Добросовестный покупатель — Юридические советы

На первый взгляд, они ничем не отличаются от всех остальных. Кладут товар в корзину, оформляют доставку, договариваются о визите курьера. А потом начинается: заказ не выкуплен и средства на обслуживание потрачены впустую. О ком это мы? Конечно же, о недобросовестных клиентах. Сегодня расскажем, как их выявлять и бороться.

Нет, это не мошенничество. Часто никакого злого умысла в действиях клиента нет. Просто его покупательская дисциплина находится на таком низком уровне, что лучше не связываться — иначе себе дороже. Ну или связываться, но максимально обезопасить сделку.

Чем опасен недобросовестный покупатель

В век развития интернет-торговли, кучи способов доставки до любой точки мира и прочих благ цивилизации клиенты стали очень небрежными. Многие думают так: “Закажу, потом если что откажусь, в крайнем случае верну”.

Человеку совершенно неинтересно, что на обслуживание любого заказа уходит немалое количество денег. Свозить товар из одного конца страны в другой вхолостую стоит дорого.

Прибавьте сюда расходы на рекламу, стоимость привлечения клиента и другие траты — сумма получится огромная.

Что остается предпринимателю? Правильно: закладывать в цену все возможные риски. В результате стоимость товаров становится неконкурентной и он начинает терять других, нормальных клиентов. Получается замкнутый круг.

Еще одно: на обслуживание покупателя-террориста (название не мы придумали, так недобросовестных клиентов называет сервис “Федеральная база недобросовестных покупателей”. Очень удачное определение) тратятся рабочие ресурсы.

Менеджер занимается и по телефону и в переписке, заводится карточка клиента в CRM-системе, средства автоматизации отрабатывают рассылки, sms и email-оповещения и так далее. Деньги тратятся, но без толку.

Как может действовать недобросовестный покупатель

Алгоритмов действий здесь великое множество. Расскажем об основных:

  • покупатель заказал доставку до пункта выдачи и не пришел забирать посылку. Передумал, кончились деньги, неважно. Само собой, покупка предполагала оплату товара при получении — никаких полных или частичных предоплат не было;
  • тоже самое, но только доставка осуществляется курьером. Сотрудник пришел в указанное время по адресу, но там никого не оказалось. Или оказались, но разговаривать не стали. Мол, ничего не знаем, ничего не заказывали. Или циничнее — “Извините, но мы передумали”;
  • покупатель не стал забирать посылку, отправленную наложенным платежом через “Почту России”. То есть так же, как и в случаях выше: заказал, привезли, не забрали;
  • клиент вечно возвращает товар надлежащего качества. Случай на грани мошенничества и злого умысла. Возможно, товаром пользуются в период времени, пока его можно вернуть, а потом сдают. Поди определи по внешнему виду принтера, а не сделали ли на нем пару тысяч копий?;
  • покупатель набирает полную корзину товаров, но на этом все заканчивается. К оформлению заказа человек не переходит, все остается висеть до бесконечности;
  • человек резервирует или бронирует товар, но выкупать его не приходит. И онлайн-оплату не делает. Заказ некоторое время находится в подвешенном состоянии. И продать нельзя, и клиент-террорист не забирает. Иногда приходится отказывать людям, которые и вправду купили бы эту вещь. А в результате она не продается вообще.

Добросовестный покупатель — Юридические советы

Недобросовестный покупатель на реальном примере 

Причины, по которым недобросовестные клиенты так себя ведут

Как мы говорили, основная причина — отсутствие элементарной покупательской дисциплины и потребительское отношение к интернет-торговле. Назаказывают в этих ваших интернетах, а только потом думают. С одной стороны, подход понятен: e-commerce — это сфера обслуживания. Вот и пусть меня обслуживают, думает покупатель-террорист.

Он не понимает, что делает хуже всем. Затраты и убытки надо покрывать и делается это за счет остальных, добросовестных покупателей. Если бы явления не существовало, цены были бы ниже.

Конкретизируем причины поведения недобросовестных покупателей:

  • человек просто передумал. Выбрал, заказал, а потом решил не покупать — вещь ему не так уж и нужна. Но одно дело, если клиент передумал один раз и совсем другое, когда он только и делает, что передумывает;
  • не хватило денег. Оформил доставку, а на момент визита курьера нужной суммы денег не оказалось. Проще отказаться, чем искать средства на покупку;
  • покупатель оформил заказ в 10 интернет-магазинах, а после сидит и ждет, кто привезет первым. Ради справедливости отметим: в такой ситуации виноваты и сами интернет-магазины. Так получается потому, что указанные сроки доставки часто не соответствуют действительности. Написано что привезут завтра, а клиент ждет неделю. Между тем товар нужен к определенной дате, например, ко дню рождения. Вот человек и перестраховывается, делая несколько параллельных заказов. Учтите на будущее;
  • человек нашел тот-же товар дешевле. Еще один распространенный случай. Заказал не глядя, а потом мужики в курилке говорят: “Ты что, я тоже самое купил там-то там-то на 500 рублей меньше. Вот тебе ссылка, не благодари”. Что делает покупатель? Правильно: проходит по ссылке и заказывает у конкурента. А про вас забывает;
  • человек забыл про заказ. Да, такое тоже бывает. Есть покупатели, которые заказывают товары десятками. Неудивительно, если одна из покупок выпадет из внимания. Решается относительно просто — клиенту достаточно напомнить о том, что его ждет заказ.

А самое неприятное в том, что недобросовестный покупатель никогда не предупредит, что не собирается выкупить заказ. Он просто откажется платить курьеру или не придет в пункт выдачи заказов.

То, что мы перечислили выше (не хватило денег, передумал, купил дешевле у конкурента), в той или иной степени свойственно всем покупателям. Это нормальная ситуация — всякое бывает.

Но ответственный пользователь обязательно поставит администрацию интернет-магазина в известность: позвонит, скинет смс-ку или свяжется по другим каналам. Покупатель-террорист никогда так не сделает.

Добросовестный покупатель — Юридические советы

Ситуация, когда покупатель перешел к конкуренту  

Недобросовестные покупатели в цифрах

Для пущей убедительности приведем несколько усредненных цифр. По данным сервиса CheckClient, недобросовестные покупатели это:

  • 500 рублей, потерянных на доставке;
  • 300 рублей, потраченных на рекламу;
  • 130 рублей, которые ушли на оплату работы сотрудников;
  • 100 рублей прочих рисков (например, невыкупленный товар разбили при транспортировке. Связанные с этим расходы ложатся на ваши плечи).

Итого, один невыкупленный заказ обходится ни много ни мало, в тысячу с небольшим. Как избежать этих трат и защитить себя от потребительского терроризма — читайте дальше.

Как выявить недобросовестного клиента

На самом деле умные люди озаботились этим вопросом уже давно. С точки зрения потребительского терроризма, e-commerce — самый незащищенный сегмент розничной торговли. В обычном магазине все просто: есть деньги — купил, нет денег — извините. Интернет-магазин отработает заказ, даже если у клиента другие планы.

Не станем томить читателя и сразу сообщим: для проверки благонадежности клиента придумали специальные сервисы. Через них можно пробить покупателя и решить, связываться с ним или нет. Приятный момент: это стоит недорого.

Помните мы считали, что один покупатель-террорист приносит компании около тысячи рублей убытков? А теперь внимание: почекать клиента через базу покупателей обойдется примерно в 3 рубля. Несопоставимые цифры, согласитесь. Лучше заложить в стоимость товара эти копейки, чем разгребать последствия невыкупа.

Еще одна цифра: использование таких сервисов помогает сократить риск невыкупа на 5 процентов в среднем. Расскажем о нескольких популярных площадках.

CheckClient

Добросовестный покупатель — Юридические советы

CheckClient — сервис для проверки покупателей с 30-миллионной базой клиентов. Площадка сотрудничает с популярными службами доставки и сервисами для интернет-магазинов. Именно эти партнеры и передают в CheckClient данные о невыкупленных заказах и недобросовестных покупателях.

Сервис предлагает несколько тарифных планов. Стоимость проверки для всех одинакова — 3 рубля за то, чтобы пробить одного клиента. Разница в количестве возможных проверок в день. Она зависит от размера абонентской платы в месяц:

  • 300 рублей — до 5 проверок в день;
  • 1500 рублей — 250 проверок в день;
  • 3000 рублей — до 500 проверок в день.

Если вам нужно больше ежедневных проверок, можно настроить персональный тарифный план — возможности площадки это позволяют.

Работать на площадке можно в двух режимах:

  • самостоятельная проверка. Вы просто вбиваете в окно сервиса номер телефона заказчика, после чего система прогоняет его по базам;
  • интеграция с сайтом по API. Позволяет проверять клиентов в автоматическом режиме.

В планах компании CheckClient — настроить интеграции с популярными платформами для создания интернет-магазинов — InSales и “Битрикс”.

ОТСЛЕДИТЬ-ПОСЫЛКУ.РФ

Добросовестный покупатель — Юридические советы

ОТСЛЕДИТЬ-ПОСЫЛКУ.РФ — популярная площадка для проверки статуса заказа. Рейтинг покупателя предоставляется в виде отдельного сервиса. Компания самостоятельно собирает базу о недобросовестных клиентах на основе собственных данных. Люди, не забравшие посылку с доставки, попадают в черный список. Пока база чуть скромнее, чем в предыдущем варианте — всего 1,5 миллиона человек. Зато есть ощутимое преимущество — готовая интеграция с InSales и множеством других платформ и сервисов (например, CRM-системами, программами товароучета и так далее). Вы можете подключить и настроить сервис прямо из панели администратора интернет-магазина.

Стоимость использования сервиса зависит от количества отправок в месяц:

  • 0-1000 – 6 рублей за трек-номер;
  • 1000-5000 – 5,5 рублей;
  • 5000-10000 – 5 рублей.

При количестве отправлений более 10000 обсуждаются индивидуальные тарифы на обслуживание. Кроме отслеживания посылки, площадка предоставляет роботизированные звонки, оповещение в мессенджерах и соцсетях, sms-уведомления. А сервис проверки надежности покупателя и вовсе бесплатен. Он идет приятным бонусом к основным услугам. В общем, отличное решение сразу нескольких задач.

Федеральная база неблагонадежных покупателей

За громким названием скрывается бесплатный сервис для проверки недобросовестных клиентов. Зато вы можете помочь проекту, перечислив любую сумму на счет. Для того, чтобы воспользоваться сервисом, достаточно зарегистрироваться на портале.

Есть существенный недостаток: проверку можно делать только в ручном режиме. Для этого надо ввести ФИО клиента, номер его телефона и название города. Много покупателей здесь не проверишь — это обратная сторона медали безвозмездного пользования.

Есть и другая: для бесплатного применения на главной странице сайта нужно разместить логотип ФБНП. Не хотите этого делать — за услуги придется немного заплатить. Однако разработчики сервиса рекомендуют поместить логотип на главную.

Так покупатели вашего сайта будут видеть, что в случае обмана попадут в черный список и количество магазинов, желающих продать им товар заметно сократиться.

Подключиться к Федеральной базе неблагонадежных покупателей можно на официальном сайте ФБНП.

Добросовестный покупатель — Юридические советы

Что делать с недобросовестными покупателями

Итак, клиентов-террористов мы нашли. Теперь осталось решить, как действовать дальше. Вот что можно делать:

  • брать предоплату. Желательно в размере 100 процентов. Возьмете символические 10 процентов и к проблеме обратной доставки прибавится проблема возврата денег;
  • отказывать недобросовестному покупателю в продаже. Да, иногда лучше не проводить сделку вообще, чем мучиться с последствиями. О том, как отказать клиенту правильно, мы писали в этой статье;
  • сотрудничать с сервисами проверки покупателей. Одни и те же люди вечно не выкупают свои заказы? Передайте информацию о них на сервисы, с которыми сотрудничаете. Так вы убережете других предпринимателей.
Читайте также:  Охрана труда — Юридические советы

На этом все! Надеемся, статья поможет вам в работе. Желаем побольше добросовестных покупателей, хороших продаж и честных клиентов!

Добросовестность: как ее определяют суды в имущественных спорах — новости Право.ру

Все чаще и чаще при рассмотрении дел суды не ограничиваются формальной проверкой действий сторон на их соответствие правовым нормам, а пытаются разобраться в споре по существу, вникнув в ситуацию, говорит замруководителя Управления судебной и проектной работы АО «Дон-Строй Инвест» Артем Василевич.

Из-за этого в последнее время получила широкое применение ст.

10 ГК, которая позволяет суду даже при отсутствии формальных оснований принять правильное справедливое решение, добавляет эксперт: «При оценке действий сторон суд, указывая на добросовестность, оценивает меру должного поведения участника гражданского оборота». 

В такой ситуации сторона спора должна привести аргументы, которые подтвердят, что ее поведение не было направлено на злоупотребление своими правами.

Однако в этом случае есть сложность установления добросовестности, так как отсутствуют четкие критерии должного поведения в той или иной ситуации, подчеркивает Василевич.

В настоящий момент судебная практика активно занимается их формированием. Примерами такой работы стали и два дела, которые рассмотрел недавно Верховный суд. 

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

Источник: ст. 10 ГК

Доверчивый продавец

  • Истец:Анна Рапашова* 
  • Ответчик:Сергей Дьяков*, Ольга Ионова*,Татьяна Воронкина*
  • Суд:Верховный суд 
  • Суть спора:Добросовестно ли был продан участок по слишком низкой цене
  • Решение:Отменить акты нижестоящих судов, отправить дело на новое рассмотрение

Анна Рапашова* решила продать свой участок категории «для сельхознужд» площадью 17 999 кв. м. Сама она не хотела этим заниматься, поэтому выписала доверенность на распоряжение землей от ее имени своему знакомому – Сергею Дьякову*. Тот в ответ дал расписку, что обязуется после успешной реализации недвижимости перечислить Рапшовой 7,5 млн руб. Однако, пользуясь полученными полномочиями, Дьяков продал участок Ольге Ионовой* всего лишь за 900 000 руб. По цепочке сделок и за ту же цену земля перешла в собственность Татьяне Воронкиной*. Рапашова так и не дождалась от своего знакомого денег за это имущество, а о серии операций с недвижимостью узнала случайно, запросив справку из ЕГРП. 

Тогда пострадавшая решила в судебном порядке признать все сделки с землей недействительными и истребовать участок из незаконного владения. В обоснование своего требования она сослалась на то, что имущество продали на нерыночных условиях – по заниженной цене.

Доказывая свою позицию, Рапшова представила в суд расписку Дьякова и справку ГУП «Крайтехинвентаризация» о том, что среднерыночная стоимость спорной недвижимости составляет 11 млн руб. Однако Прикубанский районный суд Краснодара отклонил иск.

Первая инстанция сослалась на то, что заявитель сама выдала доверенность Дьякову, в которой разрешила тому самостоятельно определить существенные условия договора купли-продажи земли. Эту доверенность никто не оспаривал, подчеркнул суд (дело № 33-9704/2017). В цепочке сделок первая инстанция тоже не обнаружила нарушений закона.

Апелляция оставила такое решение без изменений, дополнительно отметив, что Рапшова не представила достаточных подтверждений занижения цены участка при продаже. 

Не согласившись с актами нижестоящих инстанций, истец оспорила их в Верховный суд. ВС отметил, что суды Краснодарского края не оценили доказательства заявителя в этом споре: расписку Дьякова и справку ГУП «Крайтехинвентаризация» о рыночной стоимости земли (дело № 18-КГ17-291). 

Кроме того, первая инстанция и апелляция не установили обстоятельства добросовестности приобретения спорного участка покупателями по цепочке сделок, заметила Судебная коллегия по гражданским делам ВС.

Ссылаясь на перечисленные обстоятельства, «тройка» судей ВС под председательством Вячеслава Горшкова отменила акты нижестоящих судов и отправила дело на новое рассмотрение в апелляцию (прим. ред.

– пока еще не рассмотрено).

Эксперты «Право.ru»: «Заниженная цена имущества и цепочка сделок – решающие факторы»

Сейчас при правовой квалификации действий участников имущественного оборота с точки зрения их добросовестности суды ориентируются на разъяснения ВС из Постановления Пленума № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК», говорит Ирина Шамлиева, руководитель арбитражной практики национальной ЮК «Митра».

В этом документе указано, что при оценке добросовестности следует исходить из поведения, которого ждут от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Соответственно, в рассматриваемом деле судам было необходимо сначала определить кадастровую и рыночную стоимость спорного имущества, сравнив ее с фактической ценой, говорит эксперт. А затем нужно было установить, знали ли покупатели о кадастровых номерах участка, а также его кадастровой и рыночной стоимости, добавляет юрист.

Таким образом, в подобных делах о недобросовестности будет свидетельствовать заниженная цена имущества и его перепродажа в короткие сроки по цепочке лиц, резюмирует Василевич. 

Добросовестный покупатель — Юридические советы

Приобретение недвижимости по цене значительно ниже рыночной, которая явно несоразмерна действительной стоимости этого имущества, свидетельствует о недобросовестности покупателя.

Предложенная цена покупки должна была вызвать у контрагента сомнения в отношении права продавца на отчуждение этого актива.

Однако ответчик не проявил должной осмотрительности и не провел дополнительной проверки юридической судьбы участка.

Павел Хлюстов, партнер КА «Барщевский и партнеры»

Однако такая оценка поведения сторон оспариваемой сделки не должна исключать и изучение поведения самого истца, подчеркивает Шамлиева. Речь идет о последовательности его действий, сроках обращения в суд за защитой нарушенных прав и законных интересов, включая вопрос о своевременности и размере полученной от продажи имущества суммы, отмечает эксперт. 

Получить долю умершего 

  1. Истец:Виктор Мохнаткин* и Мария Кораблина*
  2. Ответчик:ДГИ Москвы
  3. Суд:Верховный суд
  4. Суть спора:Когда можно получить долю в квартире умершего соседа в силу приобретательной давности
  5. Решение:Отменить решение апелляции, отправить дело на новое рассмотрение

Вопрос добросовестности имел решающее значение и в споре за другое имущество. В 1993 году Виктор Мохнаткин*, Мария Кораблина* и Иван Шигин* приватизировали в общую совместную собственность (без определения долей) трехкомнатную квартиру. Спустя три года Шигин умер, не оставив после себя наследников. В течение 19 лет после смерти соседа Мохнаткин и Кораблина владели всей квартирой как своей собственной, оплачивая все коммунальные платежи. А в 2016 году жители «трешки» захотели в судебном порядке признать за собой право собственности на долю Шигина в недвижимости, ссылаясь на приобретательную давность. Однако ответчик по спору – Департамент городского имущества Москвы (ДГИ) – не согласился с требованиями заявителей и подал встречный иск, в котором попросил признать долю Шигина выморочным имуществом. Чиновники указали на недобросовестность оппонентов по владению жильем в спорной части.

Преображенский райсуд Москвы отказал Мохнаткину с Кораблиной и посчитал обоснованной позицию городских властей.

Первая инстанция подчеркнула, что, несмотря на длительность, непрерывность и открытость владения, истцы пользовались 1/3 квартиры без законных оснований.

Суд посчитал спорное имущество выморочным, указав на то, что ДГИ от него никогда не отказывался, так как просто не знал о его существовании (дело № 02-6716/2016). Апелляция оставила такое решение без изменений.

Но Мохнаткин с Кораблиной обжаловали акты нижестоящих судов в Верховный суд.

ВС пояснил, что приобретательная давность является основанием для возникновения права собственности на имущество у лица, которое добросовестно, открыто и непрерывно владеет в течение длительного времени чужим активом как своим.

А параллельно с этим необходимо еще одно условие – титульный собственник либо публичное образование, к которому имущество должно перейти в силу бесхозяйности либо выморочности, не проявляют интереса к такому активу, устраняются от владения им и не несут расходы на его содержание. Таким образом, целью нормы о приобретательной давности является возвращение фактически брошенного имущества в гражданский оборот, включая его надлежащее содержание, безопасное состояние и уплату налогов, объяснил ВС.

В подобной ситуации добросовестность предполагает, что вступление во владение таким имуществом не было противоправным и совершено внешне правомерными действиями, подчеркнула судебная коллегия по гражданским делам ВС. Судьи ВС обратили внимание на то, что в спорном случае все действия истцов по уходу за имуществом лишь подтверждают их добросовестность.

А вот городские власти, наоборот, какого-либо интереса к доле в квартире за 19 лет не проявляли, о своих правах не заявляли и мер по содержанию жилья не предпринимали, заметил ВС (дело № 5-КГ18-3).

Кроме того, бездействие публично-правового образования, не оформившего в разумный срок право собственности, создаёт предпосылки к его утрате, подчеркнул ВС, сославшись на Постановление Конституционного суда № 16-П от 22 июня 2017 года (см. «КС не разрешил отбирать жилье у добросовестных покупателей»).

Судебная коллегия по гражданским делам ВС указала нижестоящим инстанциям и на неисследование вопроса о применении срока исковой давности к требованиям ДГИ. В итоге по этому спору ВС тоже отменил решение апелляции и отправил дело на новое рассмотрение обратно в Мосгорсуд (прим. ред. – пока еще не рассмотрено). 

Юристы: «ВС расширил понимание добросовестности владельца»

Соглашаясь с выводами ВС, Шамлиева обращает внимание на то, что в спорном случае «фактическая брошенность» доли квартиры выражена не только в отсутствии наследников, но и в бездействии публично-правового образования по выявлению выморочного имущества в пределах разумного срока.

Фаррух Саримсоков из КА «Юков и партнеры» разъясняет, что в этом деле суды столкнулись с такой правовой категорией, как «добросовестность владения» в контексте приобретательной давности (ст. 234 ГК).

Он рассказывает, что пленумы высших судов ранее определили: давностное владение является добросовестным, если лицо все это время думало, что является собственником имущества (п. 15 Постановления Пленума ВС № 10 и Пленума ВАС № 22 от 29 апреля 2010 года). 

Но в рассматриваемом деле ВС высказал прямо противоположную позицию, замечает юрист: «Можно сказать, что ВС расширил понимание добросовестности владельца, сведя ее к «внешне правомерному» вступлению во владение без противоправных действий».

Павел Хлюстов, партнер КА «Барщевский и партнеры», не соглашается с такой позицией ВС.

В этой ситуации можно было указать, что давностным владельцем признается и недобросовестное лицо, если виндикация имущества невозможна из-за истечения срока исковой давности, резюмирует эксперт. 

1) На момент совершения сделки по приобретению недвижимости право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем. 

2) Договор купли-продажи недвижимости заключили в период, когда существовали судебные запреты на совершение распорядительных действий с имуществом. И об этом в ЕГРП была внесена соответствующая запись.

  • 3) Приобретатель знал, что в нарушение установленного порядка контрагент и его правопредшественники не зарегистрировали право собственности на недвижимость. 
  • 4) Договор купли-продажи недвижимости заключили в период, когда ещё не истек срок на обжалование определения суда об отмене ареста этого имущества, а переход права собственности на него был зарегистрирован после отмены указанного определения вышестоящим судом. 
  • 5) В период регистрации перехода права собственности на недвижимость уполномоченный орган предупредил приобретателя имущества о приостановлении госрегистрации перехода права собственности из-за ареста этих объектов. 
  • 6) Аффилированность между истцом и ответчиком на момент совершения сделок по отчуждению имущества, родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок.
  • 7) Спорное имущество не передавалось в фактическое владение приобретателя.
  • 8) Имущество приобретено покупателем по цене значительно ниже рыночной, которая явно несоразмерна действительной стоимости этой недвижимости.
Читайте также:  Противоречие в решениях районного и третейского судов — Юридические советы

9) Сделки по отчуждению имущества совершены в короткий период времени, расчеты производились за счет заемных средств последующих приобретателей недвижимости. А имущество фактически оставалось во владении и пользовании истца на основании договоров аренды. При этом заключенные сделки (договор купли-продажи и договор аренды) являлись явно убыточными для истца. 

Источник: Павел Хлюстов, партнер КА «Барщевский и партнеры», опираясь на подходы судебно-арбитражной практики

* имена и фамилии изменены редакцией

  • Верховный суд РФ
  • Гражданский процесс

Добросовестному покупателю не придется делить имущество с бывшими собственниками

Добросовестный покупатель — Юридические советы

Конституционный суд все чаще становится на сторону добросовестных покупателей квартир. И разъясняет, что нельзя требовать от покупателя слишком многого при проверке истории квартиры.

Журнал «Профиль» рассматривает сложный случай раздела недвижимости бывшими супругами. В данной ситуации супруги вовремя не разделили имущество при разводе, а впоследствии муж общую недвижимость продал.

Так произошло в случае с Евгением Мокеевым. Он в 2016 году купил двухкомнатную квартиру, но счастливым единоличным ее владельцем был недолго.

Вскоре выяснилось, что до этого квартира была в совместной собственности семейной пары, хотя собственником в Едином госреестре прав на недвижимость (ЕГРН) числился только муж. Семья распалась весной 2015 года, но нажитое в браке имущество не разделили.

Спустя несколько месяцев после расторжения союза с женой мужчина продал квартиру своему родственнику, а тот через год — Мокееву.

Экс-супруга начала борьбу за квадратные метры, сначала добившись раздела имущества, а впоследствии — признания первой сделки по продаже квартиры недействительной.

В результате чего покупатель квартиры оказался в затруднительном положении. Ему пришлось дойти до Коституционного суда, где его позиция была поддержана. И если суды руководствовались ч. 1 ст.

302 ГК, позволяющей вернуть имущество законному владельцу, если он был лишен имущества против воли, то в КС встали на сторону добросовестного приобретателя. Он не мог, да и не должен был детально изучать историю этой квартиры.

Сведения из ЕГРН в открытом доступе (за плату), там супруга не была указана. Большего от покупателя требовать нельзя.

Эксперты положительно оценивают решение Конституционного суда, ведь покупатель не сыщик и проверить чистоту сделки купли-продажи иногда бывает очень сложно.

«Законными способами проверить данное обстоятельство невозможно, так как ЗАГС не предоставляет информацию о наличии или отсутствии брака третьих лиц. Таким образом, у добросовестного приобретателя недвижимости не было объективной возможности проверить это обстоятельство», — сказал в комментарии «Профилю» юрист КСК ГРУПП Андрей Трубицын.

Он подчеркнул, что теперь суды смогут правильно разрешать подобные споры, не отбирая половину недвижимости у честного приобретателя.

В минэкономразвития разъяснили закон о добросовестных покупателях жилья :: жилье :: рбк недвижимость

Закон защищает в том числе и тех, кто приобрел квартиру, приватизация которой потом была признана незаконной

Добросовестный покупатель — Юридические советы

Ян Линн/ТАСС

Вступивший с 1 января 2020 года закон о защите добросовестных собственников жилья содержит ряд специальных гарантий для тех, кто приобрел приватизированную квартиру. Разъяснения о мерах поддержки добросовестных покупателей недвижимости предоставили в Минэкономразвития, по чьей инициативе был принят соответствующий комплекс законодательных мер.

Теперь у добросовестных собственников жилье не будет истребовано, если прошло три года после выбытия квартиры из государственной или муниципальной собственности и перехода к первому добросовестному приобретателю.

Кроме того, теперь добросовестным приобретателем признается лицо, полагавшееся на сведения Единого государственного реестра недвижимости при приобретении квартиры.

Ранее такие законодательные гарантии признания добросовестности при подобных сделках отсутствовали.

В том случае, когда квартира истребована в рамках трехлетнего срока, собственнику полагается компенсация — и если раньше сумма компенсации составляла не более 1 млн руб., то сейчас выплата будет привязана к кадастровой стоимости жилья либо к реальному ущербу.

Подготовленные Минэкономразвития России изменения должны существенно сократить количество исков об истребовании жилого помещения, предъявляемых органами публичной власти к добросовестному приобретателю.

Сейчас решение по таким собственникам передается на откуп судам, и хотя, как правило, суды принимают решения в пользу добросовестного приобретателя, выявлены случаи, когда гражданину сложно было доказать свою добросовестность при приобретении недвижимости.

Это связано с разной трактовкой норм законодательства.

Соответствующие дела неоднократно являлись предметом рассмотрения в Конституционном суде России, правовая позиция которого также легла в основу законодательных изменений.

Для примера, добросовестный приобретатель квартиры мог ее лишиться, если при первоначальной приватизации были допущены ошибки (не по вине приобретателя) или нарушен закон со стороны публичного органа (например, договор приватизации подписан неуполномоченным лицом). Такие ситуации могли возникнуть из-за мошеннических действий. Например, когда все собственники умерли, квартира должна была перейти государству как выморочное имущество, но ее оформили по поддельным документам.

Комплекс законодательных мер, защищающих граждан перед исками государственных и муниципальных органов об истребовании жилья, вступил в силу с 1 января 2020 года. Меры защиты добросовестных покупателей жилья предложены и разработаны в Минэкономразвития. Госдума приняла закон в июле, Владимир Путин подписал его в декабре 2019 года.

Вс напомнил, как судам следует проверять добросовестность конечного приобретателя

Верховный Суд вынес Определение № 78-КГ19-4 по делу об оспаривании цепочки сделок купли-продажи кредитором продавца в первой сделке, в котором напомнил, как следует проверять наличие или отсутствие злоупотребления правом участниками гражданско-правовых отношений.

В ноябре 2015 г. суд взыскал со Светланы Мукосеевой-Арно в пользу Александра Нижника по заключенному между ними договору займа свыше 3 млн руб. В ходе судебного процесса на имущество ответчицы (включая ее квартиру) был наложен арест.

После вынесения судом решения в пользу Нижника судебный пристав-исполнитель отменил постановление о запрете регистрационных действий в отношении недвижимости. При этом в марте 2017 г.

постановление об отмене запрета было признано незаконным в судебном порядке.

Несмотря на введенную судом обеспечительную меру в отношении квартиры, Светлана Мукосеева-Арно еще в сентябре 2015 г. продала ее своему сыну Сергею Кашину.

Государственная регистрация права собственности нового владельца на жилье состоялась через 5 месяцев, в феврале 2016 г.

, причем уже в апреле того же года Сергей Кашин продал квартиру несовершеннолетней Варваре Варкки, действовавшей с согласия своей матери.

В дальнейшем Александр Нижник оспорил вышеуказанные сделки в судебном порядке, требуя вернуть недвижимость первоначальному собственнику. Истец полагал, что участники сделок купли-продажи действовали недобросовестно в целях воспрепятствования обращению взыскания на имущество в ходе исполнения решения суда о взыскании со Светланы Мукосеевой-Арно денежных средств.

Ответчики не признали иск. В частности, мать новой собственницы жилья утверждала, что квартира была куплена для проживания ее дочери, обучающейся в вузе, на собственные средства. Она также пояснила, что при заключении сделки полагала, что Светлана Мукосеева-Арно осуществляла риелторские услуги как предприниматель.

Суд отказал в удовлетворении иска, сославшись на то, что истец не является ни стороной оспариваемых договоров, ни лицом, управомоченным их оспаривать, ни заинтересованным лицом, обладающим правом на обжалование оспариваемых сделок в силу ст. 166 ГК РФ. Суд также отметил, что истец не доказал факт нарушения его прав спорными сделками, поскольку погашение задолженности Светланы Мукосеевой-Арно перед ним возможно и за счет иного арестованного имущества.

Впоследствии решение первой инстанции было отменено.

Удовлетворяя иск, апелляционный суд отметил, что оспариваемые сделки нарушили права Александра Нижника, поскольку отчуждение спорной квартиры должника было совершено в целях уклонения от исполнения обязательств перед истцом.

Апелляция указала, что Светлана Мукосеева-Арно воспользовалась отменой судебным приставом-исполнителем меры по запрету на совершение регистрационных действий в отношении спорной квартиры, однако не могла не предвидеть возможность обращения взыскания на ее недвижимость.

Вторая инстанция также отметила, что Сергей Кашин длительный период времени не регистрировал переход к нему права собственности и продал квартиру по заниженной цене.

Кроме того, апелляция указала на то, что из договора купли-продажи, заключенного между Варварой Варкки и Сергеем Кашиным, следовало, что последний выдал Светлане Мукосеевой-Арно доверенность на отчуждение объекта еще до того, как приобрел этот объект сам.

В связи с этим апелляционный суд указал, что несовершеннолетняя Варвара Варкки не может быть признана добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку она и ее законный представитель не озаботились должным образом проверкой чистоты сделки.

Представитель Варвары Варкки обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, Судебная коллегия по гражданским делам которого нашла ее обоснованной.

Со ссылкой на Постановление Пленума о применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ от 23 июня 2015 г.

№ 25 высшая судебная инстанция отметила, что под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст.

10 ГК пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

«Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

По своей правовой природе злоупотребление правом – это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет недействительность этих сделок, как не соответствующих закону (ст. 10 и 168 ГК РФ).

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимы исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц», – отмечено в определении ВС.

Соответственно, в подобных спорах суды обязаны проверить наличие или отсутствие следующих обстоятельств:

  • цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок;
  • действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий;
  • негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц;
  • иных обязательств у сторон по сделке, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.

С учетом изложенного Верховный Суд отметил, что апелляция не дала надлежащей оценки доводам матери Варвары Варкки о том, что сделка была совершена ею в интересах несовершеннолетней дочери с соблюдением требований действующего законодательства.

Как указал Суд, мать новой собственницы жилья предоставила декларацию о доходах, свидетельствующую о наличии финансовых средств для покупки жилья, а сама сделка купли-продажи была совершена в нотариальной форме.

Факт исполнения обязательств по оплате стоимости квартиры подтвержден распиской Светланы Мукосеевой-Арно, действующей от имени Сергея Кашина, и договорами аренды банковских сейфов.

ВС отклонил довод апелляции о том, что регистрация Сергеем Кашиным права собственности на квартиру произошла по истечении 5 месяцев после заключения договора купли-продажи, поскольку оно было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Он также не согласился с нижестоящим судом в выводе о недобросовестности конечного покупателя спорной квартиры в связи с ее приобретением по заниженной цене, так как вопрос о рыночной стоимости при рассмотрении судом не исследовался, как и доверенность, выданная на имя Светланы Мукосеевой-Арно.

  • «Таким образом, суд апелляционной инстанции не опроверг выводы суда первой инстанции о недоказанности совершения ответчиками сделок, заключенных с целью уклонения должника от исполнения обязанностей должника, не исследовал и не оценил условия заключения оспариваемых сделок и фактические обстоятельства их совершения, не опроверг вывод суда первой инстанции о том, что у Светланы Мукосеевой-Арно как должника имелось имущество, достаточное для удовлетворения денежных требований Александра Нижника, а размер оставшейся части долга не мог повлиять на реализацию имущества, обладающего многократно превосходящей стоимостью», – указано в Определении.
  • Верховный Суд отменил апелляционное определение и вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.
  • Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова отметила, что важной деталью данного спора является то, что требование было предъявлено не стороной сделки, а кредитором продавца по первому договору, в пользу которого с продавца взысканы денежные средства.
Читайте также:  Расписка об обязательствах — юридические советы

«Сама категория дел, когда третье лицо, не являющееся стороной сделки, оспаривает ее ввиду того, что соответствующая сделка делает невозможным исполнение должником (стороной сделки) обязательства перед таким третьим лицом, не является новой.

Соответствующее оспаривание является одним из возможных способов защиты права от так называемой “интервенции в чужие договорные отношения”.

При наличии в доктрине различных подходов по вопросу о допустимости удовлетворения соответствующих исков ВС РФ в целом ряде актов сделал вывод о том, что если у третьего лица отсутствует иной способ защиты права, а при заключении сделки ее стороны действовали недобросовестно, то по иску такого третьего лица сделка может быть признана недействительной (ничтожной), и могут быть применены последствия недействительности», – пояснила эксперт.

Пленум ВС РФ принял постановление о субсидиарной ответственностиРазъяснены вопросы привлечения контролирующих должника лиц к ответственности при банкротстве

По мнению Людмилы Степановой, наиболее распространенными примерами таких дел являются оспаривание сделки при двойной продаже (например, Определение ВС РФ от 9 января 2018 г.

№ 50-КГ17-27), оспаривание уступки требования по денежному обязательству, совершенной в нарушение договорного запрета (п. 17 Постановления Пленума ВС РФ от 21 декабря 2017 г. № 54) и т.д.

«Оспаривание сделки ввиду того, что она заключена в целях вывода актива из-под взыскания (как в анализируемом определении), также может быть отнесено к соответствующей категории дел», – пояснила юрист.

«Вывод Суда об отсутствии недобросовестности сторон сделок не является столь однозначным: в соответствии с фабулой первой договор купли-продажи был заключен во время рассмотрения дела о взыскании денежных средств с продавца приблизительно в одно время с наложением запрета на совершение регистрационных действий в отношении квартиры, регистрация перехода права к первому покупателю была произведена через незначительный период времени после незаконного снятия приставом этого запрета, второй договор купли-продажи был совершен практически сразу после регистрации права первого покупателя на квартиру и т.д.», – отметила эксперт.

Тем не менее Людмила Степанова согласилась с выводами ВС. «В ситуации наличия иного источника для удовлетворения требований истца как кредитора по денежному обязательству (иное имущество продавца, на которое может быть обращено взыскание), несоразмерности денежного требования (3 млн руб.) и стоимости квартиры (кадастровая стоимость – 18 млн руб.

, цена по сделке – 21 млн руб.) признание сделок недействительными является необоснованным и не соответствует идее о том, что такое оспаривание по иску третьего лица должно допускаться только в исключительных случаях при отсутствии иных способов защиты прав истца и в любом случае при обеспечении баланса интересов всех сторон», – заключила юрист.

Руководитель группы практик юридической фирмы «INTELLECT» Андрей Тишковский отметил, что самым сложным в делах об оспаривании сделок должников является доказывание недобросовестности со стороны приобретателя. «В данном случае недобросовестность со стороны конечного приобретателя не доказана.

Определение ВС направлено на защиту прав добросовестного приобретателя и обеспечение стабильности гражданского оборота.

При этом не исключено, что недействительной может быть признана сделка, совершенная между должником и его сыном, тогда, при невозможности передачи имущества по причине последующей продажи, может быть взыскана стоимость проданного имущества с сына по правилам п. 2 ст. 167 ГК РФ», – полагает эксперт.

Он также добавил, что кредитор может защитить свои права путем обращения в суд с иском о взыскании убытков, причиненных незаконным постановлением судебного пристава-исполнителя, допустившего отмену запрета и сокрытие имущества должником.

Уязвимость позиций добросовестных приобретателей — Адвокат в Самаре и Москве — представительство в суде и юридические услуги

эксперт по вопросам правового характера

Источник: журнал «Жилищное право»

Согласно действующему Гражданскому кодексу РФ добросовестным приобретателем может быть признано лицо, которое осуществляет свои гражданские права разумно и добросовестно без намерения нанести вред другим лицам. Предполагается, что права добросовестного приобретателя должны быть защищены от претензий со стороны третьих лиц, за исключением случаев, предусмотренных статьей 302 Гражданского кодекса РФ.

  • В соответствии с указанной статьей имущество подлежит истребованию от добросовестного приобретателя, когда оно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать в силу тех или иных причин.
  • Если имущество истребовано у добросовестного приобретателя, то добросовестный приобретатель вправе требовать от собственника, продавшего ему имущество, денежные средства, которые оплачены покупателем.
  • На практике же интересы добросовестных приобретателей ущемляются в силу слабой российской нормативной базы и действий различного рода мошенников, которые используют недостатки нормативной базы для своего обогащения.
  • При этом зачастую роль мошенников исполняют не только отпетые преступники, но и родственники собственников имущества, которые совершают сделки по отчуждению имущества.
  • В связи с этим практический интерес для юристов и просто граждан, желающих оформить право собственности на какое-либо имущество, представляет определение тех основных случаев, когда могут пострадать интересы добросовестных приобретателей, несмотря на предпринятые меры предосторожности.
  • Ущемление интересов добросовестного приобретателя в результате раздела имущества супругами после совершения сделки с недвижимостью одним из супругов.
  • В современном мире, в том числе и в России, институт брака не имеет того авторитета, который он имел еще до недавнего времени, в связи с чем на российском рынке недвижимости есть много имущества, нажитого супругами во время брака, но не разделенного при разводе.
  • При таких обстоятельствах добросовестный приобретатель всегда рискует получить после приобретения недвижимости у одного из бывших супругов претензию со стороны второго супруга, так как согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ для продажи одним из супругов недвижимости, нажитой в браке, необходимо нотариальное согласие второго супруга.
  • В то же время супруг, на которого оформлена недвижимость, стремится быстро продать совместно нажитую недвижимость, не сообщая добросовестному приобретателю, что имущество нажито в браке.
  • В свою очередь другой супруг, узнав о нарушенном своем праве, обращается в суд и на основании, в том числе пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, признает сделку по продаже недвижимости недействительной.
  • Таким образом, как следует из нижеприведенной практики, право собственности на объект недвижимости добросовестный приобретатель теряет, а получает возможность взыскать полученный материальный ущерб с того супруга, который продал ему имущество, но взыскать реальные деньги в таком случае будет очень и очень сложно, а порой невозможно.

Согласно Определению от 06.12.2011 № 67-В11-5 Верховного суда Российской Федерации суд отменил нижестоящие решения судов, которыми было отказано в удовлетворении требований истца о признании сделки недействительной к бывшему супругу и добросовестному приобретателю, которые без письменного согласия истца совершили сделку по купле-продаже недвижимости, приобретенной супругами в период брака.

По решению Верховного суда Российской Федерации дело направлено в первую инстанцию на новое рассмотрение с рекомендацией суду первой инстанции разрешить спор с учетом пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ.

Другими словами, иск при повторном рассмотрении дела удовлетворен в пользу истца, а добросовестный приобретатель остался без квартиры и без денежных средств, которые он уплатил за недвижимость.

Кроме того, следует отметить, что согласно пункту 19 Пленума Верховного суда Российской Федерации от 05.11.1998 № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» трехлетний срок исковой давности о разделе имущества супругов начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

То есть, по сути, сделка, совершенная между одним из супругов и добросовестным приобретателем без письменного согласия другого супруга, может быть оспорена спустя много лет после развода и опять же не в пользу добросовестного приобретателя.

Ущемление интересов добросовестного приобретателя в результате появления наследника имущества с обязательной долей в наследстве.

Неутешительная ситуация для добросовестных приобретателей складывается также, если они приобретают имущество, которое досталось в наследство продавцу. В любой момент может выясниться, что на данное наследство, которое продано добросовестному приобретателю, есть наследники с обязательной долей в наследстве согласно статье 1149 Гражданского кодекса РФ.

  1. К ним могут быть отнесены несовершеннолетние и нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также другие нетрудоспособные иждивенцы.
  2. При таких обстоятельствах, если вдруг из ниоткуда взявшиеся наследники с обязательной долей в наследстве предъявят свои права на долю в наследстве, или это за них сделает соответствующая прокуратура в связи с ущемлением прав наименее защищенных наследников, добросовестный приобретатель, как минимум, потеряет по решению суда право собственности на часть приобретенного имущества.
  3. Взыскать материальный ущерб, нанесенный добросовестному приобретателю наследником, продавшим ему имущество, в результате иска к нему представляется почти невозможным мероприятием, если речь идет о получении реальных денежных средств.
  4. Ничтожность сделки, совершенная недееспособным продавцом.
  5. Покупая недвижимость, добросовестный приобретатель не может знать, здоров ли продавец недвижимости, может ли он отдавать отчет своим действиям, так как зачастую продавец недвижимости внешне не выглядит больным.
  6. В результате в судебной практике масса примеров, когда договор купли-продажи недвижимости признается ничтожным в связи с тем, что продавец недвижимости не мог отдавать отчет своим действиям при совершении сделки, что устанавливается соответствующей судебной экспертизой в рамках рассмотрения иска.
  7. В таком случае добросовестный приобретатель теряет недвижимость (передается в собственность продавца) и деньги, так как сумму, которую он потратил на покупку недвижимости, реально ему никто не вернет, несмотря на соответствующее решение суда.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *