Долги при перенайме аренды земельного участка — Юридические советы

Долги при перенайме аренды земельного участка — Юридические советы Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

  • при установлении в тексте договора срока его действия;
  • при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
  • при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Долги при перенайме аренды земельного участка — Юридические советы

ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.

Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.

Прекращение арендных правоотношений

  • Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
  • Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
  • Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Аренда муниципальных участков

Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.

Долги при перенайме аренды земельного участка — Юридические советы

Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.

  1. Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.
  2. ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).
  3. Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Переуступка права аренды земельного участка 2021

Переуступка права аренды земельного участка является легальным вариантом изменения арендатора надела, при этом в ряде случаев для этого не требуется согласие собственника земли.

Предоставление наделов во временное возмездное пользование осуществляется из земель государственного или муниципального фонда, а владение участком должно соответствовать разрешенным целям.

Аналогичное правило будет распространяться на нового арендатора, получившего землю в результате переуступки.

Что это такое

Долги при перенайме аренды земельного участка — Юридические советы

  • долгосрочные арендные соглашения подлежат обязательной регистрации в службе Росреестра с внесением сведений в ЕГРН, это требование будет распространяться и на нового владельца после переуступки;
  • на протяжении всего периода действия договора владелец надела обязан перечислять собственнику регулярные арендные платежи, после оформления переуступки эта обязанность переходит к новому арендатору;
  • передача земли во временное пользование не влечет переход права собственности, после переуступки участок останется в муниципальном или государственном фонде.

Переуступка подразумевает переход права пользования новому арендатору с сохранением всех условий первоначального договора – срока действия, целевого назначения и категории земли, суммы регулярных платежей, обременений и запретов.

Договор переуступки права аренды земельного участка подразумевает полный переход прав и обязанностей арендатора к новому лицу. Предыдущий владелец утрачивает любые правовые основания для пользования наделом, либо для возврата его себе на предыдущих условиях. Рассмотрим, в каком порядке будет происходить переуступка прав, и какие действия нужно выполнить сторонам этого договора.

Алгоритм действий

Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:

  • переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
  • если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
  • если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.

В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:

  • наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
  • возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
  • если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
  • если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.

В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.

Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:

  1. поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
  2. обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
  3. направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
  4. оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
  5. обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.

В результате регистрационной процедуры сведения о переходе прав на арендованный надел будут внесены в госреестр ЕГРН,  о чем стороны получат соответствующую выписку. Аналогичный документ получит государственный или муниципальный собственник земли.

Скачать образец договора переуступки права аренды земельного участка

Документы для переуступки

Долги при перенайме аренды земельного участка — Юридические советы

  • место и дата оформления соглашения;
  • полные личные данные и реквизиты участников сделки (если стороной выступает юрлицо, указываются все его обязательные атрибуты);
  • предмет договора – передача комплекса прав и обязанностей на конкретный земельный надел;
  • детальное описание земельного надела со ссылками на исходный арендный договор – площадь, место расположения, кадастровый или условный номер, и т.д.;
  • условия владения участка, соответствующие положениям первоначального договора – сроки аренды, размер регулярных платежей, целевое назначение и т.д.;
  • наличие ограничений и обременений, зарегистрированных в отношении надела (например, право ограниченного пользования иными лицами в рамках режима сервитута).
Читайте также:  Может ли инвалид i группы получить денежные средства на строительство дома? — юридические советы

Стороны не вправе менять ключевые качественные и количественные параметры земельного надела, передавать права только на часть арендованного объекта, изменять структуру и размер платежей в пользу собственника.

Уведомление в адрес властного органа о заключении договора переуступки составляется в произвольной форме. В этом документе указываются основания для передачи прав, а также полные данные о новом владельце участка. В ряде случаев, по факту получения уведомления, собственник земли может предъявить требование о запрете сделки (например, если установлено наличие задолженности по платежам).

Согласие на переуступку, если срок арендного соглашения не превышает пять лет, оформляется на основании заявления арендатора. В этом случае срок проверки заявления может составлять до 30 дней, в ходе которых также могут устанавливаться причины для отказа в передаче прав новому лицу.

Если сторонами соблюден уведомительный порядок или получено согласие на переуступку, им нужно пройти регистрационный этап сделки. Подать документы на регистрацию можно напрямую в службу Росреестра или через систему Многофункциональных центров. Во втором случае срок регистрации увеличится на два дня и составит семь дней.

Для проведения регистрационных действий нужно представить следующий комплект бланков и форм:

  • заявление о проведении регистрационных мероприятий;
  • договор переуступки арендных прав на землю;
  • исходный договор аренды с неистекшим сроком действия;
  • передаточный акт;
  • выписка из госреестра ЕГРН в отношении земельного надела;
  • письменное согласие муниципального собственника, если оно требуется по условиям сделки;
  • межевой план на землю, если участок ранее не был поставлен на кадастровый учет;
  • план-схема расположения надела, включенная в приложения к исходному договору;
  • общегражданский паспорт заявителей или документы на юридическое лицо;
  • платежный документ, подтверждающий перечисление госпошлины за регистрационные действия.

Закон допускает ведение подобных дел через представителя, для этого нужно заблаговременно оформить доверенность через нотариальную контору.

Последствия переуступки

С момента внесения в госреестр ЕГРН информации о переходе прав к новому арендатору, первоначальный владелец утрачивает любую связь с участком. Для нового землепользователя возникает аналогичный комплекс прав и обязанностей, в том числе:

  • право выкупа земли по основаниям, регламентированным в ЗК РФ и ГК РФ;
  • право на возведение строений и сооружений, соответствующих целевому назначению надела;
  • обязанность по своевременному перечислению платежей;
  • обязанность соблюдать виды разрешенного пользования земельным объектом.

При несоблюдении правил землепользования к новому владельцу могут быть применены общие правила привлечения к ответственности – вынесение предписаний Госземнадзором, наложение административного штрафа и принудительное изъятие надела.

Договор переуступки действует на тот же срок, что и первоначальные арендные отношения.

Также для нового пользователя возникают стандартные права на выкуп земли из муниципального фонда (например, при возведении частного дома на участке с заявленным видом пользования).

Продление арендного договора будет осуществляться по общим правилам ЗК РФ, первоначальный владелец земли не будет участвовать в этой процедуре.

Департаментом имущественно-земельных отношений Администрации города проводится системная работа с должниками по арендной плате

07 августа 2019

  • Сегодня, в непростой финансовой ситуации, перед муниципальными органами по управлению имуществом наиболее остро стоит вопрос задолженности по арендной плате за земельные участки и помещения.
  • Несвоевременность платежей ведет, в первую очередь, к уменьшению доходной части местного бюджета, формирующегося за счет поступлений от использования муниципальной собственности.
  • Как следствие, значительно снижается эффективность использования имущества и земельных участков, возрастают объемы претензионно-исковой работы по взысканию задолженности.

Долги при перенайме аренды земельного участка — Юридические советы

Что предпринимают в данной ситуации городские власти? Об этом – интервью с директором Департамента имущественно-земельных отношений Администрации Ростова-на-Дону Еленой Серовой.

– Арендные платежи являются одной из основных составляющих при формировании доходной части бюджета города, между тем платежная дисциплина некоторых арендаторов далека от совершенства. Какие мероприятия проводит Департамент имущественно-земельных отношений для побуждения арендаторов к погашению образовавшейся задолженности?

   – С целью увеличения поступлений арендных платежей, а также контроля над сокращением задолженности по арендной плате, проводится целый комплекс мероприятий.

В частности: физическим лицам, а также руководителям предприятий имеющих значительные суммы задолженности, ежеквартально направляются факсограммы о необходимости ее погашения; проводятся сверки взаиморасчетов с арендаторами; направляются претензии и уведомления о необходимости погашения задолженности.

Кроме того, проводятся комиссии по обеспечению собираемости арендной платы, на которых рассматриваются причины неплатежей арендаторов, осуществляется поиск путей выхода из сложившейся ситуации, для того, чтобы избежать судебных разбирательств, в тех случаях, когда это возможно. Регулярно проводятся информационные встречи с жителями районов города Ростова-на-Дону, на которых, в частности, до арендаторов доводится информация о необходимости своевременной оплаты арендной платы.

В случае, если досудебные варианты урегулирования сложившейся ситуации не работают, арендатор продолжает нарушать условие договора в части внесения арендных платежей, подаются исковые заявления о взыскании задолженности по арендной плате и пени. В некоторых случаях задолженность погашается только после получения должником искового заявления.

Финальной точкой в цепочке мероприятий является получение и предъявление исполнительного листа в службу судебных приставов. Департаментом проводится активная работа с судебными приставами-исполнителями в части взыскания задолженности по вступившим в законную силу решениям суда.

  1. Насколько эффективно складывается работа со службой судебных приставов?
  2. – Со службой судебных приставов работа относительно налажена, взаимодействие осуществляется довольно плотно, есть некоторые проблемы, но они не настолько критичны, чтобы повлиять на ситуацию в целом.
  3. При предъявлении исполнительного листа в службу судебных приставов департамент также ходатайствует о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику, на счета в банках, на имущественные права, которые впоследствии подлежат реализации для исполнения требований исполнительного документа.

Для физических лиц с суммой задолженности свыше 30 тыс. руб. по ходатайству департамента ограничивается выезд за границу, что особенно действенно в летний период.

  • Данная мера показала себя достаточно эффективной, на практике часто возникает ситуации, когда задолженность по решениям суда погашается в полном объеме при неудачной попытке должника осуществить выезд за границу.
  • В случае злостного неисполнения вступивших в законную силу решений суда, судебный пристав-исполнитель может привлечь должников к уголовной ответственности в соответствии со статьей 177 Уголовного кодекса Российской Федерации.
  • – В случае если приведенные Вами мероприятия оказываются неэффективными, есть ли еще какие-то меры воздействия на таких недобросовестных арендаторов?
  • – Как правило, все перечисленные выше мероприятия достаточно эффективны, однако в случае длительного неисполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы, Департамент направляет уведомление о расторжении договора аренды и, впоследствии, направляет в суд соответствующее исковое заявление.

В качестве крайней меры также может быть рассмотрен вопрос о подаче в суд заявления о признании должника банкротом. Такое решение принимается на комиссии по обеспечению собираемости арендной платы крайне редко, всего в 2019 году подано всего 7 таких заявлений.

  1. Как показывает практика, подача заявления о банкротстве является наиболее эффективно мотивирующим фактором для оплаты задолженности.
  2. Если же задолженность не погашается в ходе рассмотрения судом обоснованности подачи заявления о признании должника банкротом, то в рамках процедур банкротства арбитражным управляющим проводится инвентаризация всего имущества, принадлежащего должнику и осуществляется его реализация на торгах.
  3. В результате проведенных мероприятий по реализации имущества должника на торгах, в случае аренды земельного участка, занятого объектами недвижимости, как в рамках работы службы судебных приставов, так и в рамках закона «О несостоятельности (банкротстве)», право аренды такого земельного участка в силу норм ГК и ЗК РФ переходит к новому собственнику объектов недвижимости, который, как правило, оплачивает арендную плату в необходимом размере в установленные сроки.
  4. – Каких результатов удалось достичь в 2019 году благодаря реализации указанных мероприятий?

– По итогам первого полугодия 2019 года в доходную часть муниципального бюджета департаментом обеспечено поступление 600,3 млн. рублей, план по доходам выполнен на 106,9%. В результате проводимых мероприятий по снижению задолженности как в рамках досудебной, так и исковой работы поступило 100,3 млн. рублей.

Вс применил эстоппель в деле о переуступке аренды лесного участка

В Определении № 306-ЭС20-21765 Верховный Суд отказал в удовлетворении иска Министерства лесного, охотничьего хозяйства и природопользования Пензенской области, требовавшего признать недействительным соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды лесного участка, на которое ранее дало согласие.

2 ноября 2015 г. был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды лесного участка для заготовки древесины. Его выиграло ООО «Крона-плюс». 16 ноября 2015 г. между обществом и министерством был заключен договор. 25 декабря было подписано дополнительное соглашение к нему. Оба документа зарегистрировали в установленном законом порядке.

20 января 2017 г. «Крона-плюс» и ООО «Сурский лес» с согласия министерства заключили соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды лесного участка. Государственная регистрация документа произведена 9 июня 2019 г. Исходя из соглашения, «Крона-плюс» уступила свои права и обязанности по договору аренды лесного участка новому арендатору – «Сурский лес».

В соответствии с положениями ч. 9 и 18 ст. 83 Лесного кодекса Федеральным агентством лесного хозяйства в период с 16 июля по 2 августа 2019 г. была проведена плановая выездная проверка исполнения министерством переданных полномочий РФ в области лесных отношений и расходования средств субвенций, по результатам которой выявлены нарушения законодательства.

В акте от 2 августа 2019 г. агентство указало, что на момент уступки прав и обязанностей по договору аренды лесного участка действовал п. 7 ст. 448 ГК в редакции Закона № 42-ФЗ, которым были внесены изменения в часть первую ГК.

Читайте также:  Как доказать родство при получении наследства? — Юридические советы

Согласно ей, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Таким образом, по мнению агентства, соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды лесного участка имеет признаки недействительной сделки и подлежит отмене.

28 ноября 2019 г. агентство направило в адрес губернатора Пензенской области предписание, которым возложило на него обязанность в срок до 1 мая 2020 г.

обеспечить устранение нарушений, допущенных при переуступке прав и обязанностей по договору аренды лесного участка, заключенному с обществом «Крона-плюс» по результатам торгов, а также принять меры, направленные на недопущение выявленных нарушений.

Министерство обратилось в арбитражный суд. Оно сослалось на необходимость выполнения до 1 мая 2020 г. предписания агентства, учитывая ч. 1 ст. 74 Лесного кодекса и п. 7 ст. 448 ГК. Министерство попросило признать соглашение о переуступке недействительным в соответствии со ст. 166 ГК.

При вынесении решения суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 10, 166, 168, 422, п. 7 ст. 448 (в редакции Закона № 42-ФЗ, вступившего в силу 1 июня 2015 г.), ст. 615 ГК, ч. 6 ст. 71 Лесного кодекса, разъяснениями, содержащимися в п. 75 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г.

№ 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Он пришел к выводу, что, так как договор аренды лесного участка заключен по результатам проведения торгов и после вступления в силу п. 7 ст.

448 ГК, на него распространяются ограничения, введенные данной нормой.

Учитывая, что на момент заключения договора аренды лесного участка и соглашения о переуступке приобретение в аренду лесных участков было возможно лишь по результатам торгов, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания соглашения о переуступке недействительной (ничтожной) сделкой ввиду его несоответствия закону.

При этом суд отклонил доводы общества «Сурский лес» о заключении спорного соглашения о переуступке с согласия министерства, поскольку решение министерства о выдаче согласия на совершение сделки с арендованным лесным участком принято с нарушением требований закона.

Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение в силе.

«Сурский лес» обратился в Верховный Суд с кассационной жалобой. ВС обратил внимание, что суды, признавая по правилам п. 2 ст. 168 ГК недействительным соглашение о переуступке, руководствовались п. 7 ст. 448 ГК. Между тем, заметил ВС, они должны были учесть, что лесное законодательство в соответствии с ч. 2 ст.

3 Лесного кодекса имеет приоритет в отношениях, связанных с оборотом лесных участков. Суд указал, что ч. 6 ст. 71 ЛК РФ о том, что победитель конкурса или единственный участник конкурса, с которым заключен договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с ч. 10 ст. 80.

2 настоящего Кодекса, не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из указанного договора, а также сдавать предоставленный лесной участок в субаренду, устанавливающая запрет на уступку права и перевод долга в определенных случаях, была введена Законом от 29 декабря 2017 г.

№ 471-ФЗ, то есть после заключения соглашения о переуступке.

Более того, заметил ВС, ч. 6 ст. 71 Лесного кодекса предусматривала запрет на уступку прав по договорам аренды, заключенным по конкурсу, тогда как право на заключение договора аренды лесного участка по настоящему делу было реализовано министерством посредством такого вида конкурентной процедуры, как аукцион.

Однако, обратил внимание Суд, Законом от 4 февраля № 3-ФЗ «О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования лесных отношений» ч. 6 ст.

71 ЛК РФ была изложена в новой редакции, содержащей запрет сдавать арендованный лесной участок в субаренду, передавать арендатору права и обязанности по договору аренды другим лицам в случае заключения договора аренды не только посредством конкурса, но и аукциона на право заключения договора аренды лесного участка.

Таким образом, Верховный Суд отказал в удовлетворении иска.

В комментарии «АГ» партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев положительно отнесся к определению, отметив, что положения п. 7 ст. 448 ГК оказались слишком жесткими и не вполне отвечающими реалиям экономической деятельности в стране.

«Ранее судебная практика поправила это положение в части уступки возникших из таких договоров денежных требований, а затем и в текст закона были внесены соответствующие изменения. Теперь же перед судом был поставлен другой вопрос – о соотношении этого общего, но при этом более нового правила ГК с нормами специальных законов.

То, что в конечном итоге приоритет был отдан специальному регулированию, следует признать правильным: в конце концов, на уровне общего закона урегулировать все возможные варианты практически невозможно. И даже то обстоятельство, что первое предложение п. 7 ст.

448 ГК не предусматривает возможности изменения его другими законами (такая оговорка есть во втором предложении, но в нем речь идет уже, скорее, не об уступке, а о возложении исполнения), не должно вводить в заблуждение», – указал он.

Если бы ВС не отдал предпочтение нормам Лесного кодекса, то следующей «жертвой», посчитал эксперт, могли бы стать уже, например, правила п. 9 ст. 22 Земельного кодекса, позволяющие осуществлять перенаем земельных участков без согласия собственника.

Еще одним примечательным моментом судебного акта, по мнению Александра Латыева, явилось то, что коллегия ВС использовала довольно оригинальный способ толкования закона в контексте его будущих изменений.

«Исходя из того, что в Лесном кодексе норма, запрещающая перенаем, появилась уже после того, как была совершена оспариваемая сделка, был сделан вывод о том, что ранее такого запрета не было.

В принципе, здесь вполне было возможно и иное толкование – с указанием на то, что до введения такого прямого запрета в ЛК его следовало выводить напрямую из п. 7 ст. 448 ГК.

Либеральный подход Суда позволяет теперь в отношении тех законов, где такой запрет так и не появился (в первую очередь в ЗК), утверждать, что в регулируемых ими отношениях запрет не действует, а действуют прямо противоположные правила специального законодательства», – резюмировал он.

Адвокат АП Московской области Валентина Ященко отметила, что cложившаяся практика применения п. 7 ст.

448 ГК все это время ограничивала победителя торгов на переуступку его прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам аукциона, императивно возлагая на него обязанность исполнить обязательство лично.

На основании данной статьи суды зачастую признавали недопустимыми уступку прав и перевод долга по договору, заключенному на торгах.

Вместе с тем, указала она, существует и иная позиция, которую подтвердил ВС в определении относительно возможности уступки права с согласия арендодателя. Эта позиция также имеет свое правовое обоснование. Так, из содержания п. 2 ст. 607 ГК, п. 3 ст.

3 ЗК РФ и из положений п. 5 ст. 22 ЗК РФ прямо следует возможность арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды, а значит, требования п. 7 ст.

448 ГК не подлежат применению в случае согласования арендодателем, отметила Валентина Ященко.

Адвокат заметила, что аналогичная позиция содержится в письме Минэкономразвития от 17 сентября 2015 г. № Д23и-4569 «О рассмотрении обращения», а также в письме Минэкономразвития от 24 апреля 2017 г. № ОГ-Д23-4755 «О рассмотрении обращений».

«Как правильно указал Верховный Суд, п. 2 ст.

615 ГК наделяет арендатора правом с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами», – указала она.

Валентина Ященко обратила внимание, что в указанных случаях ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Следовательно, уступка этого права другому лицу не посягает на публичные интересы, а также не противоречит принципу конкуренции при проведении торгов и недопущения предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, не посягает на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах.

По мнению адвоката, такой подход будет применим только к правоотношениям, возникшим из соглашений об уступке прав, заключенных до 4 февраля, то есть до внесения изменений в ст. 71 ЛК РФ, запретившую передавать права и обязанности по договору аренды лесного участка независимо от формы торгов, а значит, определение существенно не изменит дальнейшую сложившуюся судебную практику.

Управляющий партнер Zharov Group Евгений Жаров отметил, что в определении ВС прослеживается начало тенденции, по которой в связи со значимостью объекта договора аренды ради публичного интереса не были проигнорированы существенные обстоятельства.

Читайте также:  Покупка земельного участка — Юридические советы

Адвокат указал, что ранее в судебной практике возникали споры, где оспаривалась возможность переуступки прав в данной сфере.

Как правило, государственные органы и прокуроры ссылались на нарушение законодательства о защите конкуренции, что повлекло нарушение прав неопределенного круга лиц. Также, отметил он, были ссылки на п. 7 ст. 448 ГК.

Данные доводы отклонялись с указанием на приоритет норм лесного законодательства перед нормами гражданского законодательства, так как на тот момент в п. 6 ст.

71 ЛК был установлен запрет на уступку права и перевод долга по обязательствам, возникшим из договора аренды, а также на передачу предоставленного лесного участка в субаренду только для победителя конкурса или единственного участника конкурса, с которым заключен договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

«Таким образом, нормы лесного законодательства, являющиеся специальными при разрешении настоящего спора, не содержали императивного запрета на передачу в субаренду лесного участка, арендованного на основании договора аренды, заключенного по результатам торгов в форме аукциона. А п. 7 ст. 448 ГК, по мнению судов, допускает возможность подобного регулирования», – заключил Евгений Жаров.

Переходит ли долг, если приобрел участок по договору переуступки?

В зависимости от того, находится ли земельный участок в государственной, муниципальной собственности или частной собственности.В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.Ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Пункт 2 статьи 615 ГК РФ определяет передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды как перенаем, то есть замену арендатора как стороны в договоре.

На основании пункта 1 статьи 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

В соответствии со статьей 391 ГК РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

В соответствии со ст. 392 ГК РФ новый должник вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на отношениях между кредитором и первоначальным должником, но не вправе осуществлять в отношении кредитора право на зачет встречного требования, принадлежащего первоначальному должнику.Согласно статье 392.

1 ГК РФ кредитор может осуществлять в отношении нового должника все права по обязательству, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

По смыслу статей 391, 392 ГК РФ перевод долга считается согласованным, если условия договора позволяют установить конкретное обязательство, из которого возник долг и получено согласие кредитора на такой перевод.

В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.По смыслу вышеуказанной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.

Вышеуказанный ответ подготовлен с учётом изучения судебной практики по данному вопросу.

05 февраля 2016, 22:36

Вс рф рассказал о правах арендатора при долгосрочной аренде муниципальной и государственной земли — шортрид

Арендатор без согласования с арендодателем-муниципалитетом передал часть арендованной земли в субаренду. Арендодатель посчитал это существенным нарушением и потребовал расторгнуть договор. ВС РФ обратил внимание на то, что аренда долгосрочная (49 лет). Для таких договоров закон предусматривает особые права арендатора и особые условия досрочного расторжения.

В 2007 году компания заключила с Администрацией муниципалитета договор аренды земли на 49 лет. В договоре было условие о том, что арендатор может передать участок в субаренду только после предварительного согласования с арендодателем.

Условие было сформулировано таким образом: «Арендатор может реализовать действия, предусмотренные п. 5 и п. 6 ст. 22 ЗК РФ, после предварительного согласования с арендодателем».

В п. 5 и п. 6 ст. 20 ЗК РФ говорится, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору — отдать в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал – или сдать участок в субаренду в пределах срока договора без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

В 2015 году компания попыталась согласовать с Администрацией передачу части арендованного участка в субаренду.

Администрация отказала, сославшись на то, что планируемый к сдаче в субаренду участок не стоял на кадастровом учете. Она предложила выбрать один из двух вариантов:

  • заключить новый договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, либо
  • разделить земельный участок, заключить новые договоры аренды в отношении образовавшихся участков и уже потом в отношении одного из них заключить договор субаренды.

В итоге в 2019 году компания заключила договоры субаренды без согласования. Администрация узнала об этом только в 2020 году благодаря проверке прокуратуры.

Считая, что компания нарушила условия договора аренды, Администрация обратилась в суд с требованием расторгнуть его. Договор допускал такую возможность.

Первая инстанция встала на сторону арендатора и отказала в иске Администрации. Суд исходил из того, что условие договора аренды о согласовании субаренды с арендодателем не соответствует закону. Ответчик мог передать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам без предварительного согласования с Администраций, уведомления было достаточно.

Апелляция и кассация это решение отменили. Они посчитали, что арендатор должен был сначала оспорить условие договора аренды, обязывающее его согласовывать субаренду с арендодателем.

ВС РФ оставил в силе решение первой инстанции и сформулировал следующие выводы.

  • При долгосрочной (более 5 лет) аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, арендатор имеет право в пределах срока аренды передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
  • В п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъясняется, что при долгосрочной аренде публичной земли арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору только после получения на это согласия от арендодателя.
  • Норма о праве арендатора передавать участок, находящийся в долгосрочной аренде, в субаренду – п. 9 ст. 22 ЗК РФ — является императивной. Суды не могли толковать условия договора как ограничивающие права арендатора на передачу земли в субаренду.
  • Расторгнуть договор долгосрочной аренды публичной земли по требованию арендодателя можно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. В договоре нельзя предусмотреть дополнительные основания для его расторжения. Также в нем нельзя предусмотреть основания для одностороннего расторжения во внесудебном порядке.

Определение ВС РФ от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791 по делу № А41-35990/2020

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *