Права и обязанности собственника дома в коттеджном поселке — Юридические советы

Общее имущество коттеджного поселка после окончания строительства чаще всего передается юридическому лицу в виде ТСН, застройщика или управляющей организации. И это «лицо» начинает устанавливать свои правила, которые во многих случаях совершенно не по нраву собственникам жилья.

Чаще всего вопрос касается величины тарифов за пользование общим имуществом поселка, которые абсолютно необоснованно завышаются. Людям приходится идти в суд, который еще неизвестно чью сторону примет, так как по данному вопросу в системе до сих пор существует правовой пробел.

Разница между общим имуществом коттеджных поселков и многоквартирных домов

Жилищный кодекс РФ дает четкое определение термину общей долевой собственности в многоквартирном жилье. По своему целевому назначению такое имущество может быть отнесено к служебной инфраструктуре (двор, инженерные сети, подъезды и др.).

Оно обеспечивает возможность жильцов использовать свои квартиры для комфортного проживания. Закон регулирует права владельцев квартир на общее имущество МКД (многоквартирного дома). Приобретая жилье в таком здании, покупатель получает и долю придомового участка, инженерных коммуникаций, служебных территорий.

При этом стоит отметить, что общее имущество не может быть разделено или продано третьим лицам.

Права и обязанности собственника дома в коттеджном поселке — Юридические советы

Вместе с тем, Жилищный кодекс РФ никак не регулирует общее имущество коттеджного поселка. А ведь такой вариант загородного жилья становится все более популярным среди россиян. Раньше судебные органы, рассматривая иски по данной категории, равняли по статусу общее имущество МКД и коттеджного поселка, поэтому и опирались на соответствующие положения ЖК

В конце осени 2016 года произошли коренные изменения, повлиявшие на судебную практику. Конституционный суд страны заявил, что данный подход к решению имущественных вопросов неверен и далее является незаконным.

Теперь признавать аналогичным подход к определению инфраструктуры в коттеджном поселке и многоквартирном доме нельзя.

Это объясняется тем, что в первом случае структуры относятся к нескольким объектам и расположены вне домов.

Следует также добавить, что возведение частных коттеджей ведется по рыночным правилам. Значит, контролировать правовой статус инфраструктуры общего пользования в коттеджных поселках можно на основании Гражданского или Земельного кодекса.

Индивидуального законодательства в таком случае не предусмотрено. Более того, каждый субъект, купивший недвижимость и закрепивший ее в ЕГРН, мгновенно становится владельцем коммуникаций и территорий.

В качестве покупателя могут выступать непосредственно компания-застройщик, управляющая организация, товарищество и прочие лица, не относящиеся к поселку.

Перед собственниками объектов коттеджного поселка встала серьезная проблема, при которой нет четкого определения в отношении правового статуса жилого комплекса. Нельзя использовать опыт судебной практики для решения сложившейся ситуации. В результате судьи начали сами устанавливать правила в данной области.

Проблемы, связанные с неопределенным правовым статусом

К сожалению, мошенники добрались и до этой сферы недвижимости из-за ее обособленных объектов инфраструктуры и коммуникационных сетей. Изначально по договору коттеджи возводятся отдельно от остальных сооружений.

Потенциальный покупатель порой не обращает внимания на мелочи, желая поскорее стать владельцем недвижимости в частном комплексе.

Однако в результате он попадает в неприятную ситуацию – вместо обустроенного коттеджа покупает дом, обособленный от жизненно необходимых коммуникаций, таких как водопровод, электричество и канализация.

Если владелец дома не стал жертвой мошеннической схемы, у него все равно могут возникнуть проблемы. Они связаны с общей инфраструктурой поселка. Жителям частных домов чаще приходится решать вопросы бытового типа. Скажем, собственник коттеджа решил подключить электричество, однако выясняется, что для его дома это сделать невозможно.

Права и обязанности собственника дома в коттеджном поселке — Юридические советы

Может произойти другая ситуация. При разработке плана девелопер не учел, что трансформаторная будка и приборы распределения будут располагаться на территории одного из коттеджей. Владельцу участка не нравится, что на его земле часто находятся представители различных служб и товарищества.

Он решил обратиться в суд, чтобы разрешить возникшую ситуацию. Однако в ходе разбирательства было выяснено, что объекты переносить нельзя, так как земли вокруг коттеджного поселка принадлежат другим лицам.

В итоге суд не разрешил проблему собственника коттеджа – человек не должен препятствовать электрикам и прочим работникам выполнять свои обязанности.

В крайних ситуациях распорядитель инфраструктурой жилого комплекса (товарищество, УК и прочие) имеет право самостоятельно менять цены на обслуживание сервисами или запрещать владельцам использовать дома. Часто происходит, что компания, отвечающая за жилой комплекс, размещает у въезда шлагбаум. Таким образом должники по оплате не могут попасть на свою территорию.

Правовой статус, которым наделено имущество общего пользования в коттеджном поселке, не определен. Трудности, возникающие в процессе, решает товарищество собственников или управляющая компания. Например, собственники домов не желают подписывать соглашения на обслуживание или ограничивают доступ к объектам работникам сервисов и т.д.

Когда разбирательство доходит до суда (призвать владельцев-должников к оплате), перед компаниями вновь встает проблема, поскольку необходимо доказать важность оказываемых услуг на территории коттеджного поселка. К ним относятся, например, будка охранника или телефонная сеть.

При этом судьи не принимают в качестве обязательных административные расходы, оплату электроэнергии и прочее.

Решение Верховного суда относительно общего имущества коттеджного поселка

Во внимание Верховного суда давно попала неопределенность в отношении частных населенных пунктов и трудности при определении расходов на содержание имущества общего пользования. Наконец, было принято решение.

Ранее в нормативно-правовых актах не содержалось четкой информации о регулировании спорных ситуаций, связанных с правовым режимом объектов инфраструктуры, которые находились на территории коттеджного поселка. В результате было отмечено отсутствие причин для принятия аналогичного решения относительно имущества общего пользования жителей многоэтажных домов и частных объектов.

Права и обязанности собственника дома в коттеджном поселке — Юридические советы

В отношении общего имущества коттеджного поселка судебная практика не имела единого пути принятия решений. Так суды общей юрисдикции России расходились во мнениях.

В одних судах право собственности на долевые объекты инфраструктуры общего пользования (игровые площадки, подъездные дороги, парковые и прогулочные зоны) переходило в руки жителей комплексов, заменяя компанию-застройщика, УК или товарищество. В других случаях собственникам жилья было отказано в правах.

После принятия единого решения Верховный суд четко определил ошибочность действий, осуществляемых судами низшего ранга по гражданским делам в отношении владельцев квартир в МКД и объектов общего пользования. Регулирующие нормы права не аналогичны отношениям, возникающим в коттеджных населенных пунктах.

Таким образом, представители высших судов определили свою позицию. По закону человек, который покупает земельный участок или объект недвижимости в коттеджном поселке, не получает права долевой собственности на инфраструктуру, предназначенную для обеспечения жизнедеятельности всего коттеджного комплекса (охрану, дороги, парки и прочее).

Вывод, который можно сделать из вышеописанного: исключительно собственник отвечает за инфраструктуру на всей территории (обычно в роли управляющего выступает сама строительная компания, товарищество собственников, УК или третье лицо).

Но на данном этапе и начинаются расхождения в нормах. Собственник объектов общего пользования распределяет денежное бремя на содержание данного имущества между всеми жителями коттеджных домов, чтобы обеспечивать функционирование поселка.

Естественно, что обоснованная реакция владельцев частных домов оказывается негативной. Выдвинутые условия собственника инфраструктуры порождают недовольства и судебные разбирательства.

Товарищество или управляющая компания привлекает владельцев недвижимости к периодическим выплатам на расходы и содержание, которые позволят жителями пользоваться инфраструктурным имуществом.

При этом нет конкретного законодательного акта, который бы четко определял данную процедуру как обязательную для выполнения.

К сожалению, нередки ситуации, при которых владелец коттеджного дома не вступал в товарищество собственников и, следовательно, не участвовал в деятельности общества. Таким образом мнение человека не учитывалось при выборе подрядчиков или обсуждении тарифов на оказание услуг.

При неоплате услуг, утвержденных на собрании товарищества, ТСН может подать в суд на данного владельца. Как показывает реальная ситуация в судах, подобные разбирательства заканчиваются в пользу собственника объектов инфраструктуры.

Владелец дома обязан покрыть задолженность независимо от объемов пользования общим имуществом.

Права и обязанности собственника дома в коттеджном поселке — Юридические советы

В российском законодательстве нет акта, в котором прописаны обязательства владельцев частной недвижимости относительно оплаты расходов на имущество общего пользования. Что касается жителей многоквартирных объектов, при покупке собственности они в автоматическом порядке получают право на распоряжение инфраструктурой.

При этом в коттеджных населенных пунктах данная процедура не действует. Строения общего пользования оказываются в управлении третьего лица.

Так что можно с уверенностью сказать, что обязанности по содержанию инфраструктурного имущества в МКД законно возложить на владельцев квартир, поскольку те обладают правом собственности на данные объекты.

Возникает логичный вопрос: кому принадлежит общее имущество коттеджного поселка? Право собственности остается за строительной компанией или переходит к товариществу собственников. При этом расходы на содержание объектов инфраструктуры распределяются между владельцами земельных участков или коттеджных домов, не учитывая реального количества полученных благ.

Верховный суд принял во внимание сложившуюся ситуацию, изменив подход к правовому режиму коттеджных поселков. Жители, у которых нет права собственности на инфраструктурное имущество, не обязаны отвечать его за содержание.

Денежные выплаты за услуги управляющей компании или товарищества будут проводиться лишь в том количестве, в котором были использованы данные объекты инфраструктуры. В результате суды рангом ниже обязаны осуществлять правосудие в соответствии с новым алгоритмом.

Теперь учитывается потребляемый объем благ и его рыночная цена, согласно которой владелец дома и оплачивает счета.

Помимо этого, суд высшей инстанции отметил, что незаконно определять условия пользования общепоселковой инфраструктурой или тарифы, которые ранее согласовывались лишь товариществом собственников, независимо от мнения владельцев коттеджей или участков.

Как показывает практика, в данных населенных пунктах нередко можно встретить ситуацию, когда УК или другой собственник инфраструктуры определяет тарифы, не заботясь об интересах граждан. Далее в судебном порядке получает денежные средства в случае неоплаты услуг.

Чаще всего определяемая сумма значительно выше реальной ситуации на рынке, что указывает на стремление ТСН или УК обогатиться за счет владельцев недвижимости.

Ранее встречались дела, по которым жители коттеджей должны были оплачивать услуги собственников инфраструктуры общего пользования, направляемые на зарплату маркетологу.

Согласно нововведениям, в постановлении Верховного суда усложнились правила перехода бремени содержания инфраструктуры на владельцев домов в коттеджных поселках. Теперь управляющая компания должна вычислять объемы оказанных услуг в индивидуальном порядке каждому жителю.

В таком случае владелец недвижимости, в которой он находится исключительно во время летнего сезона и при этом не пользуется игровой зоной или парком, не должен платить такую же сумму на содержание инфраструктуры, как и человек, проживающий на территории поселка круглый год и активно ее эксплуатирующий.

Однако имеется другая позиция. Суды, которые выступали против подобного разделения тарифов по оплате услуг на содержание общепоселкового имущества, имеют несколько веских доводов.

Они отмечают недовольство некоторых собственников недвижимости, которые проживают на территории, в ситуациях, когда их соседи оплачивают меньшую сумму за обслуживание инфраструктуры или же совсем не платят за него.

Читайте также:  Регистрация права собственности на комнату — Юридические советы

Права и обязанности собственника дома в коттеджном поселке — Юридические советы

Данным образом судебная коллегия пытается объяснить, что в момент покупки человеком индивидуальной недвижимости или участка земли в поселке, у него также возникает обязанность нести часть бремени на содержание объектов общего пользования населенного пункта независимо от того, в каком объеме они были затрачены.

В защиту этого мнения стоит также отметить несколько дополнительных моментов. Изначально строительная компания облагораживает территорию и проводит коммуникации для будущих собственников жилья в коттеджном поселке. Поскольку наличие инфраструктуры позволяет гражданам наслаждаться окружающей обстановкой и полноценно использовать блага цивилизации.

Если обязанность по оплате услуг на содержание объектов общего пользования ляжет исключительно на владельцев, то в скором времени тарифы УК или товарищества станут чересчур высоки. Эта сумма автоматически перейдет на плечи частных владельцев, что будет отрицательно влиять на девелоперов.

У них пропадет стимул расширять и улучшать инфраструктуру коттеджного поселка (рекреационные территории, парки, игровые зоны, стадионы и прочее).

Подводя итоги, можно отметить, что решать проблему нужно комплексно с нескольких сторон.

Необходимо заполнить правовой пробел, то есть внести изменения в Жилищный и Гражданский кодексы – добавить понятие комплекса недвижимости, его подробное описание, условия использования общих объектов инфраструктуры, определение тарифов на их содержание со стороны владельцев частных домов коттеджного поселка.

Несколько полезных рекомендаций для будущих собственников коттеджей

Суммируя вышесказанное, для покупателя частного дома или участка земли можно выделить несколько полезных рекомендаций.

Права и обязанности собственника дома в коттеджном поселке — Юридические советы

Для начала определите, кто обладает правами в отношении инженерных коммуникаций и подъездных дорог, расположенных внутри и на границах жилого комплекса.

Не забудьте отметить в договоре покупки недвижимости, какие из доступных коммуникационных сетей предназначены для общего пользования и на основании какого нормативного акта эти условия закрепляются.

И, наконец, в ситуации, когда общим имуществом коттеджного поселка владеет юридическое лицо (добровольное объединение собственников, или товарищество), важно тщательного ознакомиться с уставом данной организации. Обратите внимание на условия оплаты членских взносов, процедуру принятия решений на собраниях. Собственник недвижимости не обязан становиться членом товарищества.

Достаточно подписать договор, по которому организация будет обслуживать имущество. Также уточните нюансы предоставления услуги: стоимость и правила. Данное соглашение относится к типу договоров присоединения, так что оказывать влияние на пункты крайне сложно.

Преимуществом для человека станет возможность заранее ознакомиться с информацией (до оформления договора купли-продажи коттеджа или земельного участка).

В целом, владелец недвижимого имущества или земли в коттеджном поселке имеет право подписать договор на оказание энергетических услуг напрямую от поставщика. Необходимо учесть небольшой момент: если коммуникационная сеть установлена близко к жилому объекту другого собственника, требуется заручиться его согласием на данную процедуру.

Особое значение имеет возможность удобного подъезда к участку, где расположено частное жилье. Именно этот момент ТСН часто используют в качестве меры воздействия на владельцев земли.

Собственник, который не может подъехать к своему участку, имеет право требования по установлению сервитута (публичного или частного).

Так как ограниченное право пользования чужой земли требуется не только одному владельцу земли, то чаще всего возникают вопросы по публичному сервитуту в коттеджном поселке. Для их решения необходимо обратиться в местные органы власти.

Установление публичного сервитута происходит в ходе публичных слушаний. Устанавливается ограниченное право пользования чужой земли на бесплатной основе, что вызывает противодействие со стороны юрлица, владеющего территорией, которая отводится под дорогу.

Покупка загородной недвижимости часто связана с различными юридическими и другими сложностями, поэтому, планируя этот шаг, следует проанализировать возможные риски и подобрать оптимальные варианты решений по спорным ситуациям.

Общее имущество коттеджных поселков: разрешение споров при отсутствии закона

В последние полтора – два года резко увеличилось число судебных споров, связанных с общим имуществом коттеджных поселков…

Права и обязанности собственника дома в коттеджном поселке — Юридические советы

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у адвоката Олега Сухова причины и последствия такой тенденции.

Постановление Конституционного суда сделало невозможным применение норм по аналогии c  многоквартирными домами

В Жилищном кодексе определено понятие общей долевой собственности многоквартирного дома. Такое имущество, по сути, является служебной инфраструктурой (придомовая территория, инженерные коммуникации, лестничные площадки и пр.) здания и позволяет жильцам эксплуатировать квартиры.

Права владельцев помещений на такое имущество возникают в силу самого закона. Так, вместе с квартирой в многоэтажном доме новый хозяин автоматически покупает и долю служебных помещений, придомовой территории и коммуникаций. С этим все ясно.

Такое имущество нельзя разделить или продать третьим лицам.

При этом в Жилищном кодексе ничего не сказано об общей собственности коттеджных поселков, которые активно строятся за чертой города. Ранее при рассмотрении дел, предметом которых была инфраструктура таких поселков, суды руководствовались нормами Жилищного кодекса по аналогии. То есть по статусу такое имущество приравнивалось к общей собственности в многоэтажке.

Но в ноябре 2016 года Конституционный суд (КС) принял постановление, признавшее такой подход незаконным и кардинально изменившее судебную практику.

КС постановил, что режим использования общедомового имущества многоэтажного дома не может и не должен применяться по аналогии к инфраструктуре коттеджных поселков.

Причина в том, что такая инфраструктура относится не к одному дому и обособлена от всех коттеджей.

К тому же, строительство индивидуальных домов ведется в рамках свободных рыночных отношений. Соответственно, правовой статус общей собственности коттеджных поселений регулируется только земельным и гражданским законодательством, особого нормативного акта здесь нет.

Причем любой субъект, который приобрёл такие объекты и внёс информацию о них в Единый госреестр недвижимости, автоматически становится собственником инженерных сетей, коммуникаций и земельных участков.

Им может быть товарищество собственников недвижимости (ТСН), управляющая компания (УК), сам застройщик или даже третьи лица, которые не имеют отношения к поселению.

В результате владельцы коттеджей столкнулись с ситуацией, когда правовой статус общей собственности поселения находится в «подвешенном» и неопределенном состоянии. Аналогию в этом случае применять нельзя. Исходя из этого, судьи стали самостоятельно формировать правила в этой сфере.

Проблемы обслуживающих компаний

Из-за того, что общее имущество поселка имеет неопределенный статус, УК и ТСН сталкиваются с проблемой – собственники коттеджей не хотят заключать договоры на обслуживание, не допускают персонал к инфраструктуре, блокируют проезд к общему имуществу и т.д.

Кроме того, при попытке взыскать долги в судебном порядке ТСН и УК попросту не могут доказать необходимость оказания своих услуг (к примеру, затраты на телефонную связь, содержание домика охраны).

В свою очередь, судьи исключают из исковых требований расходы на учет электроэнергии, административно-расчетное обслуживание и пр.

Как действовать управляющей организации

Все просто: фирма, управляющая общей собственностью (или владелец коммуникаций), обращается в суд с требованием взыскать необоснованное обогащение с должников в виде расходов на содержание инфраструктуры. Других законных путей нет.

Проблемы собственников построек

Неопределенность статуса общего имущества поселка усилила «головную боль» хозяев коттеджей. Теперь мошенникам гораздо легче их провести. В силу физической обособленности инфраструктуры и инженерных сетей этот вид недвижимости стал привлекательным объектом для аферы.

Ведь по договору она, как правило, строится отдельно и независимо от жилых построек, а покупатели хотят как можно быстрее стать владельцами дома и попросту не придают значения таким «мелочам». В итоге можно обзавестись коттеджем в чистом поле, где вообще нет коммуникаций – ни канализации, ни газа, ни электричества.

По сути, в этом случае вместо индивидуального дома покупатель получает обычную коробку, которая не пригодна для жилья.

Но, кроме криминальных вариантов, у собственников коттеджей есть и другие проблемы в сфере общей собственности. Им приходится гораздо чаще сталкиваться с трудностями, скажем так, правового и бытового характера. Например, человек приобретает отдельно стоящий коттедж, а потом вдруг оказывается, что дом нельзя подключить к электросетям в точке присоединения.

Либо другой вариант. На участке владельца нового коттеджа застройщик, согласно плану, разместил распределительные устройства и трансформаторную будку. На этой почве возник бурный конфликт между собственником участка и другими жильцами поселка. Хозяину земли надоело, что к нему постоянно приходят электрики и работники ТСН. В результате дошло до судебного разбирательства.

При рассмотрении дела оказалось, что трансформаторную будку перенести нельзя, поскольку в коттеджном поселке для нее нет земли. Граничащие с поселком участки принадлежат третьим лицам и не могут быть вовлечены в гражданский оборот. В результате суд обязал собственника земли, на которой расположена трансформаторная будка, не препятствовать в использовании общего имущества.

Наконец, непосредственный владелец инфраструктуры (УК, ТСН или третье лицо) может бесцеремонно завышать стоимость обслуживания или препятствовать хозяевам в использовании коттеджа.

Например, нередко можно столкнуться с ситуациями, когда обслуживающая компания устанавливает шлагбаумы, чтобы должники не могли проехать к своим домам, требуют неимоверные суммы за подключение коммуникаций или назначают большие взносы за вступление в ТСН.

Как защитить свои интересы в части пользования общим имуществом поселка

а) Покупка участка или строящегося дома в создаваемом поселке

Сведения об общем имуществе создаваемого поселка можно найти в документах. В первую очередь, следует тщательно изучить проект планировки и межевания. Так, удастся понять, предусмотрены ли в поселке контрольно-пропускные пункты, тротуары, улицы, ограждения и т.д.

Что касается школ, детсадов, магазинов и других объектов социального, культурного и бытового назначения, под них должна быть зарезервирована земля, которая не подлежит продаже. Если таких объектов (или участков) нет, они вряд ли когда-либо появятся.

А обещаниям застройщика в этом вопросе верить не стоит.

Читайте также:  Может ли ООО открыть другой расчетный счет, если основной расчетный счет арестован на основании решения суда? — Юридические советы

Нужно изучить проектную документацию на инженерные коммуникации (канализация, газ, электричество и прочее) и выяснить, кому принадлежат близлежащие к поселению сети, где расположены (и есть ли в принципе) точки технологического присоединения и можно ли будет к ним подключиться.

Кроме того, необходимо в обязательном порядке прописать в договоре купли-продажи коттеджа или участка пункт, где определяется перечень предоставляемых покупателю коммуникаций, конкретный срок создания всей инфраструктуры, а также сказано, какие её элементы являются общими и на каком основании новый хозяин дома будет ими пользоваться. Также важно выяснить, инфраструктура относится к общему владению или имеет отдельного собственника.

б) Покупка дома в действующем поселке

При покупке готового дома в уже созданном поселке, где действует ТСН, необходимо изучить его устав. Он может предусматривать очень большие взносы для нового члена организации за использование общего имущества.

в) Защита интересов

Что делать в случае, если Вы уже стали жертвой застройщика, недобросовестного продавца или обслуживающей организации? Тогда изучать документы поздно. К решению проблемы необходимо привлекать государство и адвоката.

Причем, если Вы давали продавцу (или застройщику) часть денег в «конверте», а инфраструктура существует только на бумаге, необходимо обращаться в полицию для возбуждения уголовного дела, поскольку это прямое мошенничество.

А если Вы заключили договор с застройщиком или УК и официально оплатили все услуги, но подключение к инженерным коммуникациям так и не состоялось, необходимо обращаться в суд с иском о возврате уплаченных денег и взыскании штрафа по закону о защите прав потребителей.

Также необходимо обращаться в суд, если обслуживающая компания (ТСН) ограничивает Ваше право доступа или проезда к общему имуществу.

Правовой нигилизм и что с ним делать

Вывод предельно краток – законодателю нужно разработать и принять нормативный акт, определяющий правовой статус общего имущества коттеджного поселка. Либо следует внести соответствующие поправки в Жилищный кодекс. Сейчас же мы наблюдаем правовой нигилизм.

В результате принятия КС постановления, которое отменило применение норм по аналогии, суды и участники правоотношений фактически вынуждены самостоятельно формировать правила поведения в части общей собственности коттеджных поселков. А это далеко не наилучший вариант как для владельцев домов, так и для компаний, обслуживающих инфраструктуру.

Что нужно требовать от застройщика коттеджного поселка

Покупая участок с подрядом на строительство жилого дома и проведение коммуникаций, мы часто не знаем о своих правах, за что потом расплачиваемся из личного кармана и собственными нервами. Чтобы не стать заложником неприятных ситуаций, мы собрали для вас самые актуальные проблемы и пути их решения в конфликте покупателя и застройщика частного дома.

Этап покупки

Вообще процесс покупки загородного дома практически ничем не отличается от приобретения квартиры в новостройке. Но, если вы это делаете впервые, то к абсолютно каждой мелочи нужно отнестись очень ответственно, чтобы потом не разгребать последствия своей же наивности и невнимательности. Итак, какие документы нужно требовать у застройщика?

Генеральный директор бюро правовой поддержки «ГриЛВил» Григорий Лебедев советует в первую очередь проверить документы на землю. «На основании чего (каком праве) земельный участок принадлежит застройщику – праве собственности или праве аренды.

В случае, если земля находится в собственности, то необходимо уточнить на каком основании возникло это право и сопоставить информацию, содержащуюся в правоустанавливающем документе (например, договор купли-продажи или договор передачи) с содержащейся в свидетельстве о праве собственности и/или выписке из ЕГРН.

В случае же, если земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды, важно уточнить срок действия договора аренды и факт регистрации такого договора в ЕГРН» — рассказывает эксперт.

Важно! Однозначным стоп-фактором для заключения ДДУ на строительство дома является отсутствие кадастрового учета всех земельных участков предполагаемого поселка.

По словам специалиста, в этом случае права участника долевого строительства могут быть нарушены в любой момент, в том числе и за счет двойных продаж.

Продажа земельного участка должна происходить одновременно с заключением договора строительного подряда.

Как не попасть в «лапы» будущего банкрота?

Печальная статистика гласит, что случаи банкротства случаются не только у девелоперов многоквартирных домов, но и у компаний, специализирующихся на малоэтажном строительстве.

Чтобы оградить себя от подобных проблем, юрист советует обязательно спросить у застройщика план коттеджного поселка.

Причем ознакомиться с ним нужно не вскользь, а досконально – оказывается, он многое может рассказать вам заранее.

  • Обращаем внимание на:
  • — точные границы каждого земельного участка, подготовленные на основании землеустроительных работ (межевания);
  • — подъездные дороги и дороги внутри самого поселка;
  • — коммуникации, водонапорные и газораспределительные станции;
  • — электрические подстанции, водопровод, канализацию и газопровод.

Помните! Предоставленный вам план коттеджного поселка должен полностью соответствовать проектной документации, заверенной в местной администрации.

«Отсутствие или не предоставление такой схемы означает, что у самого застройщика пока нет понимания того, что он будет строить и каким будет поселок. Следовательно, у него отсутствует четкий проект того, как он вообще будет выглядеть, и, соответственно, не просчитана стоимость самого строительства. Все эти факторы зачастую ведут к банкротству застройщика» — предупреждает Григорий Лебедев.

Разрешительная документация

Эксперт рекомендует наряду с правоустанавливающими и право подтверждающими документами на землю ознакомиться и с разрешительной документацией. Проверьте, чтобы на каждый отдельный дом у застройщика был отдельный разрешительный документ.  

«Очень важно, чтобы разрешение на строительство было получено застройщиком до подписания договора и до оплаты участником строительства стоимости ДДУ (коттеджа). При этом, важным является также срок действия разрешения на строительство, который не должен превышать срок передачи коттеджа, указанный в ДДУ» — советует Григорий.

На что мы имеем право?

На сегодняшний день самое большое количество судебных разбирательств между застройщиком и покупателями связаны со статусом общего имущества поселков: земля, дороги, входная группа и коммуникации.

Если при покупке квартиры, потребитель автоматически приобретает и долю служебных помещений, придомовой территории и коммуникаций, которые нельзя разделить или продать третьим лицам, то в случае с коттеджными поселками, на этой почве могут появиться серьезные конфликты.

Чтобы не обзавестись «коробкой» в чистом поле, непригодной для жизни, где вообще нет коммуникаций, статус общего имущества нужно определить еще до заключения договора.

«Перед подписанием ДДУ потребуйте у застройщика технические условия на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения, которые у него должны быть к моменту начала строительства. Отслеживание выполнения таковых условий необходимо осуществлять особенно тщательно.

При этом, застройщик должен быть иметь заключенный договор на поставку электроэнергии на период строительства поселка, а после завершения строительных работ должны быть подписаны договоры на электроснабжение каждого коттеджа.

В случае если застройщик при продаже декларирует газификацию поселка, попросите его ознакомить вас с договорами на осуществлять работы по созданию системы газоснабжения» — советует Григорий Лебедев.

Важно! Общее имущество поселка должно быть передано в собственность дачного некоммерческого поселка (ДНП) или ТСЖ. Дороги и коммуникации ни в коем случае не должны принадлежать застройщику или его аффилированному лицу. Нередки случаи, когда при конфликте застройщика с покупателями, вас могут просто отключить от всех коммуникаций.

Между прочим, сроки передачи этого имущества законом не регламентируются.

Лучше, если их статус будет решен еще до покупки частного дома – в этом случае вы гарантированно обезопасите себя от возможных неприятных последствий.

Однако, как показывает практика, часто этот вопрос начинает решаться позднее и может привести к нарушению ваших прав. В этом случае у вас могут возникнуть риски – передадут в собственность или же здесь что-то «нечисто».

Если вы решитесь пойти на определенный риск, то юрист советует в первую очередь смотреть на самого застройщика – узнать его прошлые проекты, соответствие рекламных буклетов на результаты выполненных проектов, отзывы прошлых покупателей и проанализировать судебные электронные базы на предмет наличия или отсутствия судебных тяжб с клиентами, подрядчиками или поставщиками, но самое главное – досконально проверить все необходимые документы на строительство.

Долевое участие в строительстве коттеджного поселка. Юридический и технический аспекты. — Московские юристы

Разместил: Егоров Константин Михайлович Статьи наших юристов 17.04.2009

Основной задачей этой статьи является рассмотрение всех аспектов строительства и реализации коттеджных поселков, чтобы в конечном итоге выявить и проанализировать удачный и неудачный опыт данной деятельности, а так же разъяснить широкому кругу читателей механизмы, действующие в данной сфере.

Естественно подобные вопросы следует рассматривать с обеих сторон: со стороны тех, кто занимается данной деятельностью и со стороны тех, кто является конечным потребителем продукта. Этот подход позволяет выявить все риски, и адекватность подхода по оценке и реализации застраиваемых коттеджных поселков.

Гражданам, желающим стать полноправными владельцами частного коттеджа в составе коттеджного поселка, перед тем как инвестировать денежные средства в объект недвижимости, необходимо учитывать особенности строительства и реализации данных проектов на территории России и Московской области в частности.

Массовая застройка Московской области коттеджными поселками приобрела массовый характер начиная с 2000 года. Данный вид строительства выглядел «лакомым кусочком» для застройщиков, так как занятие этим видом деятельности, на первый взгляд, не сулило никаких проблем.

Действительно, строительство коттеджей относиться к малоэтажному строительству, как правило не требующему применения сложных механизмов и технологий, местные власти воспринимали «на ура» приход инвестиций и часто, в отличии от Москвы, если не шли на встречу новоявленным инвесторам то хотя бы не мешали им, не мучили через чур активными проверками их строительной деятельности. Улучшалось качество основных дорог ведущих из Москвы в область, и чем активней проходил этот процесс, тем более активизировался спрос на землю под коттеджное строительство в Подмосковье.

По какой же схеме происходит застройка коттеджных поселков и какие “подводные камни” встречаются на этом пути для всех участников данной деятельности?

На начальном этапе, застройщиком приобретается земельный участок.

При выборе земельного участка необходимо учитывать существующую инфраструктуру района: близость автомобильных дорог (оптимально если земельный участок примыкает к существующей дороге), железнодорожных станций, наличие других поселений или деревень с существующими магазинами и домами бытового обслуживания. Близость уже проложенных коммуникаций и инженерных сооружений, и возможность подключения к ним при минимизации затрат на увеличение их мощности.

Читайте также:  Выписать сонанимателя из дома, предоставленного по договору социального найма — Юридические советы

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Так же следует учитывать перепад высот, близость грунтовых вод к поверхности и геологию участка, наличие поблизости рек и водоемов.

Так как коттедж будет являться, для основного большинства, как минимум вторым объектом недвижимости следует учесть наличие поблизости баз отдыха, горнолыжных курортов и т.д.

, учесть востребованность, популярность и привлекательность данного района (направления).

Далее застройщику необходимо учесть категорию населения для реализации которой предназначен будущий поселок, проанализировать рынок спроса-предложения и в зависимости от этого определить размеры участков под индивидуальные коттеджи (например: от 15 до 30 соток).

Приступая к разработке генплана необходимо иметь четкое представление о стиле домов будущего поселка, их этажности, наличия и составе инфраструктуры. Ну и естественно не забывать о нормах проектирования (пожарные проезды, площадки разворота автотранспорта, ширину проезжей части, количество въездов на территорию и т.д.).

Оптимальным, для застройщика, при начале разработки проекта, будет привлечение единого проектировщика (Генпроектировщика), и поручение тому полного комплекса проектных работ и авторского надзора за строительством.

На субподряд ему следует рекомендовать «местных» проектировщиков, которым гораздо легче согласовать в инстанциях свои небольшие части проекта (в первую очередь, это касается внешних коммуникаций ведущих к поселку).

В самом начале разработки проектной документации Застройщик должен четко для себя понимать и иметь ввиду следующие аспекты:

— Недостаточно разработать несколько типовых видов коттежей. Необходима «посадка» каждого отдельного коттеджа на местности, с учетом сторон света, высоты цокольной части (коттедж должен находиться «над» проходящей мимо дорогой, а не быть «притопленным»), с учетом сторон подведения к коттеджу коммуникаций. – Все это должно быть согласованно с покупателем недвижимости.

— Необходимо четко понимать, что может быть дозволено покупателю недвижимости на этапе выбора коттеджа и участка, в плане учета его пожеланий и внесения изменений в уже существующую концепцию.

Это касается различных изменений планового и высотного положения коттеджа на участке, внесения изменений в конструкцию и цветовую гамму коттеджа, устройства различных дополнений и установки дополнительного оборудования.

Другими словами должен быть разработан определенный свод правил, в пределах которого у покупателя будет возможность определять «конфигурацию заказа», естественно с уже прописанной ценой каждого конкретного варианта (это напоминает набор или изменение различных опций при покупке автомобиля).

При этом, в последующем, естественно, возможно как увеличение, так и уменьшение площади коттеджа, что может привести к изменению цены, прописанной в заключенном с покупателем договоре. Поэтому, в договоре, необходимо предусмотреть случаи и пределы изменения цены и определения итоговой суммы исходя из стоимости квадратного метра.

— Очередность строительства – один из важнейших аспектов реализации всего проекта. На этот этап объективно влияет множеств факторов. С технологической точки зрения, необходимо разделить зону строительства на очереди, исходя из чего определить местоположение строительного городка и площадок для складирования.

Приступить к устройству временных дорог (оптимально чтобы они совпадали с последующими постоянными дорогами) для подъезда техники и подвозу материалов к конкретным участкам строительства. Начать устройство подземных коммуникаций внутри поселка, и только после этого приступать к строительству самих коттеджей.

Основная часто встречаемая ошибка застройщика заключается в том, что из-за постоянного дефицита финансирования, возникающих сложностей с согласованием отдельных частей проекта и желания побыстрее показать результат работ, он стремиться нарушить технологическую цепочку строительства.

Устройство временных дорог и площадок для складирования, устройство внутренних коммуникаций, возможное начало устройства внешних коммуникаций и инфраструктуры, проектные работы, согласование частей проекта, затраты на реализацию коттеджей, затраты на рекламу, заключение договоров с подрядными организациями, а следовательно и выплата аванса – все это влечет за собой немалые капиталовложения на начальной стадии строительства. В то время как основного визуального результата (коттеджей) не видно, что, конечно, пугает как участников долевого строительства, так и потенциальных покупателей.

Все это происходит на фоне того, что продажи еще не построенных коттеджей в данном поселке могут быть реализованы не так эффективно, как предполагал застройщик начиная проект. Застройщику приходится брать дополнительные кредиты для осуществления своих планов, что естественным образом сказывается на цене.

К тому же, чтобы не оплачивать простой подрядных организаций, застройщик вынужден учитывать тот факт, что часть участков, (а соответственно и потенциальных коттеджей) могут практически «не продаваться» или продаваться долго, из за их потенциально неудобного положения. Например, ввиду близости трансформаторной подстанции, въезда в поселок, или из за неудачной формы земельного участка.

Застройщик должен или вовремя отказаться вообще от строительства на этих участках (исключив их из основных планов застройки коттеджного поселка в целом, т.е. «оставить на потом»), или проинвестировать свои средства в коттеджи на них, предложив потенциальным покупателям уже готовый продукт (что, безусловно, повысит их привлекательность, но в итоге обойдется дороже покупателю недвижимости).

Каким же образом вести себя покупателю будущего коттеджа? Что необходимо знать? На что обратить внимание при заключении договора долевого участия в строительстве коттежного поселка?

Покупатель должен четко понимать, что коттедж это дом, построенный по определенной технологии, имеющий определенную конструкцию, состоящий из определенных материалов с подведением определенных коммуникаций.

Все это обеспечивает качество, долговечность, и в конечном итоге стоимость жилища.

Наряду с этим надо понимать, что покупатель приобретает не отдельный дом на земельном участке, он участвует в долевом строительстве коттеджа в составе коттеджного поселка, куда входят дороги, ограждения участков и поселка в целом, инфраструктура и т.д.

При покупке коттеджа, который еще не построен, покупатель должен осознавать, что он покупает по своей сути концепцию, параметры которой должны быть отражены в договоре и приложениях к нему – сроки строительства, характеристики объекта недвижимости (площадь, материалы, расположение, оборудование), условия передачи объекта недвижимости и т.д.

Нередки ситуации, когда застройщик по тем или иным соображениям старается удешевить строительство, или изменить отдельные части первоначальных проектов, пользуясь тем, что данные аспекты нечетко прописаны или вовсе не прописаны в договоре с будущим владельцем коттеджа. Это нужно учитывать при заключении договора.

Так же нередки ситуации дополнительных поборов с покупателей коттеджей в процессе строительства.

Например, заключив договор с застройщиком (или представляющим его агентством недвижимости), покупатель через некоторое время узнает, что у него в коттедже «по умолчанию» будут стоять дешевые пластиковые стеклопакеты «не понятно чего производства», а для того, чтобы были установлены аналогичные изделия известного производителя или качественные деревянные, необходимо доплатить «еще немного».

Покупатель должен четко осознавать, что наверняка он не будет обладать всей полнотой информации о том, какие же конкретно процессы происходят во время строительства, так как продавцы недвижимости old.kmcon.

ru не заинтересованы в своевременном информировании покупателей по причине того, что боятся разрыва уже заключенных договоров. Боятся они и спугнуть новых клиентов, вынося на всеобщий суд недостатки в своей деятельности.

А случиться может многое, например суд между участниками строительной деятельности.

Понятно, что в сложившейся ситуации покупатель еще на стадии заключения договора долевого участия в строительстве коттеджа, просто вынужден обращаться за юридической помощью и технической помощью к специалистам, чтобы в итоге не остаться у «разбитого корыта».

Договором долевого участия должен быть предусмотрен срок и порядок устранения недоделок, а так же выявленного брака, обнаруженных после подписания акта приемки коттеджа.

Это могут быть недостатки, которые себя проявят не сразу, а, например, в определенное время года или через некоторое количество сезонов — промерзание стен, отсырение стен, протечки подвала и кровли, отслоение плитки, проявление трещин и т.д.

Кроме того, покупатель должен внимательно ознакомиться с разрешительной документацией на строительство коттеджей (не пропущены ли сроки, указанные в разрешении на строительство и совпадает ли этажность возводимых коттеджей с официально утвержденным проектом).

Поскольку при строительстве коттеджа подразумевается строительство всего комплекса сооружений на территории коттеджного поселка (сами коттеджи, котельные, подстанции, магазины и т.д.

), нужно получить от Застройщика детальную информацию о выполнении работ по возведению всего комплекса инфраструктуры, а не только интересующего вас отдельно взятого коттеджа.

При этом нужно иметь ввиду, что Акт государственной приемочной комиссии подписывается не на отдельно взятые коттеджи, а на весь поселок в целом.

В противном случае возможна ситуация, при которой из-за невыполнения Застройщиком каких-либо требований по строительству поселка, связанных с задержкой сооружения отдельных зданий на его территории (например, водонапорной башни), ввод в эксплуатацию всего комплекса, в том числе и покупаемого коттеджа, может неоднократно переносится. Что приведет к нарушению сроков передачи покупателю приобретенной им собственности.

Вместе с коттеджем, как правило, покупателю на праве собственности передается расположенный под ним земельный участок.

Соответственно, необходимо проверить наличие всех необходимых документов (зарегистрированные в Федеральной регистрационной службе договоры на передачу земельного участка в собственность, действующее Свидетельство о государственной регистрации права на этот земельный участок), которые бы подтверждали наличие у Застройщика права собственности на землю, передаваемую покупателю вместе с построенным коттеджем.

При заключении договора на инвестирование в строительство коттеджа или участия в долевом строительстве коттеджного поселка, всегда нужно помнить, что по таким договорам вы приобретаете не само имущество (поскольку его еще формально не существует), а право требования на передачу вам этого имущества на праве собственности по окончании строительства.

Соответственно, и риск получения значительных убытков, при заключении подобных договоров значительно возрастает. Это требует от покупателя максимально взвешенного подхода к вопросу выбора объекта инвестирования денежных средств и максимальной осторожности при проверке всех документов, так или иначе относящихся к коттеджу, как объекту инвестирования денежных средств.

Читайте ещё по этой теме:

  • Государственная регистрация права собственности на коттеджи
  • Егоров Константин Михайлович, юрист
  • Телефон: 8 (495) 740-55-17
  • Источник: Московские юристы

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *