Использование жилого помещения под магазин — Юридические советы

01 марта 2019 Пригодится для: Предприниматели

Если у вас есть квартира на первом этаже многоэтажки и вы хотите открыть магазин, кофейню, языковые курсы, нужно перевести её в нежилой фонд. В статье рассказываем, как.

Использование жилого помещения под магазин — Юридические советы

Когда можно вести деятельность на дому

Если зарегистрированы предпринимателем, можете спокойно работать в своей квартире или доме (ст. 320 ГКУ), если вы: дизайнер, разработчик, маркетолог или другой digital-специалист; инфобизнесмен, бухгалтер-фрилансер, занимаетесь репетиторством или делаете хендмейд-изделия.

Главное, чтобы ваша деятельность не мешала соседям.

В законодательстве нет прямого запрета на использование собственной жилой недвижимости для предпринимательства, но запрещено использовать жилые дома «для нужд промышленного характера» и «для промышленного производства» (ст. 6 ЖКУ, ст. 383 ГКУ). То есть выпекать торты на продажу на дому нельзя.

Если ваша квартира на первом этаже многоквартирного дома и вы хотите переоборудовать её в офис под сдачу, магазин или парикмахерскую, сначала надо переоформить её из жилого в нежилой фонд.

Требования к домам и квартирам для перевода в нежилой фонд

Правила, по которым надо переводить жилую недвижимость в нежилой фонд, утверждают городские, районные, поселковые советы. Алгоритм перевода почти везде одинаковый, как и требования к такой недвижимости.

Никто не вправе запретить использовать вашу квартиру как вам хочется, но для перевода её в нежилой фонд жильё должно соответствовать требованиям:

  • находиться на цокольном или первом этаже, втором — если она находится непосредственно над нежилым помещением. Если квартира на третьем этаже, её тоже можно перевести в нежилой фонд и использовать как мастерскую или студию;
  • иметь возможность оборудовать отдельный вход и эвакуационный выход, пандус. Вход-выход должны быть изолированы от жилой части дома. Чтобы попасть в ваш магазин, посетители не должны заходить через подъезд дома;
  • в квартире не должен быть прописан ни её владелец, ни его семья. Вы не можете перевести половину квартиры в нежилой фонд и оборудовать там магазин и жить с семьёй в соседней комнате.

 Жилой дом не переведут в нежилой фонд, если:

  • в аварийном состоянии, обветшал, подлежит сносу или на текущий момент находится на реконструкции;
  • находится под арестом или в залоге;
  • это памятник архитектуры.

Это не исчерпывающий список требований, советы на местах могут придумать дополнительные условия.

Нельзя размещать в многоквартирных домах

Если переводите квартиру в нежилой фонд, чтобы открыть офис, магазин или стоматологический кабинет — это разрешённые бизнесы. Но есть список бизнесов, которым не место в многоквартирном доме:

  • объект промышленного характера;
  • общественный туалет;
  • похоронное бюро (если офис, то можно).
  • пункты приёма стеклотары;
  • предприятия и заведения, от деятельности которых возникает шум, вибрации, загрязнение постройки и окружающей территории;
  • пункты бытового обслуживания, на которых используют пожаро- и взрывоопасные вещества (можно — ателье, парикмахерские, мелкий ремонт техники, а вот если захотите оборудовать мастерскую по ремонту мебели и будете там красить стулья — так нельзя).

Что с соседями

Перспектива соседства с магазинами и кафе не порадует ваших соседей по дому: их пугает мусор, грызуны, насекомые, шум и запахи. Но в законодательстве не пописана процедура согласования их открытия в многоквартирном доме.  

Использование жилого помещения под магазин — Юридические советыЧто предпринимателю делать с мусором

Ваш магазин или кафе не имеет отдельно выделенного земельного участка, а только придомовую территорию, которая относится к землям коммунальной собственности. Тогда для реконструкции квартиры и сооружения отдельного входа вам нужно согласование не только с местными властями, но и с жителями дома.

Если же в доме создано ОСМД, которое получило в пользование земельный участок, вопрос реконструкции обязательно надо обсудить на общем собрании с соседями и руководством объединения. Так как ОСМД самостоятельно принимает решение о выделении части земельного участка для переводимого нежилого помещения, например для лестницы или пандуса. Это и будет согласием на реконструкцию.

При перепланировке помещения или при ведении вашей деятельности имущество соседей или дом может пострадать, тогда придётся возмещать ущерб (ст. 7 ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»).

Потребовать с вас компенсацию могут через суд. Но сначала спецы ЖЭКа или управляющей компании с чиновниками из исполкома или администрации города должны составить акт и зафиксировать повреждения.

Если хотите спокойно вести бизнес, лучше наладить отношения с жильцами, ведь они могут жаловаться в ЖЭК, в инспекцию архитектурно-строительного контроля или потребовать через суд вернуть недвижимость в первоначальное состояние. А если есть решение суда, делать это вам придётся за свой счёт.

Что делать, чтобы перевести помещение в нежилой фонд

Первый шаг — подать документы в центр предоставления административных услуг, если в вашем городе такого центра нет — обратитесь в исполком. Список документов примерно такой:

  1. Заявление о переводе помещения в нежилое без определения функционального назначения.
  2. Копии свидетельства о праве собственности на жилое помещение с указанием всех совладельцев, в том числе несовершеннолетних (в этом случае потребуется ещё и решение опекунского совета). Обязательно заверьте их у нотариуса.
  3. Техническое заключение (акт) обследования помещения, квартиры, жилого дома, которое переводится в нежилое.
  4. Техпаспорт на дом или квартиру.

Вот примерный образец заявления:

Использование жилого помещения под магазин — Юридические советыЕщё у вас могут запросить справку из ЖЭКа, чтобы подтвердить, что в доме/квартире никто не живёт и не зарегистрирован, и письменное согласие собственника дома на дальнейшее его использование (это может быть ЖЭО, жилищно-строительный кооператив, ОСМД и т. д.).

На рассмотрение и утверждение решения по вашему запросу у чиновников есть 7 рабочих дней. Сначала документы рассмотрят в исполкоме или админцентре, потом передадут в управление или департамент градостроительства и архитектуры. А там уже утвердят решение.

Если с документами всё в порядке, вам выдадут разрешение на перевод вашего дома или квартиры в нежилой фонд.

Если найдут ошибки в документах, или вашу недвижимость нельзя перевести в нежилой фонд, или вы указали недостоверную цель использования, вам выдадут письменный отказ. Его можно обжаловать в суде.

  • После того как получите разрешение на перевод жилого помещения в нежилое, нужно определиться с функциональным назначением, что там будет размещаться —офис, магазин, аптека, кафе.
  • Обычно перевод предполагает ещё и проведение реконструкции помещения: обустройство отдельного входа, а также отвод участка на придомовой территории.
  • Второй этап — получить от чиновников исходные данные на проектирование:
  • градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка;
  • технические условия;
  • задание на проектирование.

Мы опишем общий порядок перевода жилого помещения в нежилое, но в разных областях и городах действуют свои порядки и процедуры перевода. Всё это ФЛП может сделать самостоятельно или доверить уполномоченному лицу, обратиться в компанию, которая возьмёт на себя бумажную работу.

Разрабатывается и утверждается проектная документация на строительство. Затем согласно закон «О регулировании градостроительной деятельности»:  

  • регистрируется декларация о начале строительных работ;
  • оформляют новый техпаспорт;
  • регистрируют декларацию о готовности объекта к эксплуатации;
  • регистрируют право собственности уже на нежилое помещение.

А ещё надо подать пакет документов в местное управление или департамент, которые занимаются вопросами перевода недвижимости в нежилой фонд, для уплаты паевого взноса или освобождения от такой уплаты.

Придётся ли вам платить паевой взнос и в каком размере, зависит от того, в каком регионе ваша недвижимость. Ведь размер паевого взноса устанавливают местные органы.

Размер указывают в договоре с облсоветом или горсоветом в процентах от сметной стоимости объекта строительства и его назначения (ст. 40 ЗУ № 3038).

Например, в Луцке для ФЛПФизическое лицо — предприниматель , который переоборудует квартиру под офис турфирмы, паевой взнос составит 2% от стоимости строительства, если это будет кафе, ресторан, магазин или гостиница — 5%, а если агентство недвижимости или нотариальная контора — 10%.

На что придётся потратиться

  1. Придётся потратиться на составление плана реконструкции, саму перепланировку, шумоизоляцию и установку кондиционеров, оборудование отдельного входа — через подъезд к вам заходить не будут — и ремонт.
  2. В нежилом помещении использовать газовые приборы нельзя, поэтому придётся делать отвод, это дополнительное время и затраты.

  3. Для кафе придётся спроектировать и установить вентиляционную систему, она должна быть раздельной с системами дома.

Советуем предупредить жителей дома о ремонтных работах. Проводить их запрещено в рабочие дни с 19:00 до 8:00, а в праздничные и нерабочие дни — круглосуточно.

Греметь дрелью и перфоратором в праздники и выходные можно, только если удастся получить согласие соседей.

Оплата коммуналки

После перевода квартиры или дома из жилого фонда в нежилой, чтобы платить за свет, воду, обслуживание территории, придётся перезаключать договоры с поставщиками услуг и оплачивать их по производственным тарифам для коммерческой недвижимости.

Налоги

Налог на недвижимость платят владельцы недвижимости физлица и юрлица (пп. 266.1.1 НКУ). Предприниматель уплачивает налог на недвижимость как физлицо (консультация в ЗІРЗагальнодоступний інформаційно-довідковий ресурс податкової, подкатегория 106.01).

Не облагаются налогом квартиры до 60 кв. м, а жилые дома до — 120 кв. м. А льготы по налогу не применяются, если ФЛП использует объект в предпринимательской деятельности, сдаёт в аренду, лизинг, ссуду.

На нежилую недвижимость льготы по налогу не распространяются независимо от вида деятельности ФЛП. Если жилую недвижимость перевели в нежилую, придётся уплачивать налог по ставкам, установленным местными советами, в размере не больше 1,5% минимальной зарплаты, установленной законом на 1 января отчётного года, за 1 кв. м базы площади объекта недвижимости.

Читайте также:  Мошенничество при переводе денег — юридические советы

Налог на землю. Платит его физлицо — собственник недвижимости.

Если речь о нежилом помещении в многоквартирном жилом доме, то налог на землю за площади под такими помещениями вы уплачиваете с учётом пропорциональной доли придомовой территории. А плательщиком земельного налога вы считаетесь с даты госрегистрации права собственности на недвижимость.

ФЛП-единщики, у которых земля в собственности под нежилым помещением, которое используется в хоздеятельности, освобождаются от уплаты земельного налога (п. 297.1 НКУ). 

А что если не переводить квартиру в нежилой фонд

Штраф за использование жилых помещений не по назначению скромный — от 17 до 51 грн (ст. 150 КоАП). Но если без согласований и перевода в нежилой фонд развернёте деятельность кафе, магазина или салона красоты, вас смогут оштрафовать службы, которые занимаются проверкой таких объектов.

  • Это касается как собственных, так и арендованных жилых площадей. 
  • К тому если физлицо использует жилое помещение в предпринимательской деятельности, даже если это сдача в аренду, его лишат льгот по уплате налога на недвижимость, так как недвижимость используется для получения доходов.
  • А если дойдёт до суда, могут обязать собственника жилого помещения перевести его в нежилой фонд в связи с его эксплуатацией не по назначению.
  • Предприниматели на общей системе не могут отнести к расходам платежи за аренду жилого помещения и коммуналку.
  • Использование жилого помещения под магазин — Юридические советыРасходы предпринимателя на общей системе

Какие санкции и штрафы грозят за нецелевое использование помещения

Нецелевое использование помещения повлечет ответственность по нормам ГК РФ и КоАП РФ, а если объект был сдан в аренду – дополнительные штрафные санкции могут устанавливаться договором.

Наиболее серьезные последствия влечет нецелевая эксплуатация жилья, которые могут использоваться только для постоянного или временного проживания граждан.

Рассмотрим, что понимается под нецелевым использованием помещения, и какая норма закона предусматривает штраф за такое нарушение.

Использование жилого помещения под магазин — Юридические советы

Нарушение правил пользования жилым помещением

Квартиры и комнаты в многоквартирных зданиях предназначены для единственной цели – проживание граждан. ЖК РФ позволяет перевести в состав нежилых помещений квартиры и комнаты, расположенные на первых этажах дома, однако для этого необходимо соблюсти санитарно-эпидемиологические требования и получить разрешение собственников МКД и местных властей.

Если жилье используется для иных целей (например, для несанкционированного размещения магазина или производственного объекта), ответственность наступает по следующим направлениям:

  • статья 7.21 КоАП РФ устанавливает штраф за любые случаи нецелевого использования жилых помещений – сумма санкции составит от 1000 до 1500 рублей, либо предупреждение;
  • нарушитель будет обязан восстановить исходное состояние объекта, если нецелевая эксплуатация повлекла изменение конфигурации, воздействие на несущие конструкции и т.д.;
  • по ГК РФ владелец помещения будет отвечать за причинение ущерба жильцам смежных квартир или комнат, в том числе путем компенсации морального вреда.

Чтобы использовать жилое помещение под магазин, либо для осуществления иных законных видов деятельности, необходимо согласовать перевод объекта в состав нежилых.

Использование жилого помещения под магазин — Юридические советыЧитайте: Незаконная перепланировка квартиры: ответственность, штрафы, проблемы при покупке, последствия

Для этого обеспечивается соблюдение санитарно-эпидемиологических норм, осуществляется согласованная перепланировка с обустройством, оформляется разрешение Роспотребнадзора и муниципальных ведомств.

Факты нецелевого использования жилых объектов могут выявляться в результате плановых или внеочередных проверок органов прокуратуры, жилищной инспекции.

Кроме того, обратиться по данным фактам могут владельцы смежных квартир и иные заинтересованные лица.

При подтверждении факта размещения в квартире торговой точки или осуществление иной нецелевой деятельности, составляется процессуальный протокол.

Протокол, а также иные материалы административного дела, направляются в мировой суд для рассмотрения по существу. По итогам процесса выносится постановление с объявлением предупреждения или наложением штрафа.

Указанные санкции будут применяться за  каждый выявленный случай нецелевого использования, а при систематической порче или повреждении объекта может грозить принудительное изъятие квартиры.

Ответственность по нормам ГК РФ и ЖК РФ наступает по следующим направлениям:

  • восстановление исходного состояния объекта за счет нарушителя, если в характеристики объекта были внесены несогласованные изменения;
  • компенсация имущественного и морального вреда гражданам, проживающим в смежных помещениях;
  • принудительное расторжение договора соцнайма с выселением граждан – если нарушение носит систематический характер, и не было устранено после письменного предупреждения.

Если квартиры или комната была сдана по договору аренды, указанные меры ответственности не наступают при соблюдении целевого назначения объекта, т.е. для постоянного или временного проживания физических лиц.

Если арендованное помещение используется под магазин или иные цели, не связанные с проживанием, к виновным лицам будут применяться меры воздействия.

Ответственность за нецелевое использование нежилых помещений

  • Нежилой объект также может иметь определенное целевое назначение, которое должны соблюдать собственники или временные владельцы.
  • Например, если помещение было оборудовано под размещение торговой точки, его нельзя использовать для деятельности кафе, ресторана или иного объекта общепита.
  • За указанные нарушения могут наступать следующие виды ответственности:
  • статьи 6.3 и 4 КоАП РФ предусматривают санкции за нарушение санитарно-эпидемиологических требований и правил для объектов недвижимости;
  • по нормам ГК РФ допускается досрочное расторжение арендного договора, если арендатор допустил существенное нарушение его условий (в том числе, произвольно изменил целевое назначение объекта);
  • нарушитель обязан компенсировать имущественный и моральный вред, причиненный гражданам, предприятиям или публичным образованиям.

Все перечисленные меры воздействия связаны с обращением в суд, а до подачи иска или жалобы нужно направить в адрес нарушителя письменное предупреждение.

Поделиться ссылкой:

Бизнес в жилом помещении – идеи бизнеса в частном доме, квартире

Предпринимательская деятельность у многих новичков ассоциируется с офисом в нежилом здании, магазином, наличием места в торговом центре и т.д.

Почему людям так нравится всё усложнять? Зачем они стремятся выбросить деньги в урну с надписью «Аренда»? Не проще ли на начальном этапе поработать у себя дома? Ведь это позволит сэкономить деньги, которых, обычно, так не хватает.

Предлагаю детально обсудить следующие вопросы:

  • Когда и кому разрешено вести предпринимательскую деятельность в жилом помещении?
  • Каким критериям должен соответствовать домашний бизнес?
  • Какими видами бизнеса можно заниматься в частном доме или квартире?

Я уверен, что после ознакомления с данным материалом, вы сможете разглядеть более интересные способы воплощения в жизнь своих бизнес-идей.

Можно ли заниматься бизнесом у себя дома

Скажите, где нужно искать ответ на вопрос: «Можно ли заниматься бизнесом у себя дома?» Если я здесь напишу «Можно!», то этого будет достаточно? Да? А чем вы будете аргументировать законность своей деятельности, скажем, в суде? Даже не надейтесь на магическое действие фразы: «Юрий Ашер сказал, что можно!» Запомните:

Суды, а также различные контролирующие органы руководствуются в своей деятельности только действующими законодательными актами.

Отсюда следует второе правило:

Ответ на вопрос «Можно или нельзя?» должен быть подкреплён действующей нормативной базой.

  • Если я говорю, что заниматься бизнесом в частном доме можно, то вы должны мне задать встречный вопрос: «А какой нормативный документ подтверждает законность этой деятельности?» В нашем случае данный вопрос прописан во втором пункте семнадцатой статьи Жилищного кодекса РФ:
  • «Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение».
  • Нелишним будет обратить внимание и на третий пункт всё той же 17 статьи Жилищного кодекса РФ:
  • «Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств».
  • Также есть ещё один важный момент:

Заниматься бизнесом у себя дома могут только физические лица индивидуальные предприниматели (ИП). А вот юридическим лицам (ООО, ЗАО, ОАО и т.д.) разрешено вести свою деятельность исключительно в нежилых помещениях. Кстати, больше узнать о юридических и физических лицах можно прочитав статью: Формы ведения бизнеса. Всем, кто не успел с ней ознакомиться, рекомендую обязательно это сделать.

Как видите, домашний бизнес действительно легален, но надо учесть два важных момента:

  1. 1. Предпринимательская деятельность не должна мешать вашим соседям и людям, проживающим в квартире (доме).
  2. 2. Нельзя открывать промышленное производство, а также использовать станки, потребляющие большое количество электроэнергии и нарушающие допустимые нормы вибрации, шума и т.д.

В общем, не все виды предпринимательской деятельности подходят для занятия ими в домашних условиях. Думаю, пора перейти к рассмотрению следующего вопроса.

Каким критериям должен соответствовать бизнес в жилом доме

Бизнес в жилом доме должен соответствовать следующим критериям:

  • Не создавать проблем жильцам и соседям. Например, я торгую строительными смесями. Склад готовой продукции решил организовать в своей квартире. Сам живу на десятом этаже. Естественно, каждый день я вожу в лифте тяжёлые мешки со шпаклёвкой. Благодаря мне соседи не могут нормально пользоваться лифтом, который всё время занят, испачкан, а также стал чаще ломаться. Из-за постоянной пыли, тёща перемещается по квартире в противогазе, а тесть как ушёл год назад к соседке вкручивать лампочку, так до сих пор ещё и не вернулся. В общем:Бизнес в домашних условиях не должен становиться источником проблем для жильцов и соседей.
  • Не являться торговой точкой или пунктом приёма заказов. Не получится повесить над своим окном светящиеся буквы «Булочная» и торговать батонами через открытую форточку. Увы, торговые точки и пункты приёма заказов могут функционировать только в нежилых помещениях. Надо понимать, что:Жилое помещение (квартира, дом) – это всего лишь ваше рабочее место, но никак не рекламная площадка. Ваш бизнес должен полноценно функционировать без открытия магазина или пункта приёма заказов.
  • Не принимать солидных клиентов на своей территории. Например, вы продаёте офисную мебель юридическим лицам. Понятно, что заключать договора и лично встречаться с клиентами вы должны на их территории или на нейтральной площадке (рыбалка, баня, кафе, ресторан и т.д.). Со своего же рабочего места вы можете общаться с покупателями только по телефону или через Интернет. Согласитесь, нельзя приглашать директора солидной фирмы в квартиру, по которой бегают: жена в бигудях, дети с рогатками, тесть со светящейся лампочкой во рту и загадочная тёща с раскалённой сковородкой.
Читайте также:  Брошенный автомобиль на придомовой территории — Юридические советы

Итак, с критериями разобрались, теперь давайте рассмотрим бизнес идеи, которые можно реализовать в жилых помещениях.

Идеи бизнеса в частном доме или квартире

Вообще, существует масса видов предпринимательской деятельности, которыми можно заниматься на дому. Главное, чтобы выполнялось следующее правило:

Бизнес должен полноценно функционировать в домашних условиях. Всё остальное вторично.

Хочу обратить ваше внимание на следующие направления:

  • Интернет-бизнес. Тихий, непыльный, комфортный и достаточно тяжёлый труд – так я могу охарактеризовать предпринимательскую деятельность в Интернете. Вы тихо сидите в тёмном чулане за своим компьютером и никому не мешаете – стучите себе по клавиатуре и попиваете чаёк. Чем не идея для домашнего бизнеса? В Интернете можно заниматься: написанием текстов, веб-дизайном, программированием, созданием сайтов и интернет-магазинов, раскруткой и продвижением сайтов, созданием информационных ресурсов, продажей товаров и услуг и т.д. В общем, при желании можно найти себе применение. Однако хочу вас предупредить:Халявы в Интернете нет! Не верьте сказкам о лёгких баснословных заработках в Сети! Я в самом начале написал, что этот труд нелёгкий. Здесь нужна усидчивость, терпение и постоянное стремление к самосовершенствованию. Интернет стремительно развивается. Преуспеть в нём сможет лишь тот, кто осваивает новые технологии и использует появившиеся возможности.
  • «Офис без посетителей». Если вы готовы выделить для занятия бизнесом отдельную комнату в частном доме или в квартире, тогда откройте домашний офис. В нём можно спокойно работать, искать необходимую информацию в Интернете, отвечать на телефонные звонки, а также обзванивать клиентов. Есть только одно единственное правило:Домашний офис лучше не использовать для приёма посетителей, если вы работаете с юридическими лицами. Например, вы занимаетесь торгово-посреднической деятельностью – закупаете сливочное масло у производителей и сбываете его через продуктовые магазины своего города. Можно из дома созваниваться с поставщиками и клиентами, вести интернет-переписку, отправлять и принимать платежи, но вот приглашать к себе посетителей не получится. Как ни крути, но квартира – это не место для заключения договоров и организации встреч с партнёрами по бизнесу.Среди подходящих идей бизнеса для домашнего офиса я бы выделил: торгово-посредническую деятельность, бухгалтерские, маркетинговые, юридические услуги и т. д.
  • Надомная работа. Многие предприниматели успешно занимаются у себя дома следующими видами деятельности: индивидуальным пошивом одежды, репетиторством, массажем, оказанием косметических и парикмахерских услуг и т.д.Требуется всего лишь оборудовать рабочее место в квартире или в частном доме и привлечь клиентов доступными ценами. Затем провести грамотную рекламную кампанию и встречать первых посетителей.

Итак, друзья, мы детально рассмотрели особенности ведения бизнеса в домашних условиях. Однако некоторые виды предпринимательской деятельности не могут полноценно функционировать без стационарного магазина, склада, офиса.

Естественно, все эти помещения должны быть нежилыми. Кстати, если у вас есть свободная квартира, расположенная на первом этаже, то можете подумать о выведении её из жилого фонда для дальнейшего использования в бизнесе.

Пожалуй, пришло время поговорить о том, как перевести жилое помещение в нежилое.

Суды запретили использовать жилое помещение под офис

Управляющая организация из Ростовской области защитила права жильцов, которым мешал устроенный офис в одной из квартир. Компания обратилась в суд с иском к собственнику жилого помещения и попросила запретить ему использовать квартиру не по назначению (дело № А53 – 38545/19).

Управляющая компания указала, что помещение, расположенное на втором этаже, используется как офисное, его ежедневно посещают 15 – 20 человек, что подтверждается актом, подписанным собственниками соседних квартир. Также из показаний приборов учета следует, что потребление электроэнергии в квартире в несколько раз превышает потребление в других жилых помещениях. Юридический адрес фирмы-собственника – это адрес квартиры.

Собственник возражал: помещение является аварийным и вообще не используется, его лишь иногда посещают работники для того, чтобы взять (оставить) вещи. При этом он подтвердил, что юридический адрес общества является адресом жилого помещения, и не спорил, что в помещении находятся столы и офисная техника.

Суды единогласно поддержали управляющую организацию.

Арбитражный суд Ростовской области удовлетворил иск. Он изучил даже среднесписочную численность сотрудников организации-собственника, которая составила 21 человек.

«Использование квартиры для размещения офиса с вышеуказанной численностью работников, пользование коммунальными услугами в целях производственной деятельности, в то время, как потребляемые ресурсы предназначены для жилых помещений, нарушает жилищные права собственников».

Нарушение прав жильцов подтверждается протоколом общего собрания, жалобами жильцов дома в адрес управляющей компании. В подтверждение полномочий на обращение в арбитражный суд от имени собственников истец представил протокол общего собрания собственников, где они наделили управляющую организацию правом на обращение в суд.

Спорное помещение в нежилое не переведено, заявления о переводе собственник не подавал, а в судебном заседании сообщил, что не намерен и в будущем совершать действия, связанные с переводом помещения в нежилое.

В качестве правового обоснования суд указал:

  • Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ).
  • Допускается использовать квартиру для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ).
  • Под использованием жилого помещения не по назначению понимается его использование не для проживания граждан, а для иных целей – для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных, то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).

Доказательства.

Среди доказательств суд принял во внимание акт, представленный управляющей организацией, показания приборов учёта («повышенный объем потребления свидетельствует о том, что в спорной квартире, вопреки утверждениям ответчика, не только находятся вещи и офисная техника, но и пребывают люди, которые используют данную офисную технику, потребляющую ресурс»).

Суд предлагал провести совместно с управляющей организацией осмотр помещения и составить акт, сфотографировать помещение, однако собственник от осмотра уклонился. Такое поведение суд воспринял как косвенное доказательство нецелевого использования помещения.

Из акта, составленного управляющей организацией с собственниками-соседями следовало, что квартира ежедневно продолжает использоваться как «офис коммерческой организации.

Ежедневно, через подъезд дома, являющийся местом общего пользования, проходят многочисленные сотрудники офиса (не менее 12 – 15 чел), занося грязь в подъезд.

Работники офиса в течение рабочего дня выходят на улицу «на перекур», курят в запрещенных местах, а именно на крыльце-входе в подъезд, что также нарушает условия проживания взрослых и детей в доме. По окончании рабочего дня, все работники выходят через подъезд дома, т. к. своего отдельного выхода помещение не имеет».

Суды отклонили возражения ответчика.

Собственник отрицал факт использования помещения в принципе, со ссылкой на решение суда по другому делу, которым якобы установлен факт аварийного состояния помещения, исключающего возможность нахождения в нем людей, поскольку это опасно для их жизни.

Однако таких выводов в судебных актах не содержалось. Там управляющую организацию обязали провести ряд работ в отношении разрушающейся несущей стены. Поэтому суд отметил:

«придание статуса «аварийного», спорному помещению осуществлено ответчиком исходя из собственных умозаключений, какого-либо акта уполномоченного государственного органа о признании спорного помещения таковым не предоставлено.

Утверждение ответчика о том, что возможность использования помещения отсутствует в связи с его аварийным состоянием, документально не подтверждено, а опровергается актами, составленными УК, а также документально подтвержденным фактом потребления энергоресурсов».

В жалобе ответчик указывал, что управляющая организация злоупотребляет своим правом, а решение суда не может быть исполнено, поскольку использовать квартиру для проживания невозможно и опасно для жизни.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд на это обоснованно отметил, что состояние помещения не освобождает ответчика от обязанности использовать имущество по целевому назначению и не наделяет его правом использовать помещения как нежилое. Собственника никто не обязывает совершать какие-либо действия в отношении жилого помещения, а лишь запрещают использовать его в качестве нежилого.

В следующей жалобе общество снова писало, что помещение не использовалось, в нём осуществлялся ремонт, большое потребление электроэнергии связано с площадью квартиры в 200 кв. м.; доступ в неё невозможно предоставить из-за аварийности.

Однако Арбитражный суд Северо-Кавказского округа и Верховный Суд РФ в определении от 11.11.2020 № 308-ЭС20 – 17405 отказали собственнику, оставив в силе решение о запрете использовать квартиру в качестве нежилого помещения.

Такая практика судов не является единичной

Например, по описанному спору суд ссылался на постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 апреля 2018 г. по делу № А05 – 5792/2016.

Читайте также:  Уплачивается ли госпошлина при постановке на кадастровый учет? — Юридические советы

Там собственник разместил в квартире офис для продажи мебели, а в суд в тот раз обращалась жилищная инспекция Архангельской области, которая просила обязать исполнить ранее выданное индивидуальному предпринимателю предписание. Жалобы предпринимателя тогда также остались без удовлетворения.

Предпринимателям на заметку: возможна ли аренда квартиры или иного жилого помещения под офис?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

консультацию:

Показать содержание

Допустимо ли использовать квартиру?

Можно ли сдать/снять квартиру по офисную деятельность? Жилищное законодательство содержит норму, разрешающую использование жилых помещений в качестве офиса. Гражданин, проживающий в помещении на законных основаниях, может осуществлять здесь же свою профессиональную деятельность, не нарушая при этом права и интересы других граждан (ст. 17 ЖК РФ).

С одной стороны, кажется, что без проблем можно организовать офис в квартире, лишь бы соседи не были против. Но на самом деле не все так просто. Есть четкие ограничения и условия, которые нужно обязательно соблюдать.

В каких случаях разрешается?

Касательно жилых помещений законодательство четко прописывает следующее:

  • они предусмотрены для проживания в них граждан;
  • в них можно заниматься профессиональной или индивидуальной деятельностью;
  • в них нельзя организовать промышленное производство;
  • в них нельзя организовывать работу религиозных организаций (миссионерскую деятельность).

Особые условия:

  1. Организовать офис может только гражданин, проживающий в данном помещении по закону. Имеется в виду, что человек или зарегистрирован по данному адресу (прописка), или снимает жилплощадь по договору аренды или договору социального найма.
  2. Организовать свою профессиональную деятельность можно, только если не нарушаются права иных лиц. Здесь имеются в виду соседи, причем не только по лестничной площадке, а любые, в том числе по подъезду, по дому.

Что может нарушить покой соседей:

  • шум;
  • мусор;
  • большой поток посетителей подъезда;
  • многое другое, вплоть до такой проблемы, как назойливая ошибка посетителей со звонком, часто занятый лифт.

Если права нарушены, соседи могут жаловаться, приводить доводы и требовать запретить офис на дому.

В квартире нельзя организовать промышленное производство. Имеется в виду организация производства какой-либо продукции на специальных машинах, станках в крупных размерах.

Если гражданин варит мыло или печет торты с использованием плиты под заказ (специальное оборудование) — это все-таки не промышленное производство, а мини-производство.

Но все зависит опять же от того, не нарушает ли такое производство права соседей. Если из-за соседа-предпринимателя в подъезде повысился уровень мусора, он постоянно забивает мусоропровод и т.д.

, соседи вправе требовать прикрыть такое производство.

Получается, что не любой офис можно организовать в квартире. Наиболее часто встречающиеся «домашние офисы» представляют собой:

  • пункт приема юриста, бухгалтера, преподавателя;
  • пункт мини-производства различных мастеров (производство гончарных, деревянных, текстильных изделий, ремонт техники, обуви, одежды, пекарни, мыловарни, производство домашних полуфабрикатов);
  • офис call-центра, программиста, писателя;
  • интернет-магазин с мини-складом продукции;
  • фото-студия;
  • маникюрный, массажный кабинет и другое.

Любая организованная деятельность не должна нарушать права окружающих жильцов.

Граждане, имеющие несколько жилых помещений в собственности, часто задаются вопросом использования пустующей квартиры для заработка. Один из вариантов — сдать квартиру под офис иным лицам. Сдача жилья под коммерческую деятельность незаконна. Но можно:

  • сдать для проживания (гражданин, проживающий в квартире по договору аренды, в свою очередь может организовать в ней офис);
  • сдать квартиру юридическому лицу, для последующей сдачи им в аренду гражданам для проживания;
  • перевести жилье в статус нежилого помещения и сдавать спокойно уже под любую деятельность ИП и юридических лиц.

Узаконить перевод жилого помещения в нежилое возможно в течение 45 дней в органе местного самоуправления или через МФЦ. По истечении такого срока выдается разрешение (или отказ), на основании которого можно использовать бывшую квартиру под офис.

Поменять статус на нежилой фонд возможно (ст. 22 ЖК):

  • если квартира находится на первом этаже многоквартирного дома;
  • если квартира находится на втором этаже, а помещения, находящиеся под ней, являются нежилыми;
  • имеется или возможно организовать отдельный вход в такое помещение, чтобы помещения общего пользования (подъезд, коридоры) жильцов не использовались посетителями офиса;
  • помещение не используется для проживания людей;
  • помещение не находится в наемном доме социального назначения;
  • квартира не находится в залоге, аренде и т. п.

Потребуются документы:

  1. заявление;
  2. правоустанавливающие документы на квартиру;
  3. поэтажный план дома;
  4. технический паспорт;
  5. проект перепланировки (если она планируется).

По общему правилу согласие жильцов дома не требуется. Но есть исключение: если в процессе перепланировки будет использоваться общее имущество дома. Тогда согласие нужно. Например, когда используется общий земельный участок.

  1. Сдача физическому лицу (найм). Договор заключается на предоставление квартиры для проживания гражданина, что дает этому гражданину в свою очередь право на организацию в ней своей профессиональной деятельности. Но опять же не любой деятельности, а только той, которая не противоречит законным интересам иных лиц.
  2. Сдача юридическому лицу — возможна и законна. Но организация должна будет сдавать помещение в субаренду иным гражданам или сотрудникам именно под жилье.

Не стоит путать такой момент, когда по месту жительства директора (руководителя организации) регистрируется и место нахождения самого юридического лица. Здесь подразумевается, что осуществление основной деятельности (производство) предприятия производится по другому адресу.

Каковы требования к зданию при сдаче/съеме его под офисную деятельность?

Главным требованием к сдаваемому помещению является пригодность его для проживания:

  • наличие всех необходимых технических коммуникаций (вода, электричество, газ);
  • наличие специальных зон, свидетельствующих о проживании человека (а не только об осуществлении работы) — спальная, кухонная, ванная зона.

Будет сложно доказать, что квартира жилая, если вся она переоборудована под парикмахерскую. Иная ситуация, если одна из комнат оборудована под рабочий кабинет (например, юриста).

Особенности договора аренды

Важным отличием договора найма (аренды) жилого дома от договора аренды нежилого помещения — предоставление помещения для проживания человека.

Помимо основных характеристик сдаваемого помещения, прав и обязанностей каждой стороны, необходимо обязательно включить следующие пункты:

  • сдача квартиры осуществляется для временного проживания в ней нанимателя;
  • наймодатель разрешает проведение в помещение определенной профессиональной деятельности;
  • наниматель обязуется не нарушать права и интересы иных лиц в процессе своей работы.

Если арендатор — юридическое лицо (служебная квартира для сотрудников):

  1. помещение сдается организации для дальнейшей передачи сотрудникам для проживания;
  2. арендатор предоставляет возможность таким сотрудникам осуществлять свою деятельность по месту проживания;
  3. сотрудники обязуются соблюдать интересы соседей (пункт, включаемый в договор между организацией и работником).

Больше узнать в общем о договоре аренды помещения под офис можно тут.

Сдача квартиры в аренду — доход собственника и облагается НДФЛ. Особенности:

  1. Если арендодатель ИП. Если аренда не прописана как деятельность в свидетельстве о регистрации, то доход облагается доходом как для физического лица (13%).
  2. Если квартиру арендует ИП. Арендные платежи можно учитывать как расходы, соответственно уменьшив прибыль и налог на прибыль.
  3. Если квартиру арендует организация. Можно уменьшить налог на прибыль, учитывая арендные платежи как расходы. Но на практике не все налоговые инспекции идут на это. В случае отказа налогового органа, придется решать дело через суд. Судебная практика по этому вопросу разная, но в большинстве случаев суд встает на сторону организации.

Иные последствия и ответственность за незаконное использование жилья

Если квартира заведомо используется под офис, без цели проживания, то государство предусматривает ответственность за использования помещений не по назначению.

  1. Если сдает физическое лицо, в том числе и индивидуальный предприниматель:
    • предупреждение, штраф от 1000-1500 рублей (ст. 7.21. КоАП);
    • предупреждение, лишение права собственности на помещение с последующей продажей и передачей вырученных денег бывшему собственнику (ст. 293 ГК).
  2. Если сдает юридическое лицо — штраф от 10 000-20 000 рублей или приостановление деятельности организации до 90 дней (ст. 6.4. КоАП) за нарушение санитарно-эпидемиологических требований при использовании квартиры.

Если квартиру снимает организация — закон не предусматривает какой-либо ответственности для арендатора, бремя ложится на собственника квартиры.

Не стоит забывать об ответственности за неуплату налогов (ст. 198 УК). Т.к. сдача жилья представляет собой обогащение гражданина (в том числе и ИП), то он обязан оплатить налог, предварительно подав налоговую декларацию. Если налог не уплачивается, неплательщику грозит наказание в виде штрафных санкций:

  • сам налог + пени + штраф (20% от суммы задолженности);
  • от 100 000 до 200 000 рублей — при преступлении в крупном размере (крупный размер — сумма неоплаченного налога суммарно за 3 года составляет более 900 тыс. рублей);
  • от 200 тыс.-500 тыс. — при преступлении в особо крупном размере (сумма налога за 3 года более 4 млн. 500 тыс. рублей).

Касательно наказания за сокрытие доходов в крупном и особо крупном размере, государство также предусматривает в альтернативу штрафу иные виды санкций (в зависимости от всех обстоятельств дела):

  • принудительные работы до 3 лет;
  • арест до 6 месяцев;
  • лишение свободы от 1-3 лет.

Организовать офис у себя дома возможно, закон этого не запрещает. Законодательство предусматривает ряд требований, которые нужно обязательно соблюдать, чтобы не нести ответственность за незаконное использование жилья.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *