Что делать, если второй собственник жилья пропал без вести? — Юридические советы

› Квартирный вопрос › Продажа квартиры › Как продать квартиру, если один из собственников отсутствует

16.02.2019 2 221 просмотровЧто делать, если второй собственник жилья пропал без вести? — Юридические советы

В силу жизненных обстоятельств владелец недвижимости не всегда может лично присутствовать при заключении договора и в такой ситуации возникает проблема, как продать квартиру, если один из собственников отсутствует. Сделать это возможно, но следует изучить нюансы такой сделки.

Какие ситуации возможны

Договор купли-продажи относится к наиболее распространенным способам отчуждения имущества.

Он является юридически значимым документом, по которому продавец обязуется передать покупателю собственность во владение взамен на определенную сумму денежных средств.

Наиболее важным этапом сделки является момент подписания, которое выражает добровольное согласие продавца на указанные в договоре условия.

Причин, по которым продавец не может участвовать при подписании договора, может быть несколько. Каждая ситуация индивидуальна и предполагает определенные способы решения проблемы. Человек в силу жизненных обстоятельств часто просто не имеет физической возможности лично присутствовать при заключении сделки.

В число таких случаев входит:

  • нахождение в другом городе;
  • необходимость командировки;
  • прохождение лечения в стационаре;
  • плохое состояние здоровья;
  • проживание в другой стране.

Более сложным случаем считается ситуация, когда владелец квартиры пропал и о нем нет сведений. В этом случае необходимо соблюдение определенного порядка действий, которые позволят признать его официально пропавшим без вести и провести сделку по продаже объекта недвижимости.

Как продать квартиру по доверенности

При отсутствии собственника и решении оформления сделки по доверенности необходимо определиться с ее видом.

Максимальный объем полномочий дает генеральная доверенность, но к ее составлению необходимо подходить ответственно и учитывать возможные риски. Перечень передаваемых прав определяет собственник квартиры.

Документ должен быть составлен в письменной форме и иметь нотариальное заверение. Нотариус может оформить доверенность в электронном виде и такая форма будет равнозначна бумажному носителю.

Оформление доверенности предполагает следующие нюансы:

  1. Доверенное лицо и доверитель должны быть совершеннолетними, в противном случае их должны представлять законные представители;
  2. Участники соглашения обязаны быть дееспособными;
  3. Доверенное лицо должно представлять интересы продавца;
  4. Нельзя передавать полномочия на продажу покупателю или его представителю.
  • Доверенность может быть составлена на основе типового бланка.
  • Скачать образец документа и ознакомиться более подробно, можно в этой статье
  • В число обязательных для доверенности пунктов входит:
  • название документа «доверенность»;
  • наименование пункта и региона составления;
  • дата оформления;
  • сведения о продавце и его доверенном лице, в том числе ФИО, дата и место рождения, паспортные данные;
  • перечень полномочий, передаваемых доверенному лицу.

В доверенности в обязательном порядке должна быть указана дата, а при отсутствии такой информации документ будет признан ничтожным. Срок действия документа может быть прямо прописан в доверенности. Если такого указания нет, то законодательно определен максимальный период в 1 год.

Для оформления доверенности в нотариальной конторе должен лично присутствовать только владелец квартиры, который желает передать свои полномочия по продаже недвижимости другому лицу. Далее сделку можно будет заключить свободно и процесс действий аналогичен стандартной купли-продажи, но в пакет документов дополнительно будет входить доверенность. При нахождении в другом городе документ может быть передан представителю продавца любым удобным способом, например, заказным письмом.

Как продать квартиру при пропаже собственника

Для возможности выкупа доли, принадлежащей пропавшему собственнику, необходимо решение суда для признания гражданина безвестно отсутствующим. Для этого необходимо обратиться в полицию с заявлением для получения ответа о том, что лицо находиться в розыске. Дело должно быть заведено в течение 3—10 дней с момента подачи документа.

При этом сотрудники правоохранительных органов проводят целый комплекс мероприятий:

  • устанавливают обстоятельства исчезновения;
  • оформляют опознавательную карточку;
  • делают запросы в морги и больницы.

Спустя 3 месяца пропавший гражданин будет объявлен в розыск. По прошествии 12 месяцев можно будет подать в суд иск для признания собственника квартиры без вести пропавшим, при этом в пакет документов должно войти розыскное дело. При этом оно с этого времени приостанавливается и может быть закрыто только по прошествии 15 лет. При обращении в суд заявитель должен будет указать, для каких целей ему необходимо признание гражданина пропавшим или умершим.

Гражданин может быть объявлен умершим если в течение 5 лет никаких сведений о нем не поступает, а при исчезновении при обстоятельствах, угрожающих жизни, таким считается срок в 2 года.

При вынесении положительного решения по делу проходит процедура открытия наследства, по окончании которой с новым собственником может свободно решаться вопрос о выкупе доли, ранее принадлежащей пропавшему собственнику.

Какие риски важно учитывать

Сделки по продаже квартиры при отсутствии собственника специалисты относят к категории одних из самых рискованных, что связано с большим количеством их оспаривания. При этом пострадать от мошенничества может как покупатель, так и собственник недвижимости.

Продавцу стоит соблюдать следующие меры предосторожности:

  1. Не передавать личные документы третьим лицам;
  2. Внимательно относиться к составлению доверенности и перечню передаваемых представителю полномочий;
  3. При привлечении услуг риелторов работать только с проверенной фирмой, длительное время работающей на рынке недвижимости;
  4. Не рассказывать посторонним лицам о необходимости длительного отъезда, при отсутствии оставлять под присмотром охраны или близкого человека;
  5. Не давать полномочия на подпись документов и получение денег лицам, в чьей добропорядочности нет полной уверенности.

Слишком низкая цена или спешка в оформлении продажи при отсутствии владельца квартиры должны стать поводом для беспокойства. Специалисты рекомендуют задавать как можно больше вопросов представителю продавца или владельцу лично при возможности с ним связаться, участковым и соседям для выяснения всех обстоятельств, что поможет своевременно выявить нестыковки, противоречия и оценить потенциальные риски.

Отъезд собственника квартиры и его невозможность лично участвовать в сделке по продаже квартиры не является непреодолимым препятствием для ее совершения. Оформление доверенности сегодня является распространенным способом отчуждения имущества, при котором владелец квартиры передает полномочия на продажу объекта доверенному лицу. В целом процесс перехода прав собственности при такой схеме аналогичен стандартной купли-продажи, отличие заключается в необходимости предоставить дополнительный документ в виде нотариально заверенной доверенности. Как продать квартиру, если один из собственников отсутствует Ссылка на основную публикацию Что делать, если второй собственник жилья пропал без вести? — Юридические советы Что делать, если второй собственник жилья пропал без вести? — Юридические советы

«Не могу переехать, потому что второй собственник квартиры… пропал без вести!»

Переезда с нетерпением ожидают все участники программы реновации. Но иногда на пути к долгожданному новому жилью встают неожиданные препятствия. Именно это произошло с участником одной из консультаций в Общественном штабе. Молодой человек не может оформить документы для переезда из-за того, что сособственник его квартиры… пропал.

«Я оборвал родственникам все телефоны!»

Ещё в 2018 г. Сергей П.

согласился на переезд в предложенную Фондом реновации квартиру с получением денежной компенсацией (напомним, что такие случаи единичны и возможны только на первом этапе реализации Программы реновации, что связано с тем, что под переселение были переданы дома, которые ранее возводились городом под другие программы, подобная сделка возможна только с согласия всех собственников).

Несмотря на быстрое согласие — он уже почти год не может переехать: живет в старом доме, в котором еще в сентябре 2020 года обрезали газ. Молодой человек сильно обеспокоен тем, что заключить договор мены старого жилья на новое с Фондом реновации не может в силу отсутствия сведений о втором собственнике квартиры – дальней родственнице, двоюродной сестре его покойной бабушки.

  • Что делать, если второй собственник жилья пропал без вести? — Юридические советы Дом, где проживает Сергей, еще в сентябре отключили от газовой сети
  • Что делать, если второй собственник жилья пропал без вести? — Юридические советы

«С декабря 2018 г. я не могу ничего добиться от той семьи. Я буквально оборвал им все телефоны. В марте 2019 г. я поехал к этой родственнице лично, — рассказал Сергей. — Я знал, где она живёт. Но её там не обнаружил, только её дочь, она чуть старше меня.

Дочь эта меня почему-то испугалась. Сказала, что родители переехали во Владимирскую область. Адрес не дала. И с тех пор кормит меня обещаниями, что родители скоро приедут, “вот-вот, буквально на следующей неделе”, но они всё не едут и не едут.

А потом она мой номер просто заблокировала».

Право на розыск

Член Общественного штаба Елена Штереверя поинтересовалась причинами такого поведения второго собственника.

«Как думаете, не может быть такого, что они просто не хотят переезжать в квартиру с компенсацией?» — уточнила она. Но Сергей П.

заверил, что родственники были так же заинтересованы в обмене старого жилья на новое, как и он сам. «Мы даже обсуждали возможные варианты. Поэтому вряд ли она пытается уйти от сделки», — пояснил он.

Начальник отдела по работе с обращениями граждан управления по реализации жилой и нежилой площади Фонда реновации Михаил Кукушкин уточнил, подавал ли Сергей П. заявление на розыск второго собственника в правоохранительные органы. Как выяснилось, Сергей такого заявления не подавал, поскольку у него нет такого права – он не является близким родственником пропавшей, и поинтересовался, может ли такое заявление подать Фонд реновации.

Член Общественного штаба Елена Штереверя: «Фонд не может разыскивать человека, к которому не имеет никакого отношения. Нет таких полномочий».

Однако Елена Штереверя опровергла правомерность такого действия. «Фонд не может разыскивать человека, к которому не имеет никакого отношения. Нет таких полномочий.», — сказала она. В данном случае семья должна сама решать возникшую проблему, так как собственность частная. Ждать равнозначной квартиры и суда

Читайте также:  Сроки проведения экспертизы - некачественное лечение зубов — Юридические советы

По словам Михаила Кукушкина, решить проблему можно, однако придется подождать, пока для П. в районе появится равнозначная квартира. Сейчас, когда ее нет, Фонд реновации не может инициировать переселение жителя в судебном порядке.

При этом, заверил он, работа по поиску равнозначного жилья для заявителя и ряда других собственников квартир в районе постоянно ведется.

«Когда вам предоставят квартиру, обязательно уведомите Департамент городского имущества (ДГИ), что второй собственник пропал, и отправляйте проект договора на равнозначную квартиру.

Через три месяца должен будет обратиться в суд, и вы будете переезжать уже по решению суда, но при этом согласия второго собственника не понадобится», — пояснил Кукушкин. Участники консультации договорились «держать руку на пульсе» и встретиться через месяц.

Автор текста: информационная служба Фонда реновации

Автор фото домов-участников: Карасев Владимир 

Как продать квартиру, если один из собственников отсутствует

Сегодня у многих граждан возникает вопрос, как продать квартиру, если один из собственников отсутствует. Необходимо отметить, что имущество может быть, как долевым, так и общим.

Что делать, если второй собственник жилья пропал без вести? — Юридические советы

Когда недвижимость является долевой

Долевую собственность можно продать частями. Собственники подобного имущества сами распоряжаются своими частями в жилом помещении.

Но согласно законодательству, продажа долей невозможна, если один из владельцев против подобной сделки.

При этом, если гражданин согласен на продажу, но не может присутствовать по объективным причинам, то в данной ситуации необходимо обратиться в нотариальную контору для заключения доверенности.

Когда недвижимость является совместной

Наиболее часто, совместное имущество находится во владении супругов. На основании Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно статьи 256, оно является совместно нажитым, т.е.

супружеская пара приобрела квартиру, находясь в официальном браке. Если один из владельцев захочет продать подобное имущество, то при заключении сделки купли-продажи необходимо, чтобы присутствовали оба супругов.

Если не соблюсти предписанное законом требование, сделка признается недействительной.

ВНИМАНИЕ !!! При этом необходимо заметить, если человек по объективным причинам не может присутствовать при заключении договора купли-продажи, то его согласие на продажу должно быть оформлено через нотариальную контору. Доверенность является главным документом в подобной ситуации.

Также стоит знать о том, что если право на владение недвижимостью было получено в результате процедуры приватизации жилого помещения, то собственники могут быть все лица, которые проживают в квартире. При этом наличие родственных связей необязательное условие в данном случае. Если один из собственников не дает своего согласия на продажу жилого помещения, то сделка невозможна.

Если владелец имущества пропал

В некоторых ситуациях может произойти так, что владельца имущества разыскать не удается и у человека возникает вопрос, каким образом продать жилую площадь и возможно ли это сделать. Стоит сказать, что подобный вид недвижимости покупается достаточно редко, это связано, в первую очередь с тем, что покупатели не хотят идти на риски, если совладелец объявится.

Чтобы продать подобное жилое помещение, остальные собственники должны обратиться в высшую судебную инстанцию.

Только через суд можно добиться продажи, но при этом необходимым условием является то, что со дня пропажи совладельца должно пройти не менее 5 лет.

В такой ситуации, судебная инстанция признает пропавшего гражданина умершим, и имущество переходит остальным совладельцам на праве унаследования.

ВАЖНО !!! Также стоит заметить то, что если совладелец по истечению времени объявится, то суд вынесенное постановление признает ошибочным и права собственности, принадлежащие ему, перейдут обратно. Поэтому для начала стоит попробовать самостоятельно разыскать второго владельца, и если поиски не привели к результату, то нужно обращаться в суд.

Если совладелец не выходит на связь

Согласно законодательству, при продаже квартиры, находящейся в долевой или в совместной собственности, владелец должен предупредить вех остальных о предполагаемой сделке. Уведомление оформляется в произвольной форме. При этом нужно указать все основные моменты продажи, цену, условия и приблизительную дату.

ВАЖНО !!! Также стоит знать, что у дольщиков присутствует преимущественное право выкупа жилой недвижимости. Если в течение 30 дней после уведомления никто из совладельцев не воспользуется данным правом, то имущество можно продать на законных основаниях.

Уведомление необходимо направить по последнему месту жительства совладельца. Если он никак не отреагировал на данное извещение, то квартира подлежит продаже, но доля остается за ним. Если квартиру удалось продать, то покупатель, по сути, приобретает ее вместе с жильцом.

Если совладелец находится в местах лишения свободы

Если совладелец находится в местах лишения свободы, то в случае продаже — это не может стать существенным препятствием. Необходимо у заключенного спросить согласие на продажу квартиры, если оно получено, то требуется обратиться нотариальную контору для заключения доверенности.

Совладелец не дает согласие на продажу

Бывают ситуации, когда один из совладельцев против продажи долевой недвижимости или не может присутствовать при совершении сделки. Нередки случаи, когда собственники пытаются всеми возможными способами сорвать продажу или затянуть ее. При таком стечении обстоятельств есть несколько вариантов, которые помогут совершить процедуру купли-продажи.

Варианты продажи:

  • дарственная. Подразумевает под собой продажу квартиры не по договору купли-продажи, а по договору дарения. Необходимо отметить, что согласие и присутствие других совладельцев совершенно не требуется. При совершении подобной сделки продавцу и покупателю необходимо быть предельно острожными.

Требуется провести процедуру скрытно, чтобы собственник, который против данных действий, не смог доказать факта передачи денежных средств и с этим не смог обратиться в суд для признания сделки незаконной. При этом есть вариант заключить договор дарения не на всю квартиру, а то только на ее часть (долю).

При этом оставшиеся части продаются покупателю, как собственнику.

  • продажа недвижимости с обременением. Данный вариант подразумевает под собой то, что покупатель выдает денежную сумму на руки продавцу под залог. В свою очередь последний не платит по счетам в течение 3 месяцев. Покупатель после просрочки подает в суд иск о принудительной уплате долговых обязательств.

Процедура продажи

Для правильно заключенной сделки купли-продажи необходимо собрать требуемый законом пакет документов.

Список требуемой документации:

  • документы, удостоверяющие личности собственников;
  • выписка из Единого государственного реестра о праве владения имуществом;
  • согласие собственников на продажу недвижимости. При необходимости доверенность, заключенная у нотариуса.

Как оформить:

  • для юридически правильного оформления договора необходимо указать паспортные данные всех совладельцев;
  • обязательно необходимо указать реквизиты банковских счетов каждого из собственников, для перечисления денежных средств, вырученных с продажи.

Законная продажа квартиры без согласия

На территории нашей страны можно произвести продажу совместного или долевого имущества на легальных основаниях через суд.

Но при этом нужно четко выполнить необходимые требования:

  • совладелец не является близким родственником для других собственников;
  • доля совладельца несущественная и уступает другим частям;
  • совладельцу не нужна жилая площадь в данной квартире.

Какие последствия могут быть в случае продажи недвижимости без согласия

ВНИМАНИЕ !!! Согласно законодательству, для продажи совместно нажитого и долевого имущества необходимо согласие совладельцев. Без этого любые операции с недвижимостью являются недействительными. Если согласие не было получено, то собственники могут обратиться в судебную инстанцию для аннулирования сделки.

По итогам судебного разбирательства, права собственности будут возвращены продавцу. При этом ему необходимо выплатить денежную сумму, равную расходам, понесенным покупателем на покупку жилья. Также назначаются санкции, которые предусматривают компенсацию за пользование чужим имуществом.

Как продать квартиру, если один из собственников отсутствует?

Что делать, если второй собственник жилья пропал без вести? — Юридические советы

Продать квартиру в отсутствии одного из собственников возможно, надо лишь со знанием подойти к данному вопросу. В любом случае, помощь юридически образованного человека не будет лишней, так как каждый случай – особенный и требует индивидуального подхода с учетом всех тонкостей и нюансов.

Если среди вашего ближайшего окружения нет человека, владеющего знаниями в области действующего законодательства, то вы можете проконсультироваться в компании «Правосфера».

Все варианты связи имеются на нашем сайте. Звонки на горячую линию можно осуществлять круглосуточно из любого региона РФ, и они будут бесплатными.

Также вы можете задать свой вопрос, отправив его на электронную почту или в онлайн чат портала.

Продажа квартиры, находящейся в совместной собственности

Чтобы заключить сделку по квартире, у которой несколько собственников, например, супруги, совершеннолетние дети и пр., необходимо их присутствие при подписании договора.

Однако не всегда имеется возможность собрать всех заинтересованных в одно время и в одном месте.

В такой ситуации можно воспользоваться письменным разрешением, заверенным нотариусом, того собственника, который не может явиться.

Очень часто супруги, имеющие равные права на недвижимость, пишут друг на друга доверенность, позволяющую им свободно распоряжаться совместным имуществом. Этот документ может быть использован и при совершении продажи квартиры. Иногда права на собственность получаются в результате приватизации, и в такой ситуации владеть квартирой могут совершенно посторонние друг другу люди.

Важно! В случае если хотя бы один из собственников не готов продавать недвижимость – сделка не состоится.

Можно ли продать квартиру в отсутствии собственника?

Конечно, можно! Если вопрос только в самой процедуре, то есть собственник знает о продаже и ничего не имеет против. В такой ситуации, как уже говорилось выше, можно либо написать доверенность, либо дать письменное согласие на совершение сделки. Любой из этих документов необходимо заверить у нотариуса. Однако встречаются и другие ситуации.

  1. Один из собственников пропал. В случае, когда срок составляет больше пяти с половиной лет, совладельцы могут поднять вопрос о признании пропавшего умершим. Как только такое решение будет вынесено и оформлено наследство, квартиру можно будет выставлять на продажу. Риск в том, что при появлении пропавшего гражданина и предъявления им своих прав, сделка может быть расторгнута.
  2. С собственником нет связи. В ситуации, когда совладелец не проживает в квартире, меняет место жительства, и в последнее время контакт с ним не налажен, можно продать квартиру без него так, как это делается при долевой собственности. То есть по последнему известному месту пребывания высылается уведомление о продаже. Через месяц, если гражданин не объявился, квартиру можно продать, но его доля сохраняется, то есть для покупателя есть риск возвращения совладельца.
  3. Собственник отбывает наказание в МЛС. В принципе, такая ситуация не считается сложной, если гражданин ничего не имеет против продажи квартиры.
Читайте также:  Срок подачи апелляции на решение мирового судьи и судебный приказ — Юридические советы

Пример. Молодой человек за мошенничество был наказан и попал в МЛС. Так как, наравне с родителями, он являлся владельцем приватизированной квартиры, они обратились к нему с предложением продать ее и приобрести две других.

Парень был не против, и чтобы не терять время (до окончания наказания оставалось полгода), решили, что все сделают родители без его участия. Молодой человек написал доверенность на отца (чтобы тот мог действовать от его имени), которую подписал начальник колонии.

Гражданин был окончательно выписан из квартиры, которую супруги продали, а вместо этого ему была куплена новая жилплощадь.

  1. Собственник не согласен на продажу. В этом случае можно потребовать выделения своей доли через суд и попытаться продать только свою часть, что вполне реально.

Продажа квартиры без согласия собственника

Если один из собственников не желает продавать квартиру, хотя он ей не пользуется, или его доля весьма мала, то можно осуществить сделку через суд. Когда мнение собственника может быть игнорировано?

  • Его доля ничтожна по сравнению с суммарной частью остальных владельцев.
  • Его доля не может быть выделена в натуральном виде.
  • Часть настолько мала, что не может быть выражена в площади комнаты, то есть невозможно предоставить другое жилье.
  • Собственник не проживает в квартире, не платит за нее, никак не участвует в ее содержании.

Помощь юриста при продаже квартиры в отсутствии собственника

Если вам надо срочно продать квартиру, но сделка не может состояться, так как один из собственников недоступен, обратитесь в компанию «Правосфера». Юрист предложит вам варианты решения возникшей проблемы и тогда, когда собственник не против сделки, и в случае его отказа, и тогда, когда владельца найти невозможно.

В каждой ситуации, следует действовать индивидуально, так как нет единого решения для всех возможных проблем. Несведущему человеку быстро понять все нюансы и разобраться в тонкостях очень сложно, поэтому разумнее всего заручиться поддержкой юриста. Мы смогли решить многие проблемы, поможем и вам!

Квартира с «пропавшим без вести»: можно ли покупать?

Опубликовано: 01.09.2013Просмотров: 1974

К сожалению, исчезновение человека – явление в современном мире не такое уж редкое. Реально ли продать квартиру, если один из собственников или зарегистрированных в ней пропал без вести? И можно ли покупать такое жилье?

Как сообщает МВД России, в стране ежегодно в розыске находятся свыше 120 тысяч безвестно отсутствующих граждан – население небольшого города. Человек может отсутствовать годами. Тем временем у его родственников жизнь продолжается. Например, у них появилась необходимость улучшить жилищные условия.

Пропал не значит умер

По данным МВД РФ, около 90% несовершеннолетних и 80% взрослых, попавших в розыск, со временем находятся. Так что собственникам, желающим продать квартиру, в которой жил пропавший человек, не следует торопиться.

Впрочем, сразу же после исчезновения сособственника или зарегистрированного в квартире совершить сделку и не удастся (незаконные махинации, связанные с подделкой документов, не в счет – речь о них мы не ведем вовсе).

Для начала рассмотрим вариант, при котором исчезнувший гражданин проживал в квартире, был в ней зарегистрирован, но не принимал участия в приватизации, не является собственником.

Сначала близкие пропавшего человека (родственники, наследники, совместно проживающие) заявляют о пропаже человека в полицию. И только спустя год с момента подачи заявления можно обращаться в суд для того, чтобы гражданин был признан безвестно отсутствующим (в обиходе чаще слышим – пропавшим без вести).

Судья запросит розыскное дело и вынесет соответствующее решение. Предъявления этого решения в паспортный стол достаточно для снятия с регистрационного учета. После этого квартиру можно продавать, менять, дарить.

Все выше сказанное касается продавца, но есть смысл взглянуть на такую сделку и с точки зрения покупателя. Если по статистике 80-90% разыскиваемых граждан рано или поздно бывают обнаружены, то приобретение жилья с пропавшим жильцом представляется крайне рискованной сделкой.

Например, один из жильцов признан безвестно отсутствующим и выписан из квартиры. Но в один прекрасный день гражданин нашелся и направился, как он думает, к себе домой, и обнаружил там чужих людей. Риск, что в квартире может появиться такой «незапланированный» жилец, проистекает из содержания статьи 44 Гражданского кодекса РФ «Отмена решения о признании гражданина безвестно отсутствующим».

В случае явки или обнаружения места пребывания гражданина, признанного безвестно отсутствующим, суд отменяет решение о признании его безвестно отсутствующим. На основании решения суда отменяется управление имуществом этого гражданина (ст. 44 ГК РФ).

Суд прописку вновь обретенному гражданину восстановит. И необязательно его приютят родственники, которых он – так бывает часто – когда-то покинул добровольно и не подавал о себе вестей из-за нежелания поддерживать с ними связь.

В итоге он может заявить о своем праве пользования квартирой, а если его временное исчезновение произошло до приватизации, то и о нарушении права на участие в ней.

Не факт, что он сумеет вселиться в квартиру (регистрация не подразумевает права пользования), но не стоит полностью исключать и такую вероятность.

Судебные угрозы

Сложнее продать квартиру, когда безвестно отсутствующий является собственником или одним из сособственников жилья. Факт, что местонахождение человека неизвестно и он не подает о себе никаких вестей, не означает, что кто-либо имеет право распоряжаться его имуществом, если это не одобрено органами опеки и попечительства.

Органы опеки могут позволить продать, к примеру, хранящиеся в погребе овощи, принадлежащие пропавшему, так как со временем они приходят в негодность. Ведь, даже если хозяин вернется, такое его имущество перестанет существовать. Но органы опеки не позволят продать сам погреб.

Могут даже дать добро на продажу автомобиля, так как с годами он теряет ценность, но не позволят продать гараж для него.

Квартира, как правило, может быть продана не раньше, чем через пять с половиной лет: наследники безвестно отсутствующего имеют право подать в суд заявление о признании его умершим по истечении пяти лет, а через полгода вступить в наследство.

Впрочем, иногда суд может принять во внимание условия, при которых пропал наследодатель, и вынести решение уже через три года.

Такое возможно, например, если человек в момент исчезновения находился в зоне боевых действий, стихийного бедствия, техногенной катастрофы.

Покупатель может решить для себя, что приобретение квартиры пропавшего без вести, а затем признанного умершим гражданина, риска не несет, ведь он выступает в качестве добросовестного приобретателя. Однако по закону имущество лица, признанного умершим по ошибке, ему возвращается.

Конечно, это больше проблема наследников, продавших жилье наследодателя. Им предстоит возмещать ущерб – в денежном эквиваленте или каким-либо другим имуществом. Но сама по себе угроза судебного разбирательства – уже серьезный риск. По меньшей мере это трата времени и измотанные нервы. Да и стопроцентно выигрышной позицию добросовестного приобретателя назвать нельзя.

Оправдание риска

Итак, приобретение жилья, принадлежащего пропавшему без вести и признанному умершим, таит риск, связанный с «воскрешением» бывшего собственника и его обращением в суд. А покупка квартиры, в которую в один прекрасный день вернется зарегистрированный в ней жилец, чревата риском восстановления регистрации.

Впрочем, многие покупатели закрывают глаза на это, так как проблемные квартиры часто выставляются по цене ниже рыночной. В любом случае есть смысл попробовать оценить вероятность возвращения пропавшего без вести.

Выяснить, сколько ему было лет в момент исчезновения и сколько должно быть сейчас. При каких обстоятельствах он пропал. Насколько усердно его разыскивали (быть может, он живет на соседней улице).

Вероятно, риск окажется минимальным.

Покупатель может даже не знать о том, что приобретает проблемную квартиру, потому что продавец, выписавший безвестно отсутствующего, скорее всего, не упомянет о пропавшем родственнике. Не знать (или умолчать) о существовании «человека-невидимки» может и риэлтор, сопровождающий сделку.

Чтобы обнаружить такого «невидимку», часто бывает достаточно изучения истории квартиры. А если все-таки квартира, в которой проживал (имел право собственности и/или был зарегистрирован) безвестно отсутствующий, приобретена, то есть смысл застраховать титул (риск утраты права собственности).

Источник: http://www.bn.ru

Читайте также:  Два предприятия в различных регионах — юридические советы

Квартира с «пропавшим без вести»: можно ли покупать?

К сожалению, исчезновение человека – явление в современном мире не такое уж редкое. Реально ли продать квартиру, если один из собственников или зарегистрированных в ней пропал без вести? И можно ли покупать такое жилье?

Как сообщает МВД России, в стране ежегодно в розыске находятся свыше 120 тысяч безвестно отсутствующих граждан – население небольшого города. Человек может отсутствовать годами. Тем временем у его родственников жизнь продолжается. Например, у них появилась необходимость улучшить жилищные условия.

Пропал не значит умер

По данным МВД РФ, около 90% несовершеннолетних и 80% взрослых, попавших в розыск, со временем находятся. Так что собственникам, желающим продать квартиру, в которой жил пропавший человек, не следует торопиться.

Впрочем, сразу же после исчезновения сособственника или зарегистрированного в квартире совершить сделку и не удастся (незаконные махинации, связанные с подделкой документов, не в счет – речь о них мы не ведем вовсе).

Для начала рассмотрим вариант, при котором исчезнувший гражданин проживал в квартире, был в ней зарегистрирован, но не принимал участия в приватизации, не является собственником.

Сначала близкие пропавшего человека (родственники, наследники, совместно проживающие) заявляют о пропаже человека в полицию. И только спустя год с момента подачи заявления можно обращаться в суд для того, чтобы гражданин был признан безвестно отсутствующим (в обиходе чаще слышим – пропавшим без вести).

Судья запросит розыскное дело и вынесет соответствующее решение. Предъявления этого решения в паспортный стол достаточно для снятия с регистрационного учета. После этого квартиру можно продавать, менять, дарить.

Все выше сказанное касается продавца, но есть смысл взглянуть на такую сделку и с точки зрения покупателя. Если по статистике 80-90% разыскиваемых граждан рано или поздно бывают обнаружены, то приобретение жилья с пропавшим жильцом представляется крайне рискованной сделкой.

Например, один из жильцов признан безвестно отсутствующим и выписан из квартиры. Но в один прекрасный день гражданин нашелся и направился, как он думает, к себе домой, и обнаружил там чужих людей. Риск, что в квартире может появиться такой «незапланированный» жилец, проистекает из содержания статьи 44 Гражданского кодекса РФ «Отмена решения о признании гражданина безвестно отсутствующим».

В случае явки или обнаружения места пребывания гражданина, признанного безвестно отсутствующим, суд отменяет решение о признании его безвестно отсутствующим. На основании решения суда отменяется управление имуществом этого гражданина (ст. 44 ГК РФ).

Суд прописку вновь обретенному гражданину восстановит. И необязательно его приютят родственники, которых он – так бывает часто – когда-то покинул добровольно и не подавал о себе вестей из-за нежелания поддерживать с ними связь.

В итоге он может заявить о своем праве пользования квартирой, а если его временное исчезновение произошло до приватизации, то и о нарушении права на участие в ней.

Не факт, что он сумеет вселиться в квартиру (регистрация не подразумевает права пользования), но не стоит полностью исключать и такую вероятность.

Судебные угрозы

Сложнее продать квартиру, когда безвестно отсутствующий является собственником или одним из сособственников жилья. Факт, что местонахождение человека неизвестно и он не подает о себе никаких вестей, не означает, что кто-либо имеет право распоряжаться его имуществом, если это не одобрено органами опеки и попечительства.

Органы опеки могут позволить продать, к примеру, хранящиеся в погребе овощи, принадлежащие пропавшему, так как со временем они приходят в негодность. Ведь, даже если хозяин вернется, такое его имущество перестанет существовать. Но органы опеки не позволят продать сам погреб.

Могут даже дать добро на продажу автомобиля, так как с годами он теряет ценность, но не позволят продать гараж для него.

Квартира, как правило, может быть продана не раньше, чем через пять с половиной лет: наследники безвестно отсутствующего имеют право подать в суд заявление о признании его умершим по истечении пяти лет, а через полгода вступить в наследство.

Впрочем, иногда суд может принять во внимание условия, при которых пропал наследодатель, и вынести решение уже через три года.

Такое возможно, например, если человек в момент исчезновения находился в зоне боевых действий, стихийного бедствия, техногенной катастрофы.

Покупатель может решить для себя, что приобретение квартиры пропавшего без вести, а затем признанного умершим гражданина, риска не несет, ведь он выступает в качестве добросовестного приобретателя. Однако по закону имущество лица, признанного умершим по ошибке, ему возвращается.

Конечно, это больше проблема наследников, продавших жилье наследодателя. Им предстоит возмещать ущерб – в денежном эквиваленте или каким-либо другим имуществом. Но сама по себе угроза судебного разбирательства – уже серьезный риск. По меньшей мере это трата времени и измотанные нервы. Да и стопроцентно выигрышной позицию добросовестного приобретателя назвать нельзя.

Оправдание риска

Итак, приобретение жилья, принадлежащего пропавшему без вести и признанному умершим, таит риск, связанный с «воскрешением» бывшего собственника и его обращением в суд. А покупка квартиры, в которую в один прекрасный день вернется зарегистрированный в ней жилец, чревата риском восстановления регистрации.

Впрочем, многие покупатели закрывают глаза на это, так как проблемные квартиры часто выставляются по цене ниже рыночной. В любом случае есть смысл попробовать оценить вероятность возвращения пропавшего без вести.

Выяснить, сколько ему было лет в момент исчезновения и сколько должно быть сейчас. При каких обстоятельствах он пропал. Насколько усердно его разыскивали (быть может, он живет на соседней улице).

Вероятно, риск окажется минимальным.

Покупатель может даже не знать о том, что приобретает проблемную квартиру, потому что продавец, выписавший безвестно отсутствующего, скорее всего, не упомянет о пропавшем родственнике. Не знать (или умолчать) о существовании «человека-невидимки» может и риэлтор, сопровождающий сделку.

Чтобы обнаружить такого «невидимку», часто бывает достаточно изучения истории квартиры. А если все-таки квартира, в которой проживал (имел право собственности и/или был зарегистрирован) безвестно отсутствующий, приобретена, то есть смысл застраховать титул (риск утраты права собственности).

Вячеслав Березниченко

Не пускают в квартиру собственника доли

Согласно действующему законодательству владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью осуществляется по соглашению сособственников.

Однако, если такое соглашение достигнуто не будет, то одному из сособственников, чьи права нарушены, приходится обращаться в суд.

Недостижение соглашения о порядке владения, пользования и распоряжения общим долевым имуществом может быть вызвано различными причинами, но чаще всего это конфликтные, неприязненные отношения между сособственниками.

К юристам нашей компании в Подольске часто обращаются с вопросом: «Что же делать, если другие совладельцы сменили замки во входной двери и не пускают в квартиру?» Следует отметить, что право пользования квартирой, где Вы имеете определенную долю, никаким образом не зависит от факта регистрации по месту жительства в данной квартире, данным правом Вы наделены в силу закона.

Во-первых, Вам необходимо обратиться в полицию с заявлением, в котором подробно изложить обстоятельства конфликта, указать контактные данные совладельцев, приложить документы, подтверждающие Ваше право собственности на долю в квартире, и попросить провести проверку по заявлению. Зачастую уже на этой стадии удается решить вопрос доступа в квартиру, многие сособственники дают согласие пустить Вас в квартиру и передают ключи от входной двери, дабы избежать объяснений с полицией.

По итогу Вашего обращения в полицию и проведения проверки, сотрудник правоохранительных органов выносит постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, которое служит основанием для обращения в суд.

Если Ваше обращение в полицию не принесло никаких положительных результатов и сособственники по-прежнему отказываются пускать Вас в квартиру или передать ключи, то в этом случае необходимо обратить в суд с исковым заявлением.

Исковое заявление составляется по установленным законом требованиям, которые перечислены в статьях 131, 132 Гражданского процессуального кодекса РФ. Конкретные требования искового заявления зависят от обстоятельств дела и формулируются юристом на консультации или при составлении искового заявления.

Это могут быть требования о вселении, нечинении препятствий в пользовании квартирой, обязании передать ключи от входной двери, определении порядка пользования квартирой и т.д.

Следует обратить Ваше внимание на то, что если исковое заявление будет составлено неправильно, то суд может его не принять и возвратить.

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы: квитанцию об оплате государственной пошлины; документы, подтверждающие право собственности на долю в квартире (договор, свидетельство и иные документы), выписку из ЕГРН на квартиру; постановление об отказе в возбуждении уголовного дела.

В юридической практике наших юристов был случай, когда в компанию обратилась собственница доли в квартире, родной брат которой не пускал ее в квартиру. Юристами компании было подготовлено заявление в полицию с просьбой провести проверку по данному факту.

Однако ввиду конфликтных отношений между братом и сестрой в досудебном порядке не получилось урегулировать спор.

После того, как нами было получено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, адвокат обратился в суд с исковым заявлением о нечинении препятствий в пользовании квартирой, обязании передать ключи и определении порядка пользования квартирой. Еще до вынесения судом

решения, ответчик передал нам ключи от квартиры, а решением суда наши исковые требования были удовлетворены.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *