС кого взыскивать арендную платуза землю: с арендатора или субарендатора — Юридические советы

В результате достигаются сразу две цели.

Во-первых, получив претензию арендатор, с большой долей вероятности на нее ответит. Возможно вы получите письменные заверения об оплате к определенному сроку, что уже не просто слова.

Во-вторых, в случае, если расторжение вашего договора возможно только в судебном порядке, а договором аренды предусмотрен претензионный порядок (а я встречал и двухмесячные сроки на рассмотрение претензий), направляя претензию срок на рассмотрение претензии начинает течь, соответственно при негативном сценарии развития событий вы сэкономите время.

Поймите, что направление претензии арендатору – это не обращение в суд, а попытка мирного урегулирования спора.

Ранее я уже писал статью о том, как писать претензии. С тех пор ничего не поменялось.

Когда после получения арендатором претензии задолженность по договору аренды погашена – проблема решена, конфликт исчерпан.

Обратите внимание, что ст.

614 и сложившаяся судебная практика, дает право арендодателю требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца вперед, если арендатор систематически нарушает условия договора о сроке оплаты, либо платит арендную плату в меньшем размере (частями). Отказ оплатить аренду досрочно также предоставляет вам право отказаться от исполнения договора аренды или обратиться в суд с требованием о расторжении, если договором не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды.

Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной плате в суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.

  • Если же арендатор не платит арендную плату и продолжает пользоваться вашим помещением, а арендодатель принял решение выгнать арендатора, то арендодатель, в зависимости от условий договора аренды, может:
  • –  предложить арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды (предложение о расторжении по соглашению сторон можно включить и в претензию арендатору);
  • – направить письмо арендатору о расторжении договора,  в случае если договором предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке;
  • – обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендатор отказывается подписывать соглашение о расторжении.
  • Как видно досрочное расторжение договора возможно по соглашение сторон, в случае, если такое право предоставлено арендодателю договором или в судебном порядке.

При расторжении договора по соглашению сторон вопросов возникать не должно. Если договор был изначально заключен на срок не менее года и зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе – несете соглашение в регистрирующий орган.

Что касается одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, то в уведомлении о расторжении аренды целесообразно прописать конкретный срок, с которого договор считается прекращенным, если соответствующего условия нет в договоре аренды.

Это может быть и дата получения письма о расторжении аренды, либо дата по истечении какого-либо периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора.

Также, если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – несете свое уведомление о расторжении аренды с документами, подтверждающими вручение письма арендатору, в территориальное подразделение регистрирующего органа, осуществившего регистрацию договора и снимаете обременение в виде аренды.

В случае расторжения договора аренды в судебном порядке договор будет считаться действующим все время, пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда о расторжении договора.

Арендатор все это время вправе пользоваться имуществом и должен платить арендную плату.

О судебном расторжении договора аренды также можно почитать в моей статье «Расторжение договора по инициативе арендодателя».

Как застраховать интересы арендодателя

Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.

Как известно, гражданский кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), субаренда, проведение ремонта и т.д.).

Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.

Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).

Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.

Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.

Как выселить арендатора

С кого взыскивать арендную платуза землю: с арендатора или субарендатора — Юридические советы

В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендатора не всегда задача из легких.

Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.

Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба.

Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж.

Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.

Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу.

Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год.

И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.

Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.

Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. В случае возникновения вопросов по взысканию задолженности по арендной плате или необходимости в юридической помощи по иным вопросам прошу обращаться через форму или звонить 8 495 979 7123

Возможно вам также будет интересна статья “Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры“.

С наилучшими пожеланиями,

Адвокат Мугин Александр С.

Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ

С кого взыскивать арендную платуза землю: с арендатора или субарендатора — Юридические советы Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

  • при установлении в тексте договора срока его действия;
  • при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
  • при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Читайте также:  Страхование при покупке авиабилета — Юридические советы

С кого взыскивать арендную платуза землю: с арендатора или субарендатора — Юридические советы

ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.

Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.

Прекращение арендных правоотношений

  • Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
  • Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
  • Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Аренда муниципальных участков

Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.

С кого взыскивать арендную платуза землю: с арендатора или субарендатора — Юридические советы

Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.

  1. Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.
  2. ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).
  3. Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Взыскали с арендатора арендную плату за пользование имуществом, не возвращенным арендодателю

С кого взыскивать арендную платуза землю: с арендатора или субарендатора — Юридические советыЗадача юриста – защищать. Защищать клиента, защищать закон. Но иногда случается, что приходится защищать уже свои права и интересы. Именно такая история произошла с нами. Несколько лет назад мы получили от клиентав качестве гонорара часть производственной базы. Заниматься ее продажей не было ни времени, ни желания, поэтому мы за символические деньги сразу же сдали ее в аренду юрлицу, владевшему остальной частью участка. Думали, что после этого забудем о ней, но не тут-то было… 

Нашим арендатором оказалось научно-производственное объединение «Альгобиотехнология». Компания с историей, занимающаяся биологическим очищением водоемов.

Среди ее клиентов – крупные фирмы (ОАО «ЕВРАЗ Нижнетагильский металлургический комбинат», ООО «Перелешинский сахарный комбинат»), администрации целого ряда поселений и региональных «Водоканалов».

В общем, серьезная организация не вызывавшая подозрений в своей порядочности. 

Размер арендной платы – чуть более 12 тыс. руб. в месяц, за эти деньги арендатор получил помещение в 150 м. кв. Время действия договора – с 1 сентября 2016 г. по 31 июля 2017 г. Но по окончании срока аренды НПО «Альгобиотехнология» не возвратило нам недвижимое имущество, полученное им по договору аренды. 

Нам неизвестны причины такого их решения, но известно другое — ст.621 ГК РФ предусматривает, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на неопределенный срок. Следовательно, договор аренды был возобновлен на неопределенный срок. 

Мы подали иск в Арбитражный суд о взыскании задолженности по арендной плате.

После этого, арендатор должен направить арендодателю на подпись акт о возврате арендованного имущества, в котором указано, что имущество осмотрено, претензий со стороны Арендодателя нет.

На наше предложение согласовать дату и время такого осмотра помещений и подписания соответствующего акта, НПО «Альгобиотехнологии»  не отреагировало. 

Решением от 7 февраля 2019 г. суд вынес решение, которым установил, что договор аренды расторгнут с 7 июня 2018 г. Однако арендатор так и не возвратил арендованное им имущество. Суд взыскал задолженность по арендной плате с ответчика за период с 1 августа 2017 г. по 31 декабря 2018 г. 

Казалось бы, после вступления в законную силу решения арендатор был вдвойне заинтересован рассчитаться и вернуть имущество, но арендатор так и не проявил активности в этом вопросе. 

29 января 2020 г. мы письмом уведомили арендатора о необходимости вернуть арендованное имущество и назначили встречу на 21 февраля 2020 г.  Встреча, однако, не состоялась.

Старший юрист нашей компании Елена Боброва, которая и должна была принять недвижимое имущество, смогла в итоге дозвониться до генерального директора НПО «Альгобиотехнология», который вначале заявил, что забыл о встрече, а потом и вовсе предложил подписать акт приема-передачи «задним числом» от 18 октября 2018 г., приехать на встречу он отказался. Войти на территорию, где расположено помещение, наш представитель также не смогла. Причина в том, что вся территория находилась под охраной ЧОПа, ворота были на замке, а работники арендатора отказывались ее пропускать. 18 июня 2020 г. мы все же смогли провести осмотр своей собственности и составили соответствующий акт. От его подписания арендатор все так же уклонился. 

При рассмотрении повторного иска о взыскании арендной платы, суд подтвердил, что доказательств недобросовестного поведения с нашей стороны нет, наоборот, мы были инициаторами встречи по осмотру арендованного помещения и возврата его нам. Более того, арендатор не возвратил арендованное имущество и продолжает им пользоваться. 

Суд защитил нас от злоупотребления арендатором своими правами.

Суд также принял наш довод, о том, что предложение о подписании направленного арендодателю акта приема-передачи имущества без его осмотра, в любом случае не может расцениваться как надлежащее исполнение арендатором обязанности по возврату арендованного имущества. Решением от 3 сентября 2020 г. Арбитражный суд Воронежской области взыскал с НПО «Альгобиотехнология» арендную плату за фактическое пользование арендованным имуществом в размере 220 тыс. руб.

Подробнее по представительству в суде см. решение Арбитражного суда Воронежской области от  03.09.2020 г. по делу № А14-19034/2019.

Арендная плата за земельный участок в случае его неиспользования

Подборка наиболее важных документов по запросу Арендная плата за земельный участок в случае его неиспользования (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Арендная плата за земельный участок в случае его неиспользования

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 39.12 «Проведение аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности» ЗК РФ(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Поскольку земельный участок был выставлен на аукцион на право заключения договора аренды с условно разрешенным видом использования земельного участка, который не был изменен в установленном законом порядке до проведения аукциона; учитывая, что по сведениям ЕГРН участок расположен в границах зоны с особыми условиями использования территорий: «Запретный район промплощадки», устанавливающих ограничение в использовании земельного участка в виде запрета для строительства промышленных, жилых и административных зданий и сооружений, а также принимая во внимание, что земельный участок был сформирован с нарушением земельного законодательства, арбитражные суды пришли к верному выводу о том, что истцу был предоставлен в аренду земельный участок, который не мог быть использован для цели, указанной в аукционной документации и договоре аренды, в связи с чем взыскали неосновательное обогащение в виде оплаченной арендной платы по договору аренды, указав, что аукцион на право заключения договора аренды спорного земельного участка был проведен с нарушением статьи 39.12 ЗК РФ и общество не может использовать данный земельный участок в целях строительства торгового центра, для которых указанный земельный участок был предоставлен по договору аренды.

Читайте также:  Оценка квартиры в целях наследования - кто оплачивает экспертизу — Юридические советы

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 39.17 «Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов» ЗК РФ(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь статьей 39.17 ЗК РФ и исходя из того, что уполномоченный орган не доказал законность принятого им решения, поскольку закрытая информация о координатах спорного земельного участка не может повлечь за собой отказ в передаче его обществу в собственность, доказательств наличия в отношении испрашиваемого земельного участка иных ограничений не имеется, арбитражные суды правомерно признали незаконным решение об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка, установив, что в настоящее время договор аренды с третьим лицом фактически прекращен и земельный участок им не используется: после раздела первоначального земельного участка третье лицо выкупило в собственность земельный участок, а на испрашиваемом земельном участке располагается единственный объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности заявителю.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Арендная плата за земельный участок в случае его неиспользования

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:«Актуальные проблемы теории земельного права России: монография»(под общ. ред. А.П. Анисимова)

(«Юстицинформ», 2020)

К перспективным способам активизации оборота земельных участков, в том числе находящихся в государственной собственности, мы относим расширение распорядительных правомочий землепользователей, в частности, путем предоставления им права передавать земельные участки иным лицам во вторичное пользование.

При этом насущной проблемой является формирование действенного механизма реализации рассматриваемого распорядительного правомочия землепользователя, поскольку даже закрепленные законодательством Республики Беларусь варианты вторичного пользования (аренда земельных участков, находящихся в частной собственности, и субаренда) не получили практического развития, в связи с чем требуют изучения причины такой ситуации. Так, нуждается в решении вопрос о возможности предоставления в аренду, субаренду (а в перспективе — и в иных формах вторичного землепользования) части земельного участка; целесообразно развитие экономических мер, стимулирующих заинтересованность в передаче временно неиспользуемых земельных участков в аренду либо субаренду (например, закрепление льгот по внесению платы за право заключения договора аренды земельных участков в случаях предоставления таких участков в субаренду или передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, а также платы за осуществление государственной регистрации договоров, направленных на вовлечение права аренды в оборот; повышение ставок земельного налога и арендной платы за неиспользуемые земельные участки).

Нормативные акты: Арендная плата за земельный участок в случае его неиспользования

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019)»(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019)Уполномоченный орган (далее — департамент) и организация заключили договор аренды земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, для использования административно-учебного здания организации, согласно которому при определении размера арендной платы за пользование земельным участком используется формула расчета арендной платы, установленная Положением о порядке определения базовых размеров арендной платы за землю в городе Ростове-на-Дону, утвержденным постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 15 апреля 2004 г. N 555 в редакции постановления от 11 мая 2005 г., с применением коэффициентов, действовавших на момент заключения договора. В формуле расчета применены следующие коэффициенты: индексации ставок земельного налога, кратности, учитывающий вид использования земель, зоны градостроительной деятельности, а также средняя ставка земельного налога. Размер годовой платы — 4951,61 руб. определен путем перемножения значений соответствующих спорному участку коэффициентов, ставки земельного налога и площади участка. Арендная плата подлежит внесению арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платеж вносится арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор. За нарушение срока внесения арендной платы договором предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)»(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019)Министерство, ссылаясь на то, что предприниматель не платил за пользование спорным земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости, обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком, рассчитанной в размере арендной платы в соответствии с Методикой определения и расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Тверской области, утвержденной постановлением Законодательного Собрания Тверской области от 24 июня 2004 г. N 965-П-3, исходя из рыночной стоимости размера ежегодной арендной платы, определенной на основании отчета об оценке, с учетом коэффициента инфляции.

Права и обязанности арендатора и арендодателя земельного участка. Сложное простыми словами

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

консультацию:

Показать содержание

Права и ответственность сторон при составлении договора

Субъектом, передающим надел в распоряжение, к арендатору земельного участка, на основании положений статей 209, 608 ГК РФ может являться:

  • физическое или юридическое лицо;
  • орган местного самоуправления.

Статья 209 ГК РФ. Содержание права собственности

  1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
  2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
  3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
  4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Передача прав осуществляется в сторону граждан и организаций. Договор аренды ЗУ составляется в свободной форме между физическими лицами. Если нанимающая сторона юридическое лицо или муниципальное образование – могут использоваться бланки типовых договоров.

После составления необходимо зарегистрировать договор аренды.

Одно из основных обстоятельств, формирующее принципы юридически значимых отношений между сторонами – чёткое и непротиворечивое определение интересов сторон, которое выражается в их правах и обязанностях контрагента.

Стоит иметь в виду, что установленные юридически отношения между сторонами определяют дальнейшие правомочия контрагентов, ограничивая их в нерегламентированных действиях и предписывая соблюдение санкционированных действий, в отношении друг к другу.

В пункт, отражающий полномочия контрагентов, входят те положения, которые предусматривают унифицированные виды использования земельного участка.

Любое предпочтение, которое может предусматривать конкретная ситуация, может беспрепятственно вноситься в обозначенный пункт.

Те положения, которые не прописаны в документе, не допускают требования к исполнению, как со стороны граждан, так и должностных лиц.

Права и обязанности арендатора земельного участка

Арендатор может распоряжаться наделом, извлекать из него пользу и реализовывать полученные результаты трудов, приобретая материальное преимущество. Всё, что связано с полученным урожаем или приростом скота, при аренде земель сельскохозяйственного назначения – принадлежит арендатору. Такие на данный момент правомочия арендатора земельного участка.

Арендатор земельного участка обязан осуществлять возмездное пользование землёй, с условием предоставления установленной оплаты собственнику.

По окончании срока действия найма, по требованию собственника он обязан привести участок в первоначальный вид. Действия, регламентированные для проведения тех или иных видов работ, определяются:

  • положениями договора;
  • законодательством РФ;
  • категорией и целевым предназначением ЗУ.

Если необходимо продлить договор аренды, следует за 3 месяца до окончания его действия обратится к арендатору.

Отдельными положениями допустимо выделить и иные требования, которые арендатору требуется соблюдать. В их числе могут быть:

  1. соблюдение санитарных, технических, противопожарных норм при проведении работ в пределах ЗУ.
  2. Не препятствовать администрации или иным организациям населённого пункта, вести санкционированные муниципалитетом виды работ.
  3. Не проводить деятельность, приводящую к порче плодородного слоя почвы или экологии окружающего контекста.

По усмотрению сторон могут вноситься любые пункты, предусматривающие санкционирование одних действий и запрещающих те виды деятельности, которые представляются недопустимыми с точки зрения контрагентов.

Основной обязанностью лица, отчуждающего право пользования ЗУ, является сам факт передачи земельного имущества. Он должен предоставить свободу беспрепятственного использования участка.

После передачи земли, часть прав сохраняется за ним как за собственником, допуская контроль над действиями лиц, пользующимися наделом.

Он может входить на территорию, использующуюся по соглашению найма, курируя деятельность и выявляя нарушения.

Для того, чтобы стороны, осуществившие переход прав не испытывали дискомфорта от нерегламентированных проверок, целесообразно установить сроки, допустимые для посещений собственником.

При не исполнении установленных обязанностей, сторонам вменяется ответственность, которая допускает штрафные и иные санкции, вплоть до досрочного расторжения договора аренды и прекращения права пользования. Оно допускается:

  1. по взаимному согласию;
  2. односторонним решением;
  3. в порядке судебного производства.

Целесообразно сформулировать положения, в которых определяются критерии применения тех или иных форм ответственности, соразмерных допущенным нарушениям.

  • Так как наём ЗУ допускает ограниченные права на распоряжение недвижимостью, лицо, получившее право пользования не может проводить действия, допустимые только для собственника.
  • В частности, недопустимо без согласия собственника:
  • Кроме запрета на проведение самостоятельно гражданско-правых сделок, не допускаются действия, противоречащие закону.
  • В их числе те, которые допускают нарушение имущественных прав собственника или снижают стоимость объекта в результате:
  • не надлежащего ухода;
  • применения ядохимикатов;
  • нарушения санитарных норм и противопожарной безопасности.

При обнаружении совершения недопустимых действий и недобросовестного отношения арендатора к земельной собственности, помимо расторжения договора допускается судебное взыскание материального ущерба.

Все положения, которые требуется соблюдать сторонам при совместном владении ЗУ, определяются взаимно. Лица, определившие правила взаимодействия не могут выходить за рамки установленных правил.

Читайте также:  Увольнение во время испытательного срока — Юридические советы

Подробнее об аренде ЗУ читайте в нашем разделе.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Все о субаренде земельного участка: что это такое, как провести процедуру и другие важные нюансы

В гражданском законодательстве нередко можно встретить понятие субаренды земли. Такая сделка предполагает передачу права пользования участком третьему лицу. Это соглашение может быть заключено не во всех случаях, поэтому чтобы не нарушить закон, нужно разобраться в правилах, по которым осуществляется субаренда.

Что это такое?

Субаренда земли – это законная передача арендатором земельного надела в субаренду другому лицу за установленную плату. При этом в договоре найма начинают участвовать три стороны, между которыми складываются финансовые взаимоотношения.

Отличие от найма

Основное отличие аренды и субаренды в количестве участников сделки. Когда речь идет об аренде, финансовые взаимоотношения устанавливаются между арендатором и арендодателем. В случае субаренды также появляется субарендатор, который взаимодействует с арендатором и получает право на эксплуатацию недвижимости.

Кроме того, стоит выделить финансовые различия. Если рассматривать аренду, арендатор пользуется землей за плату, размер которой устанавливает собственник. Стоимость сдачи земли в субаренду может регулировать человек, временно владеющий имуществом. То есть арендатор при желании может получить выгоду от разницы в цене.

Договор субаренды, действующий более года, обретает полную юридическую силу только после его регистрации в государственных органах. Соглашение, продолжительность которого составляет менее 12 месяцев, в регистрации не нуждается.

Можно ли арендовать арендованную землю?

Субарендатор – это лицо, заключившее договор о найме земельного участка с арендатором. В этой сделке может участвовать как физическое, так и юридическое лицо, принявшее условия договора.

Возможна ли процедура для части ЗУ?

Существует возможность сдавать в субаренду не всю территорию, а лишь ее часть. При этом минимальных размеров участка нет.

Права и обязанности

Субарендатор имеет те же права, что и арендатор:

  1. Использование земли, а также расположенных на ней построек, если это не противоречит тексту договора.
  2. Заселение в недвижимость своей супруги и несовершеннолетних детей.
  3. Предоставление земли третьим лицам под своим контролем. Об этом нужно заранее уведомить арендатора.

Права субарендатора и обязанности, которые на него возлагаются, перечислены в ст. 615 Гражданского Кодекса.

Как указано в ст. №22 ЗК РФ, вместе с правами переходят и обязанности:

  1. Использовать землю исключительно по назначению.
  2. Поддерживать участок в исходном состоянии, не нарушая его качеств.
  3. Не передавать имущество в субаренду.
  4. По договоренности пускать арендатора для осмотра состояния участка.
  5. Своевременно вносить оплату.
  6. Когда срок аренды истечет, освободить территорию от своих вещей.

Важно! В договоре могут быть прописаны дополнительные права и обязанности сторон.

Если субарендатор пренебрегает своими обязательствами, то собственник и первичный арендатор могут применить в отношении него санкции, составив коллективный иск. Если документы были оформлены незаконно, арендодатель сильно рискует. Ему грозит разрыв отношений с владельцем участка, а также крупные штрафы.

Ограничения права пользования

Права на эксплуатацию земли могут быть ограничены в результате изъятия надела из гражданского оборота. Это может быть связано с наличием на территории:

  • культурно-исторических памятников;
  • редких видов животных, птиц и растений.

Как передать: порядок процедуры

При оформлении субаренды территории необходимо учесть такие нюансы:

  1. Как правило, необходимость в поиске субарендатора возникает, если арендатор в течение определенного периода времени не может самостоятельно пользоваться территорией, но при этом не хочет расторгать договор с собственником.
  2. Стоимость пользования землей и сроки внесения оплаты назначает арендатор. Он должен донести эту информацию до субарендатора до подписания соглашения.
  3. Когда предварительная договоренность состоялась, нужно известить собственника недвижимости о том, что участок будет на время передан третьему лицу. Если владелец земли против, оформление договора будет незаконным.
  4. После обсуждения финансовых моментов, надо проговорить права и обязанности сторон. Чтобы не упустить ничего важного, можно поручить составление документа юристу или нотариусу. Договор с ошибками и неточностями может быть признан недействительным.
  5. Сделку требуется зарегистрировать в Росреестре.
  6. Через 14 дней после подачи заявки процедура регистрации будет завершена и субарендатор может использовать землю.

Нужно ли разрешение для муниципальных ЗУ или находящихся в государственной собственности?

Порядок передачи права пользования земельным участком регламентируется ст. №22 ЗК РФ. Собственность может перейти в новые руки, только если владелец разрешил арендатору оформлять договор субаренды. В качестве владельца в этом случае выступает государственный орган или муниципалитет. Если в такой возможности отказано, субаренда становится незаконной.

Исключением являются договора аренды, заключенные на срок больше пяти лет. Подобное соглашение позволяет ограничиться уведомлением собственника о передаче недвижимости. Но торги в этом случае устраивать запрещено.

Какие документы нужны для оформления?

Сделка должна сопровождаться не только договором, но и пакетом бумаг. Перечень документации зависит от срока, на который оформляется субаренда. Если сделка заключается на срок более года, к соглашению прикладываются такие бумаги:

  • детальное описание территории;
  • кадастровый паспорт;
  • график внесения платежей за аренду;
  • технические паспорта расположенных на земле сооружений;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая то, что договор субаренды был зарегистрирован.

Если срок правоотношений составляет менее года, то достаточно предъявить следующие документы:

  • акт приема-передачи земельного участка;
  • протокол разногласий;
  • протокол согласования разногласий;
  • дополнительное соглашение.

Как составить договор?

В договор субаренды требуется включить такие сведения:

  • дата и место, в котором была заключена сделка;
  • идентификация сторон – арендатор и субарендатор;
  • информация о договоре аренды, дата его подписания и регистрационный номер;
  • описание предмета договора (характеристики земли, ее площадь, адрес, наличие построек);
  • порядок внесения оплаты и реквизиты;
  • права и обязанности сторон;
  • санкции за пренебрежение условиями соглашения;
  • период действия договора;
  • порядок разрешения спорных ситуаций;
  • количество экземпляров договора;
  • подпись каждой из сторон.

В целом документ составляется по тем же правилам, что и договор найма.

Особенности для земель сельхозназначения

В документе о перенайме земли сельскохозяйственного назначения надо учесть, что эксплуатация этого вида территории ограничена целями, предусмотренными ЗК РФ для сельхозземель:

  • перепахивание;
  • выращивание и сбор культур и т. д.

Не допускается производить действия, нарушающие плодородие почвы.

Информацию о составлении, оформлении и заключении договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения вы найдете тут.

Порядок уплаты платежей

Если перенаем земли осуществлялся частными лицами, о способе и сроках внесения платежей они должны договориться самостоятельно. Оплата может производиться раз в месяц, в квартал и т. д. Но чаще всего при заключении подобной сделки деньги берутся за несколько лет вперед. Это позволит не сомневаться в том, что все требования по эксплуатации территории будут соблюдены.

Если одной из сторон являются региональные или государственные органы, стоимость аренды рассчитывается по такой формуле:

S*C*K1*K2, где:

  • S – площадь надела;
  • C – установленная ставка;
  • K1 – личный коэффициент;
  • K2 – коэффициент региона.

Выплаты производятся в стандартные сроки.

На какие сроки может быть установлено?

При составлении договора необходимо помнить, что продолжительность субаренды не должна превышать срок аренды. Если речь идет о территории, находящейся в собственности государства или муниципалитета, оформить сделку можно только в том случае, если недвижимость арендуется на срок более 5 лет.

Особенности для лесных наделов

Согласно ст. 25 Лесного Кодекса России, участки леса, являющиеся государственной собственностью, подлежат исключительно целевому использованию. Вид деятельности, которую разрешается осуществлять, зависит от изначального предназначения земли:

  1. Для переработки и заготовки: можно собирать ягоды и травы, заготавливать древесину.
  2. Для охоты: отлов животных и птиц в коммерческих целях.
  3. Для научно-исследовательской деятельности: проведение экспериментов, изучение экологической ситуации.
  4. Для предоставления рекреационных услуг: постройка баз отдыха, кемпингов и др.
  5. Для создания гидротехнических сооружений: возведение плотин, водохранилищ и др.
  6. Для изучения недр: поиск полезных ископаемых для подтверждения их наличия или отсутствия.

Внимание! Участок леса можно арендовать на срок от 10 до 49 лет. Поэтому договор субаренды нужно составлять с учетом этих временных рамок.

О правовом регулировании аренды лесных участков читайте здесь.

Пролонгация сделки

Период субаренды можно пролонгировать только в том случае, если будет продлен договор аренды. Часто бывает так, что арендатор перестает быть заинтересованным в таком сотрудничестве. Чтобы больше не участвовать в сделке, он сводит владельца недвижимости и субарендатора, чтобы эти стороны составили договор о найме земли.

Если арендатор хочет продолжить сотрудничество на тех же условиях, он продлевает соглашение с собственником. После этого у субарендатора появляется возможность пролонгировать сделку.

Расторжение договора перенайма

Если стороны не имеют претензий друг к другу и смогли договориться о прекращении отношений, они могут составить соглашение и на основании данного документа расторгнуть договор. Стандартной формы этой бумаги не существует. Но необходимо проследить, чтобы она соответствовала требованиям, предъявляемым ГК РФ к договорам.

В соглашении о расторжении договора должны быть отражены такие моменты:

  1. Сведения о каждой стороне сделки. Для физических лиц следует указать Ф.И.О., адрес прописки, номер и серию паспорта. Юридические лица пишут название организации в соответствии с учредительными документами, КПП и ИНН, юридический адрес, на основе какого документа осуществляется деятельность, должность и Ф.И.О. руководителя компании.
  2. Предмет соглашения – расторжение договора субаренды. Надо указать его реквизиты и дату прекращения действия.
  3. Описание участка земли.
  4. Наличие спорных ситуаций и их урегулирование.
  5. Дата и подписи.

Договор также может быть расторгнут через суд по заявлению одной из сторон о нарушении второй стороной утвержденных условий.

Важно! Соглашение о расторжении договора, занесенного в ЕГРН, также подлежит регистрации. В Росреестре будет сделана запись о том, что обременение снято.

Когда в сделке, связанной с арендой земли, появляется третья сторона, нужно быть особенно внимательным. С точки зрения экономического подхода, подобные соглашения являются выгодными, но неправильно составленный договор может привести к тому, что субарендатор станет арендатором. Возможны и другие риски, которые стоит учесть заранее.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *